Опыт последних лет говорит о том, что инвестиции в недвижимость – один из наиболее прибыльных способов умножения денежных средств, но и здесь начинающего инвестора могут поджидать опасности. Давайте попробуем разобраться, как вложить деньги в строящийся дом, чтобы не попасть в зону риска и не лишиться их.
Этот тип инвестирования весьма популярен, поскольку если действовать грамотно, это беспроигрышное вложение денежных средств. Величина прибыли по результаты зависит исключительно от правильного выбора объекта.
Принцип инвестиций в дом на стадии строительства
Инвестиции в строительство жилой недвижимости имеют свои несомненные преимущества. Они привлекают как крупных вкладчиков, так и обычных граждан, которые вкладываются в квартиру.
Наиболее простая и понятная схема получения прибыли – это вложение денежных средств на стадии строительства, когда цена квадратного метра минимальна. После сдачи здания в эксплуатации стоимость возрастает и от перепродажи площадей инвестор получает прибыль. По сути, это долевое участие в строительстве, финансирование которого происходит путем привлечения инвесторов, каждый из которых является собственником его части.
Инвестиции в квартиру
Даже масштабные экономические потрясения могут вызвать лишь временную просадку рынка недвижимости. Быстрое восстановление позиций уже доказано в российской истории: после дефолта 1998 года и после всеобщего кризиса 2008 года.
Мнения экспертов уже давно определены в этом вопросе – инвестирование в недвижимость наиболее надежный способ вложение денежных средств. Разумеется, если речь идет о вложение денег в новостройку, поскольку на вторичном рынке заработать гораздо сложнее.
Например, если сдавать квартиру в аренду, то она окупиться примерно за 10 лет. Главным фактором является цена, поэтому, например, если вы хотите купить жилье в столице в первую очередь нужно ориентироваться на то, сколько стоит самая дешевая квартира в Москве . Поэтому помещения с ценой ниже рыночной пользуются высокой востребованностью.
*****
Вложить деньги в строящееся жилье
Не все граждане приобретают жилье (в том числе по договору долевого участия) с целью проживания. Существует достаточное количество граждан, рассматривающих такое приобретение как долгосрочную инвестицию (Инвестирование - вложение средств, капитала в программы, проекты, предпринимательское дело, имущественные объекты, ценные бумаги). То есть сегодня мы вкладываем деньги в строительство жилья, а завтра извлекаем из этого прибыть.
Но любая деятельность такого рода осуществляется гражданами на свой страх и риск, то есть влечет возможность потери всех инвестированных средств.
Какие плюсы и минусы существуют у такого вида инвестирования средств, как покупка строящегося жилья?
Вложение средств в строящееся жилье, безусловно, высокоокупаемый вид деятельности. На этапе строительства квартира стоит значительно меньше, нежели уже готовое жилье. И чем раньше вложились (на пример, на этапе закладки фундамента), тем выше будет прибыть в итоге- может быть, в два-три раза.
Однако эта деятельность и высосокрисковая. Учитывая тот факт, что Застройщики действуют в основном на кредитные средства, высок риск замораживания строительства на любом этапе. По причине простой и банальной- кончились деньги. То есть все квартиры в будущем доме уже предварительно распроданы, денежные средства привлечь больше неоткуда, а строить не на что. И стоят такие коробки-долгострой в чистом поле, пока не обанкротится организация или не помогут местные власти.
По этой причине покупка строящегося жилья на начальных этапах строительства является наиболее рискованным вложением. Чем ближе строительство к завершению, тем ниже риск, но и прибыть ниже.
При покупке строящейся квартиры на раннем этапе необходимо:
1) тщательно изучить всю относящуюся к строительству документацию;
2) изучить форумы обманутых дольщиков, а также форму покупателей квартир в данном доме, с тем чтобы ясно представлять себе ситуацию с объектом;
3) не полениться лично съездить на объект (инвесторы, не собирающиеся жить в покупаемом жилье, часто этим пренебрегают), поговорить с прорабом, рабочими. Не задерживают ли зарплату, кто вообще работает на объекте- квалифицированные рабочие или неграмотные гастарбайтеры. Привлечение к работе строителей по принципу «подешевле да похуже»должно насторожить- это говорит о принципе Застройщика «после нас хоть потоп»и может свидетельствовать о будущих проблемах;
Изучение репутации Застройщика в СМИ, интернете, на форумах (информации достаточно).
Если Застройщик никому неизвестен или, наоборот, известен как владелец тысяч метров недостроя, лучше воздержаться от участия в таких «инвестициях».
Подстраховать себя можно, если обратиться за советом к адвокату по жилищным вопросам.
*****
Вложить деньги в строящееся жилье
Ефим Смурнов
Язык не поворачивается назвать нормальной ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в целом и на рынке строящегося жилья - в частности. Ажиотажный спрос быстро гонит цены вверх (последние месяцы прирост не опускается ниже 1% в неделю). Особенно это касается квартир нижнего ценового сегмента, где покупатели в стремлении догнать "уезжающий поезд" готовы приобретать жилье на любой стадии строительства и практически в любом месте.
Оценив ситуацию, все больше людей покупают квартиры в строящихся домах не для того, чтобы использовать их по прямому назначению, а для того, чтобы выгодно вложить деньги или заработать на перепродаже. Многие из тех, кто пока смотрит на развитие событий со стороны, задаются вопросами, смысл которых сводится к главному: "А не попробовать ли мне тоже?" Мы взяли на себя смелость прокомментировать некоторые часто встречающиеся вопросы об инвестициях в строящееся жилье.
Почему это так популярно?
В ответе на этот вопрос - сплав математики и психологии. Курс доллара весь последний год падал (-10%), банковские ставки опустились на очень непривлекательные уровни (в большинстве случаев - ниже уровня инфляции). Люди ищут способы сохранить свои сбережения. По сути, прирост капитала сегодня могут обеспечить два рынка - фондовый и недвижимости. Фондовый рынок считается потенциально более доходным, но более рискованным и менее предсказуемым. Недвижимость всегда и везде воспринималась как максимально надежный способ инвестирования. Причем в нашей ситуации инвестиции в недвижимость не только на равных конкурируют с вложениями в ценные бумаги, но и во многих случаях обеспечивают более высокую доходность. Кроме того, акции и облигации большинство воспринимает как нечто "виртуальное", а квартира - это объект, понятие о котором так или иначе может составить каждый.
Сколько можно заработать?
С начала 2000 года средние цены на типовое строящееся жилье в Петербурге увеличились более чем в 2,5 раза, причем основной рост пришелся на последние два года.
Например, в прошлом, 2003 году, цены на строящееся жилье массового спроса, по данным корпорации "Петербургская недвижимость", выросли на 43,4% в долларовом эквиваленте. Но это в среднем. По большинству успешных проектов рост цен составил 50-60% годовых и выше.
Вот пример успешной инвестиции в строящееся жилье: однокомнатную квартиру в строящемся доме в Приморском районе, купленную на "этапе котлована" в начале 2002 года примерно за 15 тыс. долларов, сегодня можно продать почти за 40 тыс. долларов. Абсолютный прирост за два года - более 160% (что означает не менее 80% годовых в валюте).
Почему именно строящееся?
В отличие от квартир на вторичном рынке, суммарная доходность вложений в строящееся жилье складывается из двух составляющих: к общерыночному росту цены квадратного метра добавляется также рост за счет увеличения строительной готовности дома (от "нулевого цикла" до финала в среднем проходит два года).
Впрочем, размер "премии" за финансирование стадии котлована разнится и зависит от имени компании-застройщика. Менее известные компании готовы давать дольщикам больший бонус. В крупных и надежных компаниях размер этого бонуса редко превышает 15% годовых и имеет тенденцию к снижению. Таким компаниям нет смысла занимать у дольщиков под высокий процент - они могут получить более дешевый кредит в банке.
Как бы там ни было, даже не рассчитывая на рыночный рост цен, инвестор может обеспечить не менее 10-12% годовых лишь "за веру в успешное завершение строительства".
Кроме того, строящаяся квартира - это не объект собственности (она сможет стать таковым только после завершения строительства). В результате продавец освобождается от каких-либо налоговых платежей с продажи.
Что покупать?
Люди, инвестирующие в строящееся жилье, для своих операций чаще всего выбирают жилье эконом-класса. Причем в большинстве случаев речь идет об однокомнатных квартирах. Это наиболее ликвидный товар, пользующийся на рынке неизменным спросом. "В условиях непрерывного роста цен и недостаточной платежеспособности покупателей в сегменте однокомнатных квартир концентрируется значительная часть спроса и практически все первичные покупки жилья, которые при наличии развитых инструментов кредитования были бы в значительной степени распределены также между двух-, трехкомнатными квартирами", - указывают аналитики "Петербургской недвижимости".
По дешевым и малогабаритным квартирам проходит максимальное количество сделок, проблем с поиском покупателей в нынешних условиях не возникает. А это главное. Для инвестора важно ведь не только вовремя купить квартиру, но и легко сбыть ее, не забыв при этом про свою выгоду.
Впрочем, квартиры элит-класса зачастую могут принести инвестору больший доход в абсолютных показателях. Так, например, в жилом комплексе "Олимп" корпорации "Петербургская недвижимость" цена за 2003 год увеличилась на 81%.
Обратная сторона - необходимость значительных стартовых вложений и возможные проблемы с ликвидностью (процесс поиска покупателя дорогой квартиры имеет шансы серьезно затянуться и тем самым уменьшить потенциальную доходность).
Выбирая объект для вложения, инвесторы от недвижимости оценивают целый ряд факторов, влияющих на его потенциальную доходность. Среди основных - месторасположение будущего дома, перспективы развития инфраструктуры, способ строительства, наконец имя компании, ведущей строительство. Далее следуют более мелкие, но зачастую не менее важные факторы: куда выходят окна будущей квартиры, какой этаж, есть ли балкон или лоджия, какие вставлены окна, какие планируются лифты и т.д.
У кого покупать?
Люди, инвестирующие в строящееся жилье, чаще всего предпочитают вложения в объекты наиболее известных городских застройщиков, которые все вместе контролируют около 60% предложений на первичном рынке.
Здесь вопрос в основном упирается в минимизацию рисков - исполнительская дисциплина и перспективы ведущих застройщиков оцениваются выше, чем у мелких малоизвестных игроков рынка (может быть, даже не всегда объективно). Впрочем, там, где выше риск, выше и потенциальный доход - это общее правило.
Сколько нужно денег?
Минимальный порог для вхождения на рынок соответствует цене типовой однокомнатной квартиры (сейчас это 30-40 тыс. долларов). Как правило, перепродавцы квартир предпочитают именно 100%-ную предоплату.
Впрочем, первичный рынок предоставляет инвесторам возможность снизить сумму стартовых вложений, используя разнообразные схемы рассрочки. Но рассрочка удорожает конечную стоимость квартиры и снижает потенциальную доходность вложения. Впрочем, это многих устраивает. Существует огромное количество незаметных на первый взгляд нюансов, оперирование которыми позволяет инвесторам оставаться в выигрыше в любом случае. Вот пример. Инвестор снижает порог вхождения на рынок и вносит, скажем, 50%-ную предоплату за квартиру. Позднее "настоящий" покупатель оплачивает не только оставшуюся половину стоимости квартиры и полную разницу между "стартовой" и "текущей" стоимостью квадратных метров (доход инвестора), но и часть рассрочки.
Последнее время все большее распространение получают и покупки строящихся квартир на заемные средства. Инвесторы берут в банках беззалоговые потребительские кредиты (ставки варьируются от 11 до 14% годовых в валюте, хотя могут быть и выше), добавляют эти деньги к своим и вносят полную стоимость квартиры. Доход таких инвесторов складывается из разницы между полученным от продажи квартиры доходом и уплаченными банку процентами. Если бы подобная операция проводилась в прошлом году, разница составила бы примерно 30% годовых в валюте.
Когда покупать и продавать?
ЧТО БУДЕТ?
Все последние годы рынок стоящегося жилья функционировал как рынок продавца, который и диктует цены. В ближайшее время ситуация вряд ли изменится кардинальным образом. Спрос на жилье, особенно недорогое, по-прежнему значительно выше предложения. Ход событий показывает, что строительная индустрия в своем развитии отстает от потребностей рынка.
Поскольку резкого увеличения объема предложения жилья в ближайшее время ожидать не приходится, можно предполагать, что цены и дальше будут расти. Динамика их роста зависит от целого ряда факторов. Помимо общей экономической ситуации, это возможный рост объемов строительства, а также развитие кредитования покупки жилья. Если объем строительства не увеличится, а объем выданных кредитов резко возрастет, это приведет к дальнейшему взвинчиванию цен. Напротив, если предложение удастся значительно увеличить (как минимум в 1,5 раза), то возможна некоторая стабилизация цен, которая на первоначальном этапе выразится в снижении темпов их роста до предсказуемых показателей.
Скорее всего, рост цен в 2004 году вряд ли будет ниже 30%.
Большинство инвесторов, нацеленных на извлечение дохода от перепродажи квартир в строящихся домах, осуществляют вложения на "этапе котлована". Во-первых, именно старт с самой низкой точки обеспечивает максимальный прирост капитала. Во-вторых, на более поздних этапах строительства вкладываться зачастую уже не во что. Наиболее ликвидные (недорогие малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры) раскупаются практически полностью в самом начале продаж.
Многие инвесторы-перепродавцы предпочитают не дожидаться сдачи дома госкомиссии. Дело в том, что потенциал роста цены практически исчерпывается, когда будущий дом приобретает вполне законченные очертания. Затем рост замедляется, последний всплеск происходит уже на финальной стадии. Инвесторы, заинтересованные в максимальной отдаче капитала, "ухватывают" максимальный прирост цены и выходят из игры.
Насколько все это сложно?
Продажа строящейся квартиры "конечному" покупателю осуществляется по договору переуступки прав требования. Бывает, что компании-застройщики вводят разнообразные ограничения на подобные сделки (такими нюансами нужно интересоваться перед подписанием договора долевого участия). Впрочем, во многих случаях сотрудники отделов продаж строительных компаний не только не препятствуют переуступке прав, но и готовы помочь перепродавцам с поиском потенциальных покупателей, имея свой небольшой интерес.
"Продвинутые" инвесторы производят большое количество последовательных операций купли-переуступки, "играют" на несоответствиях в росте цен на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры и пр. "Простому" инвестору всем этим заниматься нет никакого смысла. Так что вся сложность, по большому счету, заключается в том, чтобы найти надежный и выгодный объект инвестирования и выбрать удачный момент продажи.
Каковы основные риски?
Основных рисков два. Первый - риск невыполнения застройщиком своих обязательств. Вероятность такого развития событий довольно низка при правильном выборе строительной компании. Запас прочности крупнейших игроков рынка позволит им закончить строительство даже при неблагоприятном изменении конъюнктуры. Второй - "плохое поведение" рыночных цен (можно либо ничего не заработать, либо даже потерять). Такое развитие событий вполне вероятно - быстрое повышение цен не может длиться вечно. Вопрос в том, когда рост цен прекратится и будет ли это означать лишь стабилизацию или же возможно падение. Сказать наверняка никто не сможет.
Если суммировать оценки экспертов, то рост цен может продлиться еще примерно 1,5-2 года. Прогнозы темпов роста разнятся. Строители возлагают особые надежды на ипотечное кредитование - это позволит стимулировать спрос на квартиры даже при высоких ценах.
*****
Вложить деньги в строящееся жилье
Сегодня очередная, довольно интересная статья о вложении денег под проценты. а именно о долевом строительстве.
Вступление
Инвестирование в сфере недвижимости является одной из значительных частей инвестиционного процесса. Чаще всего в нашей стране практикуется такой вид инвестирования, как долевое участие в строительстве жилья.
Выгодное долевое строительство
Новостройка является наиболее выгодным вложением средств. Допустим, вы решили купить недвижимость. Просиживая часами в Интернете, вы уже успели рассмотреть несколько различных проектов домов, и поняли, что ваших сбережений не хватит на покупку приличной квартиры или дома. И если даже взять кредитные средства, то всё равно требуемую сумму набрать не получится.
А все-таки стать обладателем новой жилплощади очень хочется. Разумеется, суммы ваших средств на подобную покупку, скорее всего, будет недостаточно. Но выход всё же есть – это квартира в доме, который сейчас строится. Возможно, вы сейчас будете искать информацию о таких квартирах. Прислушиваться к советам своих друзей и знакомых, выслушивать предостережения, о том, что бывают недобросовестные застройщики и нечестны брокеры, которые втягивают людей в сомнительные сделки.
Конечно, вы ознакомились с кучей примеров дизайна – проектов квартир. И вот уже вас начинают одолевать сомнения: может, не стоит? Вдруг обманут, и у меня не будет ни средств, ни жилья? Но для начала, вам необходимо точно определиться, какой именно рынок жилья вас интересует. Существует первичный рынок, где жильё только строится, и вторичный, то есть из старого фонда.
Если вы остановили свой выбор на первичном рынке, значит хотите приобрести квартиру в новостройке за небольшие деньги. В этом случае, приобретение такого жилья называется инвестирование в долевое строительство дома, в котором будет ваша новая жилплощадь.
Если вы твёрдо решили выбрать этот вариант, то надо тщательно подготовиться. Ведь покупка квартиры в строящемся доме может стать, как очень выгодной сделкой, так и рискованным мероприятием: вы рискуете не только потерять деньги, но и не увидеть нового жилья.
Что нужно учесть?
Как же совершаются реальные сделки? Что нужно делать, для того, что до минимума сократить риски? Что нужно при этом учитывать?
Знания некоторых нюансов сможет помочь избежать многих неприятностей. Внимательно изучите документацию, в которой указаны все участники строительства. Обратите внимание на разрешение на застройку и проектно-строительную документацию, в которой обязательно должна быть указана дата и конкретное изложение концевого результата строительства.
В сущности, в договоре могу быть указаны и другие сроки сдачи объекта. Договоры, заключающиеся между физическими лицами и организациями, которые привлекают денежные средства для постройки недвижимости, могут называться по-разному: подряда, долевое участие в строительстве и т.д. Но содержание во всех этих договорах практически одинаковое. Физические лица обязаны выплачивать фактическую стоимость строительства дома, а организация обязана предоставить физическому лицу, согласно договору жилое помещение после сдачи объекта.
Желательно, что бы в договоре был пункт о возмещении ущерба за задержку сдачи объекта в эксплуатацию. После сдачи объекта в эксплуатацию, вам нужно будет только зарегистрировать права на собственное жильё.
Вывод
Чтобы начать вкладывать свои сбережения в данную сферу, её очень внимательно нужно изучить. Если в чем-то сомневаетесь —лучше оставить деньги под подушкой. Мы пока вкладываем в памм счета. прибыль и риски нас очень радуют.
