У большинства возникнет вопрос почему не вложить собственные деньги в бизнес? .
В реалиях российской экономики вкладывать собственные деньги можно только в собственное дело, а становиться инвестором для развития чьего либо бизнеса чрезвычайно рискованно потому, что вернуть вложенные деньги из прогоревшего бизнеса практические невозможно.
Второй вариант — вложить деньги в собственный бизнес актуален, но не представляется возможным, так как работать на основном месте работы и «подымать» собственное дело вещи не совместимые.
Давайте перейдем к вариантам, когда у вас есть денежные средства. которые вы хотели бы вложить, и недостаток времени на то, чтобы контролировать инвестированные средства.
Внести денежные средства на расчетный счет в коммерческий банк.
Учитывая темпы российской инфляции, вложенные денежные средства на расчетный счет банка позволят снизить темп обесценивания денег, но никак не приумножить. Банки которые предлагаю высокий процент по вкладам могут не выполнить своих обязательств. Всю сумму вложенных денежных средств вы конечно не потеряете, так как банковские организации, которые могут принимать вклады физических лиц входят в систему страхования вкладов, но у них тоже есть ограничения по сумме выплат. Вам выплатят гарантированную сумму и процент от суммы превышающей гарантированную. К тому же вам надо будет контролировать финансовое состояние банка и не исключен ли банк из системы страхования вкладов.
Вложить денежные средства в ценные бумаги.
Шаг разумный, но все высоко рейтинговые ценные бумаги имеет низкую доходность. Даже покупая ценные бумаги «топовых» российских компаний вы на следующий год можете обнаружить, что ваши ценные бумаги потеряли в цене, следовательно вы потеряли денежные средства.
Заработать на ценных бумагах конечно можно, если отслеживает конъюнктуру рынка и следить за политической ситуацией в стране и мире. Что бы вникнуть во все тонкости вам потребуется много времени, а контролировать рейтинг ценных бумаг вам нужно будет на ежедневной основе.
Вложить деньги в недвижимость самый выгодный способ инвестирования. так ли это?
Что приходит на ум большинству россиян купить квартиру и сдавать ее а аренду. Насколько это выгодно нам поможет понять окупаемость недвижимости. Окупаемость рассчитывается следующим образом — стоимость приобретаемой недвижимости надо поделить на сумму совокупного ежегодного дохода. Хороший показатель окупаемости недвижимости составляет 7 лет, если этот показатель значительно выше, то финансовое инвестирование денежных средств в эту недвижимость невыгодно.
Вложения денежных средств с точки зрения инвестиций в загородную недвижимость мы рассматривать не будем, т. к. рынок еще не вышел на уровень докризисных цен. На содержание загородной недвижимости нужно выделять значительные средства, а сдача в аренду возможно только в летний период и на новогодние праздники, что не гарантирует стабильный доход.
Давайте рассчитаем насколько выгодно инвестировать в жилую недвижимости .
Сразу же возникает ряд вопросов. Квартиру покупать в новостройке или на вторичном рынке. какой тип дома выбрать (панельный, сталинский, монолит), сколько комнат должно быть?
Если вы планируете в дальнейшем проживать в данной квартире — выбирайте квартиру, которая вам больше всего нравиться. Если вы планируете заработать надо подойти к этому вопросу с финансовой точки зрения.
Покупка квартиры в новостройке или на вторичном рынке .
Стоимость квартиры в новостройке в Москве стоит значительных денежных вложений, так что логичный выбор купить квартиру в нескольких километрах от МКАД.
Например: стоимость двухкомнатной квартиры в панельной новостройке площадью 54 кв.м. в 7 км. от МКАД в поселке Московский составит порядка 6,5 млн. рублей. Ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду составит 30 000 рублей в месяц. Окупаемость составит 6,5 млн. руб. / 30 000 руб. / 12 мес. = 18 лет.
На самом деле срок окупаемости недвижимости будет еще больше т. к. вам необходимо оплачивать налоги за сдачу квартиры в аренду, вкладывать деньги в косметический ремонт и учитывать время простоя квартиры между сменой арендаторов.
Какой тип дома выбрать панельный, сталинский или монолитный на вторичном рынке.
Например покупка квартиры в Академическом районе Москвы:
- стоимость 3-х комнатной квартиры в монолитном доме площадью 70 кв.м. будет составлять порядка 15 млн. рублей. Ежемесячный доход от сдачи 3-х квартиры в аренду составит 60 000 рублей в месяц. Окупаемость недвижимости будет составлять 20 лет, но требует учитывать чем больше площадь квартиры тем больше средств нужно вкладывать в ремонт недвижимости и простой квартиры между сменой арендаторов, который может доходить до 3 месяцев;
- стоимость 2-х комнатной квартиры в сталинском доме площадью 56 кв.м. будет составлять порядка 12 млн. рублей. Ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду составит 55 000 рублей в месяц. Окупаемость недвижимости составит порядка 18 лет. Простой квартиры между сменой арендаторов будет меньше.
- стоимость 1-й комнатной квартиры в панельном доме площадью 30 кв.м. будет составлять порядка 6,5 млн. рублей. Ежемесячный доход от сдачи квартиры в аренду составит 35 000 рублей в месяц. Окупаемость недвижимости составит порядка 15 лет. Минимальные затраты на косметический ремонт и простой недвижимости менее 2-х недель.
Если подытожить вышеизложенное наиболее финансово выгодным вложением будет покупка 1 комнатной квартиры в панельном доме, несмотря на эстетическую непривлекательность данного вида недвижимости.
Коммерческая недвижимость делится на торговую и офисную недвижимость .
Торговая недвижимость наиболее инвестиционно привлекательная, но ее стоимость очень дорога для большинства людей, а простой между сменой арендаторов может составлять до 9 месяцев (в этот срок входит время, которое каждый последующий арендатор затрачивает на ремонт помещения под специфику своего бизнеса).
Офис в новом бизнес центре за пределами ТТК (третьего транспортного кольца) площадью 100 кв.м. будет стоить порядка 18 млн. руб. Ежемесячный доход от сдачи офиса в аренду составит 125 000 рублей в месяц. Окупаемость офисной недвижимости составит 12 лет.
Офисная недвижимость самая привлекательной с точки зрения инвестирования. Стоимость квадратного метра немного дороже чем в жилой недвижимости. а окупаемость значительно быстрее. Затраты на ремонт квартиры и покупку мебели ложатся на собственника, в то время как офисные помещения сдаются без мебели и требуют легкого косметического ремонта, который в большинстве случаев производится арендатором самостоятельно. Единственное, что надо учитывать при покупке офисной недвижимости территориальное расположение офиса, т. к. некоторые районы Москвы изобилуют предложения по аренде, а в других спрос превышает предложения.
*****
Вложить деньги в недвижимость
Содержание Инвестиции в недвижимостьАлгоритм процесса вложения в недвижимостьСпецифика инвестиций в недвижимостьКак вложить более выгодно деньги в недвижимость?Как поступить в период кризиса?
1 Инвестиции в недвижимость
В такое время многие инвесторы выбирают относительно спокойные ниши для сохранения и роста капитала, к которой, без сомнения, относятся инвестиции в недвижимость любого вида, о чем свидетельствует рост объёма таких инвестиций в России и Европе (в том числе и российских инвесторов) в долгосрочном периоде.
Этот рынок – это именно та сфера, в которой принятие решений требует от инвестора умения собирать и анализировать данные, оценивать спрос и предложение, отслеживать текущие тенденции и делать правильные прогнозы. Только при наличии полного объема информации о состоянии рынка и объекта и на основе грамотного анализа инвестиции в недвижимость принесут инвестору максимальную доходность. Например, анализ выбора времени покупки и продажи на основе опережающего индикатора – разрешения на строительство и графика цен.
2 Алгоритм процесса вложения в недвижимость
Для начала нужно принять предварительное решение о вложении денег в какую-либо недвижимость. Далее следует глубокий и всесторонний анализ состояния рынка жилой и коммерческой недвижимости (растущий рынок, стагнация, падение цен) и динамики спроса/предложения. Определите ориентировочный период инвестирования.
Инвестирование в недвижимость, как правило, относится к долгосрочным вложениям. Если вы планируете покупку на краткосрочный период (1–3 года), то это спекулятивная стратегия, которая возможна лишь на быстро растущем рынке. При инвестиции в строящуюся недвижимость(объекты первичного рынка), особенно на ранних стадиях строительства, рассчитывайте и варианты задержки сроков сдачи объекта в эксплуатацию, что может существенно увеличить срок окупаемости инвестиций. При покупке объекта на вторичном рынке его сразу же можно сдать в аренду, соответственно, период окупаемости будет короче.
Определитесь, на какие показатели доходности ориентировочно вы рассчитываете. За счет чего, и в какой пропорции будет генерироваться доход (капитализации объекта, арендных поступлений)? Выявите инвестиционный бюджет и его структуру. Схема финансирования покупки может быть самая разная (собственный капитал, заемный, в какой-то пропорции с ипотечным кредитованием). При учете инвестиционного бюджета не забывайте о дополнительных платежах (юридические и нотариальные услуги, налоги, оплата за переход права собственности, сборы за регистрацию).
Исходя из суммы предполагаемой инвестиции, нужно изучить существующий рынок предложений, выявить регионы и сегменты, на которых цена объектов будет увеличиваться более высокими темпами, и сформировать техническое задание для покупки объекта инвестиций. То есть инвестор выбирает объекты определенного ценового уровня и сегмента рынка. Это может быть жилая или коммерческая недвижимость: квартира, апартаменты, дом, офис, кафе, складские помещения и т. д.
Особенно важно местонахождение объекта, поскольку недвижимость, как объект инвестирования, расположенная в хорошем месте, стабильнее сохраняет свою стоимость и шансы быть арендованной или проданной даже на падающем рынке. Существует множество факторов местоположения, которые сильно влияют на стоимость: транспортное сообщение, вид из окон, магазины, близость к морю, социальным объектам, социальное окружение, престижность местоположения, экологическая чистота и т.д. Правильно говорят, что лучше приобрести худший дом, но на лучшем месте, чем лучший объект, но в худшем месте!
Теперь приступаем к поиску конкретного объекта. После его нахождения составьте финансовый бизнес-план, в котором будут отражены все денежные потоки и прогноз будущих доходов: приток денежных средств от его сдачи в аренду и расходы (на содержание объекта, налоги, оплата управляющей компании). Запомните, что неучтенные расходы могут «съесть» вашу планируемую прибыль, и объект не сможет генерировать положительный денежный поток, то есть вам еще придётся вкладывать деньги в содержание объекта.
Тщательно анализируйте риски и перспективы капитализации объекта инвестиций в ближайшем и отдаленном будущем. Рассчитайте среднее время окупаемости ваших вложений. Не забывайте, что инвестиции в жилую недвижимость менее доходны, чем инвестиции в объекты коммерческой недвижимости. Если вас все устраивает – покупайте. И, наконец, продумайте стратегию выхода из инвестиций (возврат денежных средств). Вы должны иметь план когда, как и кому сбираетесь продавать объект. К сожалению, на практике процесс продажи может длиться несколько месяцев, а иногда и более года.
3 Специфика инвестиций в недвижимость
Недвижимость, как объект инвестирования, имеет свои специфические особенности, основными из которых являются:
Высокий уровень финансовых вложений.
Длительный инвестиционный период, то есть недоступность денег в течение длительного периода.
Низкая ликвидность объектов недвижимости.
Слабая корреляция с другими инвестиционными инструментами, что положительно сказывается на динамике цены в неблагоприятные периоды – при быстрой девальвации национальной валюты и падении цен на инструменты фондового рынка снижение цен на недвижимость происходит в относительно длительном временном интервале.
Существуют еще некоторые «негативные» особенности инвестирования в недвижимость, о которых начинающие инвесторы часто забывают:
«Простой» – периодическое отсутствие арендаторов, что увеличивает расходы владельца объекта. Поэтому при выборе вида инвестиционной недвижимости предпочтение следует отдавать объектам с преимущественно долгосрочной арендой.
Сезонные особенности. Не приобретайте для сдачи в аренду объект, доходность которого зависит от сезона года.
Необходимость в периодических «косметических» ремонтах объекта и его инфраструктуры. Бытует мнение, что, однажды инвестировав в недвижимость, инвестор может ничего уже не делать. К сожалению, вам придётся потратить много личного времени и сил, и денег на оборудование, ремонт, меблировку, обслуживание и управление вашей собственностью и периодическое общение с разными службами и арендаторами.
Если вы планируете инвестировать в зарубежную недвижимость, то в этом случае вам необходимо учитывать множество дополнительных нюансов, ознакомиться с которыми вы можете в статье «Инвестиции в недвижимость за рубежом ».
4 Как вложить более выгодно деньги в недвижимость?
Несколько слов о доходности этого инвестиционного инструмента. В общем, инвестиции в жилую недвижимость менее доходны, чем инвестиции в коммерческую недвижимость. Такая тенденция характерна как для Европы, так и для России (См. табл. ниже).
Доходность в России несколько выше – жилая недвижимость имеет доходность на уровне 5,6–6,5 %, а коммерческая – 9,25– 11,5 %, в зависимости от ее вида. Кроме того, коммерческая недвижимость несёт меньше рисков, требует относительно меньше накладных расходов по ее содержанию и обеспечивает владельцу более удобное управление. Повысить доходность инвестиций можно несколькими путями. Первое – инвестиции в строительство жилой недвижимости на ранних этапах строительства (рытья котлована, закладки фундамента).
В этом случае рентабельность возрастает до 15–20 % в Европе и до 30–40 % в России (Москва). Но при этом значительно возрастают риски инвестирования капитала в недвижимость, которые могут проявиться в виде банкротства застройщика, несвоевременной сдачи объекта (иногда просрочка составляет год и больше, низкого качества строительства и отделочных работ, отсутствие обустройства территории). В этом случае необходимо максимально страховать все риски (грамотное юридическое сопровождение сделки, тщательное изучение застройщика).
Второе – приобретение недооцененных объектов с последующим повышением их доходности. При грамотной начальной оценке объекта и грамотном развитии уровень доходности можно увеличить на 10–15 %. Главное – определить размер недооцененной стоимости объекта и возможности повышения его ликвидности. Для одних объектов достаточно сделать небольшие технические усовершенствования или косметический ремонт, для других – нужно инвестировать в реконструкцию, повысив тем самым класс объекта, его ликвидность, а в некоторых случаях – даже изменить сегмент недвижимости, например, перепланировать и перевести жилой дом в мини-гостиницу.
Кроме прямых инвестиций, существуют и другиеспособы инвестирования в недвижимость.К ним относятся инвестиции в закрытые ПИФы, участие в долевом строительстве, приобретение жилищных сертификатов. Каждый из них имеет свои достоинства и недостатки, но это тема другой статьи.
5 Как поступить в период кризиса?
Надеемся, вам стало ясно, что инвестиции в строительство разного вида недвижимости,как и инвестиции в готовый объект на вторичном рынке, требуют серьезного подхода и определенного уровня знаний, а также соответствующего капитала.Поэтому « инвестирование в недвижимость для чайников» – не самый лучший вариант.Рекомендуемдля таких читателей более доступный и не требующий большого капитала способ инвестирования в систему доверительного управления на рынке Форекс, инструменты которого генерируют достаточно высокую доходность. При этом инвестор имеет возможность выбора инвестиционного инструмента, срока инвестиций и контроля риска.
Многих читателей интересует вопрос: «Вкладывать ли сейчас деньги в недвижимостьили это очень опасно?».Действительно,с учетом политической неопределенности и стрессовой ситуации в экономике на протяжении второй половины 2016 года рынок инвестиций в недвижимость значительно сузился. Вкладывать деньги в условиях неопределенности – задача сложная даже для профессионалов, не говоря уже об обывателях, которые далеки от тонкостей инвестиционных механизмов.
По всей вероятности, нас ожидает временное снижение спроса и цен на объекты, а ближайшее будущее рынка сильно зависит от курса рубля и цен на нефть. Тем не менее, даже в это непростое время россияне являются активными покупателями собственности в Европе. Таких покупателей особенно много в сегменте коммерческой недвижимости. Скорее всего, это обусловлено тем, что среди российских инвесторов вложения в доходную недвижимость в Европе считаются эффективным инструментом сохранения капитала.
Поэтому решение, вкладывать ли сейчас деньги в недвижимость или оставаться пока в «режиме ожидания», каждый принимает самостоятельно.
*****
Вложить деньги в недвижимость
Согласно данным ВЦИОМ, более половины россиян по-прежнему считают недвижимость лучшим объектом денежных вложений. Так как же можно.
Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»оценили самые доступные и распространённые способы инвестирования в недвижимость с точки зрения их доходности и рискованности.
Способ 1. Сдавать комнату. Поскольку недвижимость нынче —приобретение не издешёвых, вложить в неё деньги может далеко не каждый. Отсюда оптимальный вариант —купить не целую квартиру, а её часть, то есть комнату. В столице такая покупка обойдётся около 50 тысяч долларов. При средних ценах на аренду, эти деньги вернутся к вам за 5-10 лет, то есть доход будет составлять 10-20% годовых. Это намного выше, чем доходность со сдачи целой квартиры (около 5% в год), да и квратира стоит намного больше —160-200 тыс. долл.
Способ 2. Купить землю. Цена здесь ниже на порядок —от 2 тысяч долларов за участок. Однако это достаточно рискованный и в перспективе —затратный путь вложения. Подходящую землю трудно найти и приватизировать, да и постоянной прибыли она не гарантирует. Однако есть шанс, что в ближайшее время участки вокруг городов значительно поднимутся в цене (на 15-20%) из-за развития коттеджного строительства. Да и тратить денег на содержание земли —поддерживать в должном состоянии, как квартиру, ремонтировать и платить за ЖКУ, например, —не надо.
Способ 3. Стать дольщиком. Несколько лет назад покупка квартиры ещё на стадии строительства дома позволяла сэкономить до 30% её цены. Сейчас ситуация изменилась —девелоперы стараются продавать свой товар по одной и той же стоимости на всех этапах его выработки, то есть сэкономить дольщикам не удаётся. Однако аналитики полагают, что в той нелёгкой ситуации, в которую поставил строителей кризис, девелоперы начнут предоставлять значительные скидки на «вторичку»—до 15%. Соответственно, когда ваша квартира будет достроена и отделана, вы сможете продать её дороже, чем купили.
ВНИМАНИЕ! Об историях обманутых дольщиков мы все наслышаны достаточно. Поэтому даже без аналитиков не трудно понять, что инвестировать деньги во «вторичку»—рисковое дело.
Способ 4.Купить жилищный сертификат. Жилищный сертификат —это бумажка, удостоверяющая вашу собственность на определённую жилплощадь в строящемся доме, причём эта площадь может доходить до 1 квадратного метра. Когда дом будет достроен, вы можете обменять сертификат либо на соответствующую сумму денег (цена к концу строительства вырастет), либо на квартиру —естественно, с доплатой уже по новой цене. Как и долевое строительство, этот способ позволяет сэкономить на разнице в стоимости «вторички»и «первички».
ВНИМАНИЕ! Если вы не собираетесь перепродавать приобретённую по сертификату площадь, а хотите на ней поселиться, этот способ ещё более рискован, чем долевое строительство. Потому что далеко не факт, что в доме найдётся квартира, соответствующая по площади вашим сертификатам. Кроме того, строительство —процесс долгий, а в ближайшей перспективе цены на недвижимость в России могут серьёзно упасть. Так что вы в лучшем случае сможете продать сертификат за то, за что и купили. С другой стороны, инфляция ваши деньги не съест.
Способ 5. Вложиться в закрытые ПИФы недвижимости. Это довольно новый для России инструмент. Он позволяет инвестировать практически любую сумму и получать с неё дивиденды. Схема управления для пайщика абсолютно прозрачна и доходность составляет до 100% годовых. Однако, в нынешних кризисных условиях цифра эта может быть значительно ниже, да и срок возврата инвестиций не маленький —3 года минимум. Потому что вывести свои деньги из ПИФа вы можете не раньше этого срока.
Способ 6. Вложиться в зарубежные ПИФы. REIT (Real Estate Investment Trust) —так называется аналог наших закрытых ПИФов недвижимости за рубежом. Все средства, вложенные в REIT, пускаются в недвижимость разных стран, что позволяет компенсировать возможные потери на одном рынке прибылью на другом. Доходность по сравнению с отечественными ПИФами не очень велика, но для зарубежных значительная —5-7% годовых. Минимальная сумма вложения в ПИФ —1-3 тысячи долларов.
ВНИМАНИЕ! Этот способ вложения аналитики считают самым выгодным —с учётом очень низкого риска и достаточно высокой доходности.
Способ 7. Купить квартиру за границей. В последнее время СМИ переполнены новостями о том, что российские миллионеры скупают виллы то в Испании, то в Лондоне, то ещё где подальше. Что и не удивительно: миллионеры люди в основном не глупые и знают, что в Европе недвижимость гораздо дешевле, чем в той же Москве. Ориентируясь на сильных мира сего, люди думают, что, продав средненькую двухкомнатную квартиру в столице, можно приобрести домик в Испании и жить припеваючи на оставшиеся деньги.
Но на деле всё не так просто. Во-первых, оформление документов на покупку квадратных метров за границей —долгая и сложная процедура. Во-вторых, многие европейские рынки недвижимости сейчас падают и вряд ли поднимутся в ближайшие годы. Так что выгодно перепродать (да и вообще продать) свою покупку вам вряд ли удастся. В-третьих, нижний порог инвестиций высок —от 100 тыс. до 300 тыс. долларов. В-четвёртых, за содержание купленной квартиры или дома надо платить —государству в виде налогов и коммунальщикам за их услуги. А в Европе и США эти цифры будут намного выше, чем в России.
Способ 8. Купить за границей землю. Это намного дешевле. Нижняя граница вложений —15 тысяч долларов. Да и более доходно —перепродать участок после того, как на нём захотят что-то построить, можно на 20-25% дороже. Но сейчас это чересчур рискованно: спрос на недвижимость, а следовательно и на землю, в Европе и США достаточно невелик.
*****
Вложить деньги в недвижимость
Вложение денег в недвижимость – это один из наиболее выгодных способов инвестирования ресурсов. К примеру, за 15 лет стоимость квадратного метра жилья в Москве выросла с 900 долларов до 4 тысяч: доходность «в чистом виде» составила бы свыше 400 процентов. Многие аналитики полагают, что момент для выгодного вложения уже упущен. Попробуем разобраться в вопросе и понять, во что сейчас нужно вкладывать деньги, на какую прибыль можно рассчитывать спустя некоторое время.
История: Ивану Францевичу удалось собрать 150 тысяч долларов: будучи дальновидным человеком, он не хранил сбережения в российских рублях, предпочитая иностранную валюту, поэтому ноябрьская девальвация обошла его стороной. Но нашему герою этого мало: он хочет так вложить эту сумму, чтобы через несколько лет – преумножить её. Учитывая нестабильное состояние рынков, Иван не готов открывать бизнес, тем более, он успешный специалист и не желает изменять статус. Подойдёт ли ему инвестирование денег в недвижимость?
В каких городах сейчас выгодно покупать недвижимость?
Совершать дорогостоящие покупки необходимо в период спадов рынка: к примеру, ноябрьская девальвация сделала иномарки бизнес-класса и премиального сегмента на 10-20% доступнее. Жильё дешевеет в период стагнации и кризиса: именно этот момент нужно использовать для его покупки. В качестве объекта для инвестиций необходимо рассматривать города, где спрос значительно превышает предложение. В настоящий момент признанными лидерами в этом плане можно считать Москву и Санкт-Петербург.
