В прошлых статьях мы уже рассматривали основы инвестиции в недвижимость (статья 1. статья 2 ), виды, способы и конечная цель данных инвестиций.
Сегодня хочется разобрать конкретный вид инвестиций в недвижимость, а именно —покупка квартиры на стадии строительства .
Данный вид вложений, очень популярен в России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге.
Первой с чем нужно определится, это цель инвестирования средств. Либо это увеличение оборотного капитала. либо создание рентного (пассивного) дохода .
В первом случае, чтобы увеличить свой инвестиционный капитал, вы должны купить как можно дешевле и продать как можно дороже.
Как купить квартиру дешевле?
Ответ простой, —покупка квартиры на стадии строительства. Выгоднее всего покупать на стадии котлована, но и риски тут выше. Всем известны случаи, когда дом не достраивали. Но сейчас в этом плане спокойней, так как всё страхуется. Но к застройщику обязательно присмотритесь, он должен быть надежным.
В Подмосковье, купить квартиру в строящемся доме можно на 20-30% дешевле рыночной стоимости.
Покупать можно как на собственные средства, так и на заемные, через ипотеку, кредиты, через ипотечных брокеров. На заемные выгоднее, но сложнее, причем гораздо выгоднее ипотека.
Итак, мы купили актив по цене ниже рыночной. Теперь нужно продать его дороже.
Конечно после окончания строительства вы и так будете в плюсе, так как стоимость квартиры будет стремится к рыночной по мере приближения окончания строительства. Но эта не та прибыль, из-за которой все сейчас активно инвестируют таким способом.
Суть такого вида вложений, это создание из купленной «однушки «, двух отдельных студий. Сейчас очень популярны квартиры студии, именно из-за появившегося предложения. Из одной квартиры получается две. Вы их продаете и вправе рассчитывать на хорошую прибыль. Примерную прибыль посчитаем дальше.
Вот мы и увеличили свой инвестиционный капитал. Купили дешевле, продали дороже.
Как создать пассивный доход?
Если вы хотите иметь пассивный доход, то есть получать ренту за сдачу недвижимости в аренду, то точно таким же образом покупаем квартиру на стадии строительства, делим на две студии и потом сдаем их в аренду. Арендная плата должна перекрывать выплаты по ипотеке.
Вот такой вот простой, популярный способ инвестиций в недвижимость.
Какую доходность можно получить?
Давайте посчитаем.
Покупаем «однушку»в Подмосковье, на стадии котлована. Стоимость такой квартиры 1 млн.рублей.
После окончания строительства стоимость данной квартиры будет 1,6-1,8 млн.рублей.
Мы делим её на две студии, вкладываем около 200 000 рублей в реконструкцию и получаем две квартиры стоимостью 1,5 млн. каждая.
Итого мы потратили 1,2 млн.рублей. продали за 3 млн. рублей, прибыль 1,8 млн.рублей. или 160%. Это примерные цифры. Можно добиться и больше доходности, но этим нужно заниматься самому.
Какие есть нюансы.
Если вы покупаете квартиру под ипотеку, то какое-то время, вы должны будете платить ипотечные платежи. Но есть много разных условий, в том числе и отсрочка платежа.
Нужно грамотно составлять новую планировку, под две студии.
Перепланировку квартиры нужно согласовывать.
При ремонте нужно знать как правильно и грамотно сделать всю разводку сантехники и канализации.
Все операции выгоднее совершать от частного лица. Вы заплатите налог 13% на разницу покупки и продажи.
Если у вас большой капитал, свои строительные и ремонтные бригады, можно покупать и продавать квартиры через ООО.
Вот основные тезисы, моменты и нюансы, при инвестициях в недвижимость путем покупки квартиры на стадии строительства .
Если вы всерьез захотели заняться данным видом инвестиций, то на первоначальном этапе без наставника не обойтись или обойтись, но дольше и дороже. А наставника можно найти на личных, ВИП коучингах.
*****
Вложить деньги в квартиру на этапе строительства
Купля-продажа квартир. Стоит ли?
ivan4o 14 Mar 2013
Уважаемые, форумчане, хотелось бы услышать ваши советы.
Планирую вложить большие деньги в куплю-продажу квартир.
Квартиры будут покупаться на этапе строительства (долевка) и ближе к сроку сдачи будут продаваться.
Если будет покупаться вторичное жилье, то его надо оформлять в собственность, какие тут подводные камни. Все сделки будут идти от ЮЛ.
Стоит не стоит сам не знаю.
В дальнейшем планирую хочу выкупить для начала этаж в жилом доме и сдавать квартиры посуточно, потом выкуплю подъезд, посажу охрану, администратора, будет что-то типа гостинцы, но будут не номера, а полноценные квартиры.
Прошу откликнуться.
arturios 20 Mar 2013
Уважаемые, форумчане, хотелось бы услышать ваши советы.
Планирую вложить большие деньги в куплю-продажу квартир.
Квартиры будут покупаться на этапе строительства (долевка) и ближе к сроку сдачи будут продаваться.
Если будет покупаться вторичное жилье, то его надо оформлять в собственность, какие тут подводные камни. Все сделки будут идти от ЮЛ.
Стоит не стоит сам не знаю.
В дальнейшем планирую хочу выкупить для начала этаж в жилом доме и сдавать квартиры посуточно, потом выкуплю подъезд, посажу охрану, администратора, будет что-то типа гостинцы, но будут не номера, а полноценные квартиры.
Прошу откликнуться.
Замечательная идея. Дерзайте. Вложения большие, но они окупятся со временем. Вперед!
ivtt 21 Mar 2013
В дальнейшем планирую хочу выкупить для начала этаж в жилом доме и сдавать квартиры посуточно, потом выкуплю подъезд, посажу охрану, администратора, будет что-то типа гостинцы, но будут не номера, а полноценные квартиры.
Апарт-отели менее востребованы нежели обычные гостиницы и квартиры посуточно. Да еще и в районе новостроек.
Если конечно у вас дом не в самом центре города, на площади, где море людей, вокзалы, кафе и тд. Если нет -тогда, вы теряете и преимущества гостиниц и преимущества квартир посуточно. Т.е. проект будет убыточен. В гостиницах - есть номера, общепит,сервис -а тут что. Квартиры же посуточно не нужны в таком количестве -(подъезд) в одном районе, выгоднее их распределять по различным районам - в какой-то да заедут командированные или гости. Притом если новый дом в центре -это это вряд ли будет дешево, дешевле найти квартиру в доме б/у. Следовательно отпадет большая часть клиентов -квартир стандарт и эконом класса. Останется бизнес -элит. Или сдавайте с большим дисконтом по цене стандарта и эконома. Следовательно, отбиваться затраты будут дольше. Есть такая формула -цена квартиры за сутки равна 0.1% от цены квартиры.
В новом же микрорайоне -в таком большом количестве клиенты квартир посуточно вообще могут не поехать. И поэтому там будете стоять. Тогда придется сдать на длителный срок.
Расположение гостиниц и квартир посуточно имеет несоклько отличную привязку расположения новых домов и микрорайонов. Например, некоторым командированым и приезжим ваша новостройка на фик не нужна, им важнее -центр, хотя бы и в старом доме, или с ремонтом. Выгде нибудь видели гостиницы в новостройках. Их единицы и то на выезде. Ну а местной швале -безразницы где пить по выходным, но нужен ли вам целый подъезд таких.
Kharchevnaya 21 Mar 2013
pevgen 23 Mar 2013
MVitaliy 09 Apr 2013
Melitto 17 Apr 2013
*****
Вложить деньги в квартиру на этапе строительства
10:21, 07 Сентября 2013
Квартиры в новых домах продаются на любой стадии строительства. Чем раньше покупатель задумается о приобретении жилья, тем дешевле оно ему обойдется, но тем выше будут его риски никогда не заселиться в новую квартиру. По мере готовности строящегося объекта растет уверенность в том, что он будет введен в эксплуатацию. Но также растут и цены за 1 кв.м площади. Что же предпочесть: низкую стоимость жилья или уверенность в том, что вы не пополните ряды обманутых дольщиков?
Рассмотрим выгоды и риски приобретения квартиры на разных этапах строительства дома.
Коротко об этапах строительства объекта
Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.
В зависимости от того, каким образом приобретается участок (у собственника или на торгах Фонда имущества), зависит количество согласований, которые требуется получить застройщику. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям. При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах. Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.
Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы). Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома. В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).
До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.
После оформления всех необходимых документов, начинается нулевая стадия строительства здания, так называемый, «этап котлована», на котором производится подготовка фундамента. Следующая стадия - строительно-монтажные работы, включающие возведение стен, перекрытий, установку окон, т.д. Когда коробка готова, дом подключают к инженерным коммуникациям, выполняют внутреннюю и наружную отделку объекта. По завершении строительства остается лишь выполнить благоустройство территории. Реализация проекта может считаться законченной после того, как застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию и оформит право собственности - сначала на себя, а затем на дольщиков.
Преимущества и риски покупки жилья на разных этапах строительства
Согласно положениям Федерального закона №214, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство. Однако, некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше, например, после приобретения участка, гарантируя покупателям скидку на квартиру от 5 до 15%. С покупателями подписывается договор о бронировании жилья или предварительный договор купли-продажи. Для дольщика это наиболее дешевый, но и наиболее рискованный путь покупки квартиры. Следует учитывать, что подобные договоры не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, а значит, недобросовестный застройщик может заключить таких договоров сколько угодно. То есть, покупатель имеет большой шанс стать жертвой двойной и тройной продажи жилья.
Чуть менее рискованно приобретать квартиру на «этапе котлована», после официального открытия продаж. Покупатель имеет возможность заплатить за будущую квартиру цену, которая будет на 30-40% ниже той, которую назначит продавец после ввода дома в эксплуатацию. Несомненным преимуществом «этапа котлована» также является большой выбор квартир любого метража и планировки, на любом этаже. Минусы заключения сделки на начальном этапе строительства очевидны: покупателю придется дожидаться своей квартиры еще несколько лет. Кроме того, велик шанс, что он дождется ее не так скоро, как планирует: возведение объекта может затянуться на неопределенный срок. После кризиса 2009 года, когда огромное количество дольщиков обожглось при покупке жилья на нулевом цикле строительства, спрос на квартиры, еще не существующие в природе, заметно упал.
Еще менее рискованно приобретать квартиру на этапе, когда готовность дома достигает 70-80%. Ценник на квартиры в это время возрастает примерно на 30%, однако, и шансы покупателя пополнить ряды обманутых дольщиков становятся ничтожно малы. Впрочем, процесс сдачи объекта в эксплуатацию тоже может затянуться на несколько месяцев. Как правило, в почти готовом доме все квартиры бывают уже раскуплены, и приобрести жилье можно лишь по договору переуступки. Чем ближе срок ввода объекта в эксплуатацию, тем больше появляется предложений от частных соинвесторов, рискнувших вложить средства в жилье, пока проект проходил «этап котлована».
Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Даже по-сравнению с соседними домами, заселенными несколько лет назад, стоимость квартиры в новостройке, готовой к сдаче, будет выше примерно на 10%.
На каком этапе лучше покупать квартиру?
Эксперты рекомендуют руководствоваться правилом золотой середины в вопросе выбора этапа строительства дома и приобретения в нем жилья. Торопиться с покупкой квартиры, пока дом находится в состоянии проекта, не стоит. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию, и цены на жилье в нем вырастут на 30-40%, тоже не обязательно. О заключении договора долевого участия можно задуматься, когда готовность объекта составляет примерно 40-50%. На этом этапе уже можно оценить динамику строительства и перспективы достройки. В доме, возведенном только наполовину, еще сохраняется большое количество нераспроданных квартир, среди которых можно выбрать подходящую по метражу и планировке. Причем цены на жилье сохраняются в это время на приемлемом уровне.
Что касается приобретения квартиры на этапе котлована, то эксперты рекомендуют соблюдать определенные правила, которые помогут свести к минимуму риски. Обращаться стоит только в проверенные строительные компании, с заслуженной репутацией. Если в наличие у застройщика имеется вся исходно-разрешительная документация, и продажа квартир производится по Федеральному закону №214. можно рассматривать вариант покупки жилья (точнее, права требования) на ранних этапах строительства.
Что думают покупатели?
Данные опроса, проведенного на аналитическом портале «Индикаторы рынка недвижимости», показали следующие результаты: в основном покупатели жилья не готовы вкладывать свои деньги в объекты, которые существуют только в проекте. Около 55% респондентов высказались за покупку жилья в доме, который уже построен. Еще 10% согласились бы вложить деньги в объект, находящийся на этапе строительства. Причем часть опрошенных готова пойти на риск и сэкономить финансы, приобретя жилье на нулевом цикле. Категорически против покупки жилья в новостройках высказались всего 4% респондентов.
Таким образом, приобретение жилья на первичном рынке в России — это всегда лотерея. Большие или меньшие риски присутствуют на любом этапе строительства жилья. Покупателю квартиры в строящемся доме, остается лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введен в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой. Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика, обратить внимание на наличие полного пакета документации и условий работы, отвечающим положениям ФЗ-214.
*****
Вложить деньги в квартиру на этапе строительства
МОСКВА, 24 сентября - РИА Новости, Марина Малкова. Многие сограждане мечтают не просто о доступном жилье, а о квартире в современной новостройке, расположенной в социально-благополучном квартале с развитой инфраструктурой. Как уверяют эксперты, опрошенные РИА Новости, эту мечту вполне реально воплотить в жизнь, более того, потенциальный покупатель может даже сэкономить примерно 40% от стоимости подобной квартиры, если решится вложить деньги в новостройку на самом старте продаж.
Комплексный подход
Эксперты указывают, что наиболее низкие цены на квартиры застройщики обычно устанавливают на старте продаж, желая привлечь деньги граждан. "Покупка квартиры на стадии устройства котлована позволяет вложить в нее на 30 –40% меньше, чем на этапе ввода дома в эксплуатацию", - поясняет советник президента ФСК "Лидер" Григорий Алтухов.
Он отмечает, что наиболее привлекательные цены обычно устанавливаются на первом этапе строительства микрорайонов и крупных жилых комплексов, где застройка осуществляется в несколько этапов, а девелоперу надо создать имя и привлечь первую волну покупателей.
"Стартовая цена на квартиры в первом доме первой очереди, как правило, значительно ниже, чем на аналогичные квартиры в следующих по очередности корпусах. Квартиры второй, третьей и последующих очередей на стадии котлована будут стоить на 3-5% дороже, чем стоил тот же котлован первой очереди", - считает Алтухов.
Впрочем, это не предел. Эксперты приводят в пример ЖК "Новокуркино" в Подмосковье, где стартовые цены на однокомнатные квартиры в первом строящемся корпусе в декабре 2010 года составляли 80,1 тысячи рублей за квадратный метр, а в одном из последних корпусов в апреле 2011 года –89,6 тысячи рублей, что на 11,8% выше стоимости первоначального предложения.
Как объясняют собеседники агентства, проект постепенно становится узнаваемым на рынке, на него возникает больший спрос, а если к этому добавить хорошие темпы строительства и, как следствие, готовые дома первой очереди, то это даст покупателям гарантию, работающую лучше любых официальных бумаг, а застройщику –повод для вполне оправданного повышения цен.
"Видя наглядный пример не одной сотни обманутых дольщиков, польстившихся на доступные цены недобросовестных застройщиков, покупатели готовы заплатить чуть больше в обмен на гарантии, что дом будет сдан в срок и без строительного брака", - уточняет Алтухов.
Поэтажный рост
Также квартира существенно набирает в цене и по мере строительства дома. Например, в одном из корпусов столичного микрорайона "Царицыно" квартиры на стадии котлована продавались на 17% дешевле, чем спустя четыре месяца, когда в доме завершалось строительство последних этажей, рассказывает генеральный директор "МИЦ-Недвижимость" Наталья Соломонова.
Как только дом "выходит из земли", завершается монтаж котлована и начинается возведение этажей, цена квадратного метра заметно вырастает –на этом этапе происходит основное и наиболее заметное повышение цены на жилье, считает глава "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев.
С момента начала строительства объекта до возведения дома под крышу происходит максимальное увеличение цены, соглашаются с коллегой эксперты из ГК "ПИК".
Причем, как заверяют эксперты, стоимость квадратного метра начинает расти буквально поэтажно. "Начало работ по монтажу стен повышает стоимость квадратного метра на 5-7%, еще минимум 10% дает возведение дома под крышу. Все, кто желает сэкономить на покупке строящегося жилья, должны помнить, что чем меньше этажей построено, тем дешевле цена квадратного метра", - отмечает Алтухов.
Следующий скачок цены, которого лучше не дожидаться, дабы не переплачивать, происходит, когда дом проходит госкомиссию и вводится в эксплуатацию. По мнению эксперта из ФСК "Лидер", полная готовность дома добавляет не меньше 10% к стоимости квадратного метра.
Средняя ценовая разница от начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию составляет около 30%, указывают специалисты.
Впрочем, удачные объекты могут серьезно выбиваться из этой динамики. Например, группа компаний "Домостроитель" зафиксировала на своем объекте рост цен на 63% в период от нулевой стадии строительства до ввода дома в эксплуатацию.
"Средняя цена квадратного метра в доме на нулевой стадии составляла 63,15 тысячи рублей за квадратный метр, на уровне 4-5 этажей –69,46 тысячи рублей, на уровне 9-11 этажей –74,74 тысячи рублей, а на уровне 12-14 этажей –74,3 тысячи рублей. В построенном доме с выполненной отделкой цена превысила 86 тысяч рублей, а когда дом был сдан государственной комиссии, составила 102,9 тысячи рублей", - рассказывает представитель группы "Домостроитель".
Вместе с тем, напоминают участники рынка, цена на квартиры может ежемесячно расти примерно на 1-3% не только в связи с повышением стадии готовности дома, но и в зависимости от рыночной конъюнктуры.
Нам ремонт не нужен
Довольно очевидный шаг, на котором можно сэкономить при покупке жилья в строящемся доме –отделка квартир. Речь, конечно, идет не о дорогостоящей дизайнерской отделке, а о стандартной, которую предлагают застройщики в жилом сегменте эконом-класса или комфорт-класса.
В зависимости от уровня отделки и качества используемых материалов разница в стоимости квартир с отделкой и без нее может составить 10-15%. В зависимости от качества отделки, цена квадратного метра в сегменте доступного жилья увеличивается на сумму от 5 тысяч рублей, утверждает специалист по связям с общественностью ГК "Домостроитель" Сергей Палий.
В отдельных случаях разница может достигать и 30%, отмечает в свою очередь Соломонова. Например, в жилом комплексе "Лосиный остров" однокомнатная квартира (48-50 квадратных метров) без отделки стоит 8,2 миллиона рублей, а с отделкой уже 10,4 миллиона, указывает эксперт.
Конечно, ремонта перед заселением в квартиру все равно не избежать, но эти 10-15% от стоимости жилья можно сэкономить при покупке и отложить на год или даже два, что важно для покупателей с ограниченным бюджетом, поясняют риелторы.
Впрочем, эксперты ГК "ПИК" считают, что экономить на отделке не всегда целесообразно –квартира с ремонтом дороже, чем квартира без отделки, но последующий самостоятельный ремонт обойдется покупателю существенно дороже, чем уже готовая отделка.
"У застройщиков есть возможность покупать отделочные материалы оптом, а значит дешевле, причем у известных и надежных фирм-производителей. Отделочные работы заказываются проверенным подрядчикам. Поэтому отделка от застройщика действительно выходит дешевле", - отмечают специалисты компании.
Кроме того, участники рынка отмечают, что готовая отделка позволяет экономить драгоценное время и вселяться в квартиру сразу после получения ключей, что немаловажно для тех, кто живет на съемной квартире.
Торг уместен
Помимо всего прочего, есть еще один неявный, но очень важный бонус при покупке квартир в новостройках, а особенно в крупных жилых комплексах –скидки. Эксперты уверяют, что застройщики крупных объектов нередко устраивают специальные акции, предполагающие снижение стоимости квартиры. Наиболее традиционная скидка, составляющая 3-5%, делается при 100% оплате квартиры. Также довольно часто предлагаются скидки молодым или многодетным семьям, покупателям двух и более квартир и даже ипотечным покупателям.
Примечательно, что двухкомнатные, а тем более трехкомнатные квартиры расходятся менее бойко, чем однокомнатные квартиры, поэтому квадратные метры там стоят дешевле, а застройщики регулярно устраивают на них акции. Одна из наиболее приятных для покупателя акций –отделка в подарок, указывают специалисты.
В итоге скидки от застройщика вполне могут сбросить для покупателя квартиры в первой очереди комплекса примерно 5% от стоимости квартиры. Причем, считают специалисты, если официально скидки не регламентированы, торговаться все равно стоит.
Таким образом, если покупатель решится на приобретение квартиры в крупном жилом комплексе или микрорайоне на самом старте его строительства, то в перспективе он со значительной экономией средств получит квартиру в современном доме, расположенном в квартале с единым архитектурным стилем. Такие жилые образования обычно имеют свою собственную инфраструктуру, кроме того, они отличаются достаточно однородной социальной средой.
Однако у покупки квартиры на начальном этапе строительства дома есть и минусы. Первый и главный –время. Возведение панельного дома в штатной ситуации занимает около года, а монолитного может растянуться на два-три года. Следует подчеркнуть, что окончание строительства дома –это не конец истории, а скорее начало. Ведь покупателю квартиры в первой очереди проекта предстоит еще несколько лет наблюдать по соседству со своим домом глобальную стройку, что далеко не всех радует. Также стоит помнить, что социальная инфраструктура имеет обыкновение вводиться ближе к окончанию строительства комплекса, а не на первых этапах. Формирование социальной среды тоже не быстрый процесс –на него могут уйти годы. Поэтому реально получить квартиру в доме своей мечты покупатель может рассчитывать лишь через 5-7 лет после ее покупки. Впрочем, через эти 5-7 лет стоимость подобной квартиры, расположенной в удачном жилом комплексе, может вырасти в разы.
ivan4o 14 Mar 2013
arturios 20 Mar 2013
ivtt 21 Mar 2013
Kharchevnaya 21 Mar 2013
pevgen 23 Mar 2013
MVitaliy 09 Apr 2013
Melitto 17 Apr 2013
10:21, 07 Сентября 2013
Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы). Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома. В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).
Согласно положениям Федерального закона №214, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство. Однако, некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше, например, после приобретения участка, гарантируя покупателям скидку на квартиру от 5 до 15%. С покупателями подписывается договор о бронировании жилья или предварительный договор купли-продажи. Для дольщика это наиболее дешевый, но и наиболее рискованный путь покупки квартиры. Следует учитывать, что подобные договоры не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, а значит, недобросовестный застройщик может заключить таких договоров сколько угодно. То есть, покупатель имеет большой шанс стать жертвой двойной и тройной продажи жилья.
Эксперты рекомендуют руководствоваться правилом золотой середины в вопросе выбора этапа строительства дома и приобретения в нем жилья. Торопиться с покупкой квартиры, пока дом находится в состоянии проекта, не стоит. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию, и цены на жилье в нем вырастут на 30-40%, тоже не обязательно. О заключении договора долевого участия можно задуматься, когда готовность объекта составляет примерно 40-50%. На этом этапе уже можно оценить динамику строительства и перспективы достройки. В доме, возведенном только наполовину, еще сохраняется большое количество нераспроданных квартир, среди которых можно выбрать подходящую по метражу и планировке. Причем цены на жилье сохраняются в это время на приемлемом уровне.
Данные опроса, проведенного на аналитическом портале «Индикаторы рынка недвижимости», показали следующие результаты: в основном покупатели жилья не готовы вкладывать свои деньги в объекты, которые существуют только в проекте. Около 55% респондентов высказались за покупку жилья в доме, который уже построен. Еще 10% согласились бы вложить деньги в объект, находящийся на этапе строительства. Причем часть опрошенных готова пойти на риск и сэкономить финансы, приобретя жилье на нулевом цикле. Категорически против покупки жилья в новостройках высказались всего 4% респондентов.