Изображение уменьшено. Щелкните, чтобы увидеть оригинал.
Недавно к России присоединилась одна небольшая, но очень солнечная республика – Крым.
Посмотрим на это «приобретение» с точки зрения рынка недвижимости. Можем ли мы получить какую-то прибыль, вложив финансы в недвижимость в Крыму ?
Дома, квартиры, комнаты, расположенные на бывшем черноморском побережье Украины, пока еще сохраняют цену бывшего «владельца». По Российским меркам очень невысокую.
Если сравнивать стоимость примерно одинаковых квартир в Крыму и на Российском побережье (Анапа, Сочи, Геленджик), то разница может достигать 100%, а порой и больше.
Очевидно, что с присоединением Крыма к Российской Федерации цена на жилье в Крыму начала расти. В нашем случае, разговор идет о курортных районах. Но пока саму Украину лихорадит Гражданская война, рост этот не так молниеносен и есть время выгодно вложить свои кровнозаработанные.
Однако, если вы собрались купить, предположим, двушку в Крыму, не бросайтесь в омут головой, опьяненные дешевизной привлекательного жилья. Проведите несложные подсчеты и оцените ситуацию объективно.
Скажу сразу, что покупать жилье в Крыму стоит только в том случае, если у вас есть живые деньги. Брать кредиты, влезать в ипотеку не стоит!
Предположим, мы берем в кредит 1,4 млн. руб. Этих денег нам хватит на покупку двушки в Феодосии или однушки в Севастополе. Жители Москвы, Санкт-Петербурга и курортных районов страны удивленно подняли сейчас брови. « 1,4млн руб за двухкомнатную квартиру у моря?!». Да именно так! Это не опечатка.
Но давайте оправимся от шока, вернемся к нашим баранам и посчитаем потери (!) прежде чем считать прибыль.
Если мы берем кредит на 10 лет, под залог недвижимости (внимание! Это не ипотека! Вы закладываете уже имеющуюся у вас недвижимость, а не берете кредит на покупку нового!), то переплата составит 1,7 млн.руб. за все 10 лет. Процентная ставка 20% (банк Балтинвест). Таким образом, квартирка стоит уже не 1,4, а 3,1 млн. руб. Это примерно столько же, сколько стоит сейчас квартира в Геленджике или Анапе. То есть здесь мы ничего не выигрываем.
Почему «под залог недвижимости», а не ипотека?
Все очень просто. Статус Крыма хоть и определен на высшем уровне, но вся документальная база еще не проработана до конца, а Российские банки еще не успели открыть там свои филиалы. Как известно, ипотеку мы можем взять только в регионах присутствия банков-кредиторов. «А Сбербанк?» — скажете вы. Да, Сбербанк есть в Крыму, но из-за «сырой» законодательной базы относительно Крыма, жителю РФ, не крымчанину, будет проблематично оформить там ипотеку. Впрочем, можно попытаться. Тогда процент переплаты снизится до 15%, то есть на 425 000 меньше. Но согласитесь, это не сильно уменьшит переплату и общую стоимость квартиры. Невыгодно!
Предвижу еще одно возражение, касаемо переплаты, конечной стоимости и окупаемости жилья в Крыму. Ее (квартиру) ведь можно сдать!
Конечно, можно! И очень неплохо! Около 3000 в сутки - стоимость двушки в сезон.
«Ого! Какие деньги!» - обрадовались вы.-« Надо брать!»
Да, да, деньги хорошие. Но вы пропустили ключевое « в сезон»!
Посчитаем: 3 000 * 30дн * 3мес = 270 000тыс. руб.
При ежемесячном платеже банку примерно в 20 000 (условия все те же: 10 лет, 20% годовых) в год мы должны отдать 240 000. Что ж, 30 000 у нас в кармане.
Но нельзя забывать, что квартиру кто-то должен сдавать, вы же не будете ездить в Феодосию каждые две недели, а то и чаще. Агентский сбор составляет 15-20% от суммы, то есть в нашем случае 40-55 000 рублей. Мы в минусе на 10-15 000 в год.
Плюс нельзя забывать про коммунальные платежи. Пусть они будут составлять в среднем 2000 в месяц. Итого: 24 000 в год. Таким образом мы в минусе на 35 – 40 000 в год. Умножим это на 10 лет нашего кредита и получим 350 – 400 000 тысяч за 10 лет. И конечная стоимость квартиры составляет уже 3,5млн.рублей. Что, к слову, эквивалентно стоимости дешевой двушки в Санкт-Петербурге.
Для тех, кто хочет продолжить полемику ( ценник-то привлекательный, как не крути!) и напомнит, что квартиру можно сдавать и зимой, только местным жителям. К сожалению, придется вас расстроить. Стоимость аренды жилья в курортных зонах не в сезон обычно в разы ниже сезонной. Только-только хватит на оплату коммунальных услуг. Да и не факт, что сдать вы ее сможете.
Несколько слов о перспективах. Можно предположить, что РФ вложит, да и уже вкладывает, большие средства в развитие нашего вновьобретенного собрата. И эти меры конечно обеспечат приток туристов в будущем. Но увеличится ли стоимость аренды частного жилья – большой вопрос. Скорее наоборот. Достаточно обратиться к опыту частного сектора на нашем Черноморском побережье. В последние годы туристическая инфраструктура действительно развивается, расширяется и улучшается. Строятся и уже построены новые отели вблизи моря, оборудуются бассейнами и ресторанами. Разница в затратах на жилье в частом секторе без питания, без удобств в номере и на номер в отеле для туриста не велика и «отдыхающие» устремляются туда, где комфортнее, то есть в отель. Хоть и немного переплачивая, но получая сервис и комфорт. Таким образом, частный сектор несет убытки и прежде заселенные дома, ныне пустуют даже в самую жаркую пору.
Такое же будущее ожидает и Крым. Конечно, не завтра, но очень скоро.
Подводя итог, хочу сказать, что, конечно, имеет смысл вкладывать деньги в жилье в Крыму, но только живые деньги (!), не кредитные. Тогда вы действительно окажетесь в выигрыше.
• Стоимость вашего жилья сравняется со стоимостью такого же жилья на нашем черноморском побережье, то есть вырастет раза в два.
• Плюс вы сможете какое-то время прибыльно сдавать квартиру в аренду.
• А в случае, если вы решите провести свой отпуск на крымском побережье, то вам не придется платить за жилье. что тоже очень выгодно.
Редактировалось: 2 раза (Последний: 28 мая 2016 в 10:15)
*****
Вложить деньги в крым
Ещё в начале года правительство России разослало по бизнес-организациям список объектов для инвестирования в Крыму. В списке значится более трёх десятков инвестпроектов. Как эксперты оценивают инвестиционную привлекательность Крымского региона и стоит ли ждать Пермскому краю массового финансового оттока, «Метражам» рассказал управляющий директор Инвестиционной группы «Свободный капитал» Сергей Чернов.
– Если максимально абстрагироваться от качественных оценок, от воспоминаний юности, от политических пристрастий и анализировать только количественные показатели, то можно нарисовать себе такую картину Крыма: в последние годы ВРП Крыма составлял порядка 4,3 млрд долларов (для сравнения: ВРП Пермского края составляет порядка 25,6 млрд долларов), расходы бюджета Крыма на 52% дотировались центральным бюджетом Украины, у Крыма отрицательный товарооборот по товарам (импорт превышает экспорт на 546 млн долларов по 2012 году), но в то же время положительный по услугам (+ 284 млн долларов). И при таких цифрах получается, что экономика Крыма раз в шесть меньше экономики Пермского края, что это дотационный регион, с недостатком обеспеченности водой и электричеством, с проблемами в плане транспортной доступности. И если масштаб действующей экономики не обязательно должен быть ограничивающим фактором для новых инвестиций, то политические риски, отсутствие воды, электричества, транспортной независимости от Украины являются существенными ограничениями для промышленности, сельского хозяйства, строительства.
Конечно, всё можно преодолеть, тем более при поддержке государства, но тогда возникает резонный вопрос о том, чем же хуже остальные регионы России и Пермский край в частности и почему они не заслуживают такого же внимания и инвестиционной поддержки государства?
– Какие условия должны быть созданы правительством для того, чтобыинвесторы начали вкладывать средства в полуостров?
– Главное – это неизменность условий ведения бизнеса в Крыму, а это значит, что, как минимум, должна быть устранена двойственность в восприятии Крыма как своей территории, которая характерна для России и Украины. Что ещё можно сделать? Можно посмотреть на примере банковской отрасли. С момента признания Крыма своей территорией 11 российских кредитных организаций открыли свои филиалы в Крыму, при этом за этот же период ЦБ РФ запретил 34 украинским банкам (из 74 представленных в Крыму) осуществлять на полуострове свою деятельность. Вряд ли можно отнести это к мероприятиям по увеличению инвестиционной привлекательности.
– На ваш взгляд, насколько рентабельны инвестиции в развитие крымского туризма?
– У меня, как у человека, выросшего в Советском Союзе, Крым прочно ассоциируется с морем, отдыхом. Возможно, поэтому я и считаю, что инвестиции в развитие туризма как раз и могут стать рентабельными. А серьёзная изношенность большей части существующих отелей скорее даст дополнительные конкурентные преимущества новым отелям, чем послужит ограничением для развития. Но, с другой стороны, мы опять же упираемся в уже обозначенные дополнительные риски. Проблему транспортной доступности пытаются решить путём создания регулярного авиасообщения. Однако нивелировать такой фактор, как отрезанность от Украины, которая обеспечивала 58% туристического потока в Крым, только за счёт российских граждан будет сложно.
– В ближайшие годы российское правительство планирует вложить в дороги, мосты и производство в Крыму более 6 миллиардов долларов (это сопоставимо с затратами на Универсиаду в Казани, которая стала мощным толчком к развитию всего региона). Исходя из этих планов некоторые аналитики советуют вкладывать деньги не в жильё, а в перспективные участки под различное строительство. Вы с этим согласны?
– Безусловно, лестно ощущать себя «маркизом Карабасом», когда каждому проезжающему по дороге на его вопрос «А чьи это земли?» можно было гордо сказать: «Мои». Но, по моему мнению, для России инвестиции в землю – это прямое зарывание своего капитала без шанса получения достойного его прироста. Мне кажется, что здесь необходимо поменять причинно-следственную связь в принятии инвестиционного решения: у вас сначала должен быть инвестиционный проект, для реализации которого вы приобретаете землю и в последующем продаёте уже не земельный участок с мифическими проектами, а конкретный проект, успешность реализации которого подкрепляется наличием земельного участка.
– С учётом ситуации на Украине, можно ли говорить о том, что сейчас наступило удачное время для инвестиций в Крым?
– Смотря для кого. Для консервативных, стратегических инвесторов, нацеленных на долгосрочные инвестиции, Крым сейчас – это зона отчуждения. Но в то же время в периоды максимальной неопределённости, как правило, и делают свои первые миллионы те, кто в последующем становится консервативным инвестором. Поэтому здесь всё зависит от конкретного инвестиционного проекта.
– Если мы говорим о частных инвесторах, желающих просто вложить деньги в курортную недвижимость, как вы оцениваете ликвидность подобных объектов?
– Лично я не сторонник инвестиций в реальные активы, которые находятся за пределами зоны моего контроля. Если при работе с финансовыми инвестициями территориальная диверсификация инвестиционного портфеля оказывает только позитивное воздействие на доходность инвестиций, то с реальными активами, которые требуют постоянного и непосредственного личного контроля, это влечёт скорее увеличение затрат, а не дохода.
– По сообщению СМИ, ряд девелоперских и строительных компаний Свердловской области хотят в ближайшее время открыть филиалы и представительства на территории Крыма. Так, по словам заместителя министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Дмитрия Нисковских, Крым на два-три года может стать особой экономической зоной, для многих уральских компаний полуостров сегодня становится потенциальной перспективной площадкой для ведения бизнеса. Вы согласны с подобными высказываниями? По вашим наблюдениям, есть ли у пермских компаний интерес к Крыму?
– Мы всё ещё полны эйфории от получения нового региона и горим желанием интегрировать его в общую инфраструктуру. Нас будоражит объём возможных инвестиций со стороны государства, которые в первую очередь пойдут на создание транспортной инфраструктуры. Безусловно, те компании, которые будут участвовать в освоении этих инвестиций, получат колоссальные возможности для собственного роста. Однако бизнесмены, намеревающиеся работать в рыночных условиях, должны трезво оценивать все риски и конкурентные преимущества перед местными крымскими компаниями.
Беседовала Ирина Соловьёва
Ищете коммерческую недвижимость?
Предложения на сайте metrosphera.ru
*****
Вложить деньги в крым
Прогнозируя цены, а также возможные перспективы вложения денежных средств в крымскую недвижимость, необходимо учитывать не только развитие событий на Украине, но и момент открытия продаж недвижимости, и исторические составляющие, а также, в каком районе Крыма находится объект недвижимости. После этого, оценив все за и против, можно будет спрогнозировать цены.
Так сложилось, что недвижимость на южном берегу Крыма и в Севастополе всегда была дороже в сравнении с недвижимостью, которая располагается на керченском полуострове. Это было вполне логично и оправданно, когда Крым был территорией Украины, а из России была возможность добраться в Крым по суше только через ту же Украину. Сегодня все поменялось и, как указано выше, по темпу роста цен на недвижимость Керчь опережает Севастополь. Может быть, это частные мнения отдельных риэлторов, но, как говорится, «дыма без огня не бывает».
Пока недвижимость в Севастополе дороже, тенденцию смены «полюсов», связанных с перспективами развития отдельных районов Крыма, не заметить нельзя. Теперь Керчь стала ближе к России, и именно вокруг этого города есть непаханое поле для развития туристической индустрии в сторону по азовскому побережью, а также от Керчи по Черноморскому побережью почти до самой Феодосии.
Черноморское побережье Керченского полуострова не освоено, так как всегда являлось закрытой территорией. Одно время там были размещены военные полигоны, сейчас запустение и в какой-то части заповедник.
А теперь представим перспективы развития Керчи. Прогнозируется, что в течение трех ближайших лет через Керченский пролив будут построены железнодорожный и автомобильный мосты. Как только мосты реально начнут строиться, недвижимость в Керчи взлетит в ценах, и в этом не приходится сомневаться.
Во-первых, потому, что в городе на данный момент почти нет нового жилья, а во-вторых, потому что Керчь ближе территориально к России, чем Севастополь и южный берег Крыма. После окончания строительства моста Керчь станет еще ближе к России и большая часть туристов, въезжающих в Крым на автомобилях, будет перехватываться на территории Керченского полуострова.
То, что есть сегодня в Керчи, для туристов явно недостаточно, чтобы предложить полноценный отдых. При этом многие граждане страны, которые захотят выбрать побережье Черного моря для проживания, захотят расселиться поближе к России, что и является для Керчи предпосылкой для бурного развития и удорожания недвижимости.
Необходимо учитывать также и тот факт, что побережье Черного моря на Керченском полуострове – это сплошные песочные пляжи, чего нельзя сказать о Севастополе. Таким образом, если спрогнозировать дальнейшее развитие рынка недвижимости в Крыму, то предпринимателям и просто гражданам можно небезосновательно ставить на Керченский полуостров, на его развитие. Именно Керчь и ее окрестности не застроены, много свободных рабочих рук, территорий для освоения.
Темпы роста цен на недвижимость в Керчи будут превышать темпы роста цен на севастопольскую недвижимость и, может быть, даже на недвижимость южного берега Крыма. С началом строительства моста через Керченский пролив, не говоря уже о его завершении, тенденция в темпах роста цен на крымскую недвижимость только станет более заметной.
Рекомендации по вложению денежных средств в крымскую недвижимость
1. Юридическим и физическим лицам, планирующим вложить денежные средства в крымскую недвижимость, можно рекомендовать дождаться начала реальных продаж недвижимости, когда денежные средства за недвижимость передаются продавцу после оформления права собственности на покупателя в регистрационной службе.
В противном случае, велика вероятность, как для компаний, так и для граждан, стать жертвами преступлений со стороны мошенников, которые в большом количестве сейчас работают по теме недвижимости в Крыму.
2. Прогнозируя эффект от вложения денежных средств в крымскую недвижимость, необходимо учитывать риск негативного развития ситуации на Украине. Риски с Украиной надо оценивать без паникерства, так как наличие российской армии и современного вооружения в Крыму – это уже гарантия вложения денежных средств в полуостров.
3. Прогнозируя рост цен на недвижимость Керченского полуострова, а также перспективы ведения бизнеса, связанного с недвижимостью на полуострове, необходимо следить за реализацией планов строительства моста через пролив. Только наличие железнодорожного и автомобильного мостов через пролив сделает возможным экономический взлет Крыма и всего Керченского полуострова в частности. Один из вариантов – это строительство моста через остров Тузла, что предполагает разделение Керчи на две части и, соответственно, близлежащие от моста районы Керчи могут быть очень выгодны в плане вложения денежных средств, но тут, как говорится, «семь раз отмерь, а один раз отрежь».
4. При разработке бизнес-проектов по вложению денежных средств в крымскую недвижимость в настоящее время не стоит рассчитывать на местных специалистов. По крайней мере, необходимо относиться к местным юристам, экономистам, риэлторам и другим специалистам выборочно и с осторожностью, так как им нужно время для изучения российского права, и знания должны быть закреплены практикой. В сделках с недвижимостью порой одна ошибка стоит серьезных последствий, а без опыта использования российского законодательства ошибки неизбежны.
5. Дополнительно к уже существующей нормативной базе необходимо разработать и принять дополнительный нормативный акт, который четко и понятно будет регламентировать возможность легализации захваченных крымских земель, чем должны заняться соответствующие органы.
