Хочу выгодно вложить свои деньги в долевое строительство, подскажите, как и куда лучше? Что нужно соблюсти при заключении договора с застройщиком, как определить насколько он надежен.
Слышал также что вкладываться в долевое нужно когда цены на жилье не только падают, но и растут, поскольку после получения разрешения на строительство, стоимость жилья намного возрастает. Инвестиции в недвижимость —подробнее здесь .
Читайте также на эту тему:
Вложение денег в недвижимость еще на начальной стадии строительства может оказаться неплохим инвестиционным проектом. Но всех подводных камней не удастся избежать даже если составлением договора об участии в долевом строительстве будет составлять грамотный юрист. Не бывает инвестирования без риска потерять капитал.
*****
Вложить деньги в долевое строительство
Большинство людей, которые хотели бы участвовать в инвестиционном проекте, ищут варианты, которые будут иметь низкую степень риска и довольно высокую прибыль. Этим требованиям вполне отвечает долевое инвестирование в недвижимость. Безусловно, и это направление имеет свои негативные стороны и нюансы, которые необходимо учитывать еще на этапе принятия решения о вложении денег.
Но если серьезно подойти к подготовительному этапу, можно гарантировать себе снижение рисков и высокий размер прибыли.
Ликвидность инвестиций в долевое строительство
Недвижимость всегда считалась довольно выгодным инвестиционным решением. Но необходимо понимать разницу между вторичным и первичным рынком жилья. Наибольшую прибыль можно получить, участвуя в долевом инвестировании строящихся многоквартирных домов или коттеджных поселков. В то время, как вторичный рынок зачастую показывает тенденцию к падению цен. В этом случае инвестиции могут оказаться абсолютно неликвидным.
Что касается инвестиций в новостройки, то тут есть гораздо более высокие шансы получить высокий доход. Если для покупки недвижимости на вторичном рынке нужна довольно крупная сумма денег, то при инвестировании в строительство домов, речь идет о вполне доступных объемах денежных средств. Причем, чем раньше включиться в инвестиционный процесс, тем ниже будет стартовое вложение, и тем интереснее результат для инвестора.
И все же, решив вложить деньги в долевое строительство, необходимо понимать, что идеальной модели на практике не существует, и рисковая составляющая все равно присутствует. Дело не тех негативных историях, которые рассказывают окружающие, а в том, что каждый проект зависит от множества факторов, которые необходимо учитывать сразу.
Правильный выбор объекта инвестирования
После того, как вкладчик определился с направлением инвестирования (инвестиции в долевое строительство), необходимо выбрать определенный объект. Именно на этом этапе и есть возможность обеспечить себе гарантии снижения риска. Для этого необходимо учитывать следующие нюансы:
1. Первым делом выбирается дом, в котором квартиры отвечают всем запросам инвестора. Это может быть, как элитная новостройка, так и проект эконом-класса. Оба эти варианта при перепродаже имеют свои достоинства и недостатки.
2. Далее очень важно ознакомиться с условиями договора о вступлении в долевое участие:
общая стоимость жилья;
размер первоначального взноса;
график финансирования;
наличие полного пакета разрешительной документации у застройщика;
дата сдачи объекта в эксплуатацию;
условия и сроки получения правоустанавливающих документов на будущую жилплощадь вкладчиками.
3. В обязательном порядке необходимо ознакомится с условиями страхования рисков.
4. Немаловажным фактором является и интерес к этому объекту у других вкладчиков, в случае его отсутствия на этапе ввода в эксплуатацию могут возникнуть проблемы, а соответственно и сроки окупаемости инвестиций будут нарушены.
Инвестиции в долевое строительство только тогда будут успешными, когда вкладчик учтет все вышеперечисленные факторы, а также очень скрупулезно изучит все «подводные камни» процесса. К рисковым точкам можно отнести такие ситуации:
застройщик нарушает сроки сдачи объекта;
в процессе строительства меняется окончательная стоимость инвестируемой недвижимости;
меняется планировка или другие технические параметры;
изменение правового статуса у застройщика, влекущее за собой невозможность передачи объекта дольщику.
По мнению всех экспертов инвестиционного рынка, договор долевого инвестирования строительства наилучшим образом защищает интересы инвестора. Исходя из этого, стоит рассматривать варианты, где застройщик подписывает с дольщиком именно такой договор.
Правовой аспект долевого участия в строительстве
Надо отметить, что законодательная база РФ на сегодняшний день обеспечивает достаточно высокий уровень защиты прав инвестора в долевом строительстве. Определение долевого инвестирования в новостройки заключается в том, что при заключении договора о долевом участии, застройщик обязан предоставить дольщику объект недвижимости, построенный по согласованному проекту, в установленные срок и за определенную стоимость, в то время как инвестор обязан оплатить этот объект в соответствии с условиями заключаемого договора. При этом показатели риска закономерно выше у инвестора.
Все споры между сторонами решаются исключительно в правовом поле, путем переговоров, но в случае неразрешимых противоречий переносятся в судебные инстанции. Как правило, долевое участие заканчивается успешно для сторон, но юридическая практика на сегодняшний день имеет достаточно прецедентов с недобросовестными застройщиками.
Тем не менее, при должной подготовке данный вид инвестирования остается одним из наиболее ликвидных. Вкладчик получает высоколиквидный объект за доступную цену. Этот вид вложений доступен для тех людей, у которых нет достаточной суммы для покупки жилья на вторичном рынке, ипотечный кредит по каким-либо причинам получить они не могут. Также такие инвестиции дают очень хорошие результаты при перепродаже объекта. Интерес к новостройкам среди покупателей не падает, а участвовать в долевом инвестировании многие опасаются. Поэтому можно с уверенностью утверждать, что вложив деньги в хорошо проверенный объект, можно получить весьма высокий доход.
*****
Вложить деньги в долевое строительство
13.06.2012
В одном из предыдущих выпусков мы рассказали о долевом участии в строительстве с целью последующей перепродажи квартиры. Сегодня речь пойдет о различных рисках, которые могут подстерегать человека, решившего принять участие в долевом строительстве и способах их нейтрализации.
Что является главным для человека участвующего в долевом строительстве? Правильно Как минимум - не потерять свои деньги, как максимум приумножить их, выгодно вложив в свою будущую квартиру. Однако подобные выгодные сделки могут состояться только при условии, что вы имеете дело с надежной компанией. В пользу организации говорят: годы успешной деятельности на рынке недвижимости, количество сданных объектов, репутация предприятия, сотрудничество с авторитетными, серьезными партнерами, финансовая стабильность компании, отношение к клиентам и т.д. Одним из наиболее распространенных вопросов, которые задают клиенты специалистам бесплатной справочной службы "Квартир дешевле нет"является вопрос "А вы можете гарантировать надежность компании, у которой я собираюсь покупать квартиру?". Согласитесь, на сегодняшний день вряд ли кто со стопроцентной гарантией поручится за чью-то надежность. Поэтому, обращая внимание на репутацию фирмы, не помешает и самому позаботиться о соблюдении и защите своих интересов. Как говорится в известной пословице: "На бога надейся, а сам не плошай". Другими словами, если вы хотите выгодно вложить деньги в долевое строительство, обращайтесь только в проверенные компании, которые давно работают на рынке недвижимости, или которые порекомендовали вам авторитетные люди.
Договор с застройщиком или генеральным инвестором должен быть составлен профессионально и грамотно. Только так можно обезопасить себя от различных неприятностей, если вы проявите беспечность в этом вопросе.
К каким же рискам надо быть готовым человеку, участвующему в долевом строительстве? Одним из первых (после риска стать жертвой мошенников или очередной "пирамиды") стоит т.н. "замораживание"строительства дома. В такой ситуации "дольщик"рискует получить свою квартиру с отсрочкой (в лучшем случае) или не получить ее вовсе. В принципе задержка сдачи дома на несколько недель (месяцев) не такое уж редкое явление для московского рынка новостроек. Дабы обезопасить себя от этого риска заключайте договор только с надежной компанией. Желательно, чтобы организация работала на рынке несколько лет, имела сданные и заселенные объекты. Выберите несколько адресов построенных домов и узнайте у жильцов, были ли проблемы со сроками сдачи, как складывалась ситуация в дальнейшем. После подобного "опроса"у вас сложится определенное представление о перспективах своих взаимоотношений с данной организацией. Не забывайте мудрое изречение: "кто предупрежден, тот вооружен"!
Стоит обратить внимание и на то, с кем вы заключаете договор. Заключение договора не с генеральным инвестором, а с посредником дополнительный фактор риска. Специалисты рекомендуют приобретать квартиру по договору инвестирования "из первых рук", минуя посредников (риэлторов, подрядчиков, которые получили свои метры по взаимозачету).
Если вы решились заключать договор с организацией-посредником, прежде всего выясните, есть ли у нее права на сам объект и разрешение на проведение операций с ним. В случае, если таких прав у посредника нет, вы сильно рискуете остаться без квартиры, которая судом будет признана чужой собственностью.
Подходите к составлению договора максимально серьезно. Покажите его юристу и выясните, насколько четко в договоре прописаны моменты, отражающие обязательства компании перед дольщиком. Профессионалы выделяют несколько моментов, на которые следует обратить внимание при заключении договора:
Компания должна гарантировать завершение строительства в определенный календарный срок.
В договоре должна быть зафиксирована дата предоставления "дольщику"квартиры по акту приема-передачи.
Необходимо, чтобы компания обязалась в оговоренный срок предоставить пакет документов для регистрации прав собственности на квартиру или своевременно переоформила документы по переуступке прав собственности.
В договоре также важно предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и определить обязательные при этом механизмы поведения для обеих сторон.
Еще одним риском долевого участия в строительстве, который необходимо предусмотреть при заключении договора, является рост цены на квартиру.
Это достаточно скользкий момент, поскольку в процессе строительства цена может вырасти не только по объективным причинам (повышение цен поставщиками стройматериалов, возрастание доли города и т.д.), но и по собственному решению застройщика. Особенно тревожит дольщиков вопрос доплаты на завершающих этапах строительства. Эксперты рынка считают, что на сегодняшний день у любого гражданина, приобретающего жилье на "первичке", есть реальная возможность составить договор о долевом участии таким образом, что дополнительных денег с него никто не запросит. Чтобы не очутиться в ситуации, когда с вас могут потребовать существенной доплаты только потому, что на рынке изменилась конъюнктура, и застройщик пожелал заработать побольше, в договоре необходимо изначально прописать, что вы согласны только с объективным удорожанием, от которого в условиях нынешней экономической нестабильности, никто, к сожалению, не гарантирован.
Прежде чем заключить договор, обязательно выясните, зафиксированы ли в нем условия вашего дальнейшего проживания в построенном доме. Характерный пример машино-места в подземном гараже или на стоянке перед домом, которые компании в своих рекламных объявлениях обещают клиентам. Проблема в том, что в договоре-то они этого не фиксируют! В итоге "дольщику"приходится платить за желанное машино-место дважды. Также не поленитесь предусмотреть в договоре условия по обслуживанию готового дома (сколько и за что вам придется платить).
Еще один риск для человека, заключающего договор о долевом участии в строительстве, связан с возможностью многократной перепродажи права собственности на строящееся жилье. То есть, "дольщик"заключает с компанией договор, вносит деньги за свою будущую квартиру, готовится стать счастливым новоселом И вдруг в один прекрасный день выясняется, что у квартиры имеется еще несколько собственников с такими же правами Риски, связанные с двойной продажей права получения в собственность одной и той же квартиры до недавнего времени являлись одной из наиболее серьезных проблем столичного рынка новостроек. На сегодняшний день проблема стоит не столь остро в силу того, что за ее решение взялась регистрационная палата. Так, например, по ее инициативе ведется активная работа над созданием и утверждением единых правил специального учета договоров о долевом участии.
Каким же образом можно обезопасить себя от вышеописанного риска? Как уже говорилось - вы должны позаботиться о защите своих интересов заранее, в тот момент, когда только намереваетесь стать дольщиком. Постарайтесь узнать о своей будущей квартире как можно больше. И проследите, чтобы все эти данные были зафиксированы в договоре.
Конечно, в этом документе вам вряд ли укажут номер дома и квартиры Дело в том, что их еще просто нет, поскольку строительство не закончилось. Что же касается т.н. индивидуальных признаков вашего будущего жилища (таких, например, как подъезд, этаж, количество комнат, ориентация комнат по сторонам света), то они непременно должны быть четко обозначены. Фактор "прозрачности"- одно из основных условий нейтрализации риска многократной перепродажи права собственности на строящееся жилье. Вы должны видеть, из каких источников к вам переходит ваша будущая квартира (какая организация является заказчиком, какая подрядчиком и т.д.). Ваше неотъемлемое право, как дольщика, потребовать у заказчика реестр квартир сдаваемого дома и договоры на строительство объекта. Если специалисты компании, с которой вы собираетесь заключать договор, не могут или не хотят предоставить вам всех этих документов, стоит задуматься о целесообразности дальнейшего сотрудничества с этой фирмой.
Заключая договор, продемонстрируйте компании свою компетентность и серьезность. Для этого лучше всего прийти в офис фирмы с опытным юристом, который прямо на месте посмотрит договор и укажет вам на все его "подводные камни", которые могут впоследствии сыграть с вами злую шутку.
В заключение еще раз напомним несколько основных моментов, на которые следует обратить внимание для нейтрализации возможных рисков долевого участия в строительстве:
Девелоперская компания, с которой вы заключаете договор, должна обладать устойчивой репутацией на рынке и иметь хотя бы несколько сданных и заселенных домов;
Предпочтительнее заключать договор с генеральным инвестором, то есть получать квартиру "из первых рук", минуя посредников;
Прежде чем подписывать договор, проконсультируйтесь с профессиональным юристом или экспертом по договорам подобного рода;
Убедитесь в том, что организация, с которой вы заключаете договор, обладает всеми необходимыми правами и полномочиями.
В ближайших выпусках "Профи-Клуба"мы расскажем о "плюсах"и "минусах"перепродажи квартир на "вторичном"рынке и рынке элитного жилья.
*****
Вложить деньги в долевое строительство
PropertyExperts Портал Экспертов по Недвижимости
Долевое строительство в Москве - достаточно распространенный способ приобретения жилья. Он заключается в том, что инвестиционные и строительные компании привлекают материальные средства дольщиков, и с их помощью осуществляют строительство жилого дома. Когда дом сдают в эксплуатацию, квартиры переходят в долю собственников, вкладывающих средства на этапе строительства жилья.
Такой способ покупки квартиры позволяет людям приобретать жилье в рассрочку (которая обычно распространяется до окончания строительства), кроме того, покупка жилья в строящемся доме обойдется значительно дешевле, чем приобретение уже готовой квартиры.
С первого взгляда, такой способ вложения средств понятен и выгоден, но в средствах СМИ нередко можно увидеть информацию об обманутых застройщиками дольщиках, которые вложили, нередко последние, свои средства в строительство, а вот готового жилья так и не получили.
Для защиты инвесторов, которые участвуют в долевом строительстве, от неблагонадежных или недобросовестных застройщиков, был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ от 2-.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Он содержит жесткие требования к застройщикам, и на сегодняшний день закон является основным документом, который регулирует отношения между инвестором и застройщиком в области долевого строительства жилья.
Тем не менее, долевое строительство в Москве остается достаточно рискованным мероприятием. И если вы решили приобрести жилье подобным образом, то обязательно следует знать некоторые аспекты, на которые необходимо обращать внимание, выбирая застройщика.
Для того, чтобы выбрать надежного застройщика, следует узнать, если у этой компании реализованные проекты, а также навести справки о ее репутации на строительном рынке. Отсутствие готовых проектов повышает ваши риски.
Также стоит обратить внимание на то, какой договор для вашего дальнейшего сотрудничества вам предлагают подписать. Обязательно учитывайте, что Федеральный Закон распространяется исключительно на договоры участия в долевом строительстве, если застройщик предлагает подписывать договор об инвестировании средств, а вы сами именуетесь в нем «инвестором», то вполне возможно, что подобным образом строительная компания пытается обойти все требования законов о долевом участие в строительстве и о защите прав потребителей. В большинстве случаев, судебная практика признает договоры об инвестировании средств на строительство в личных нуждах, как договоры об участии в долевом строительстве, рисковать все же не стоит.
Перед заключением договора нужно ознакомиться с разрешением на строительство, а также выяснить, где размещена или опубликована проектная декларация. Следует также знать, что договор подлежит обязательной государственной регистрации, и только с момента регистрации он считается заключенным и вступает в силу.
Договор, которым регулируется долевое строительство в Москве, обязательно должен содержать ряд условий, без которых он может быть признан недействительным:
Описание объекта, подлежащего передачи дольщику после завершения строительства,
Цену договора, а также порядок и сроки всех выплат,
Срок передачи объекта от застройщика к дольщику,
Гарантийный срок на строительный объект.
Внимательное прочтение договора, а также наведение справок о компании-застройщике, поможет вам снизить риски при приобретении жилья с помощью долевого строительства.
Большинство людей, которые хотели бы участвовать в инвестиционном проекте, ищут варианты, которые будут иметь низкую степень риска и довольно высокую прибыль. Этим требованиям вполне отвечает долевое инвестирование в недвижимость. Безусловно, и это направление имеет свои негативные стороны и нюансы, которые необходимо учитывать еще на этапе принятия решения о вложении денег.