- Если меня спрашивают, стоит ли инвестировать в недвижимость –я отвечаю: «Не знаю. Зависит от того, умеете ли вы инвестировать в недвижимость», –говорил Роберт Кийосаки.
И потом добавлял:
- Хороший инвестор занимается хорошими инвестициями, а плохой –плохими.
Как стать хорошим инвестором? Придется разобраться в некоторых тонкостях работы с рынком недвижимости.
Почему выгодно вкладывать деньги в недвижимость?
Хотя бы потому, что ее стоимость сейчас постоянно растет, и тенденции к удешевлению пока не предвидится.
К примеру, цены на квартиры в Москве, по данным некоторых риелторов, стабильно растут на 15-20% в год. Получается, что купленная вами в столице квартира через пару лет будет стоить гораздо дороже, и, продав ее, вы получите неплохую прибыль. Только представьте, сколько можно выручить за двушку или трешку в историческом центре Москвы…
Впрочем, в других регионах ситуация с недвижимостью обстоит примерно таким же образом: цены на жилье ежегодно растут и показывают жирную фигу тем, кто недоволен этой ситуацией.
Но если вы собираетесь делать деньги на инвестициях в недвижимость, то вам такое положение вещей должно быть только на руку.
Как именно можно получать доход от недвижимости?
1. Сдавать жилплощадь в аренду
«Арендный доход» с принадлежащей вам недвижимости можно получать в течение неограниченного количества времени. Если вам, конечно, не надоест сдавать квартиру и постоянно заморачиваться с поиском арендаторов.
При этом не стоит забывать и о расходах, связанных с этим видом деятельности. Прежде всего, это:
• стоимость недвижимости, которую планируется сдавать в аренду;
• расходы на приобретение недвижимости (услуги риелтора, оплата регистрации сделки);
• закупка сантехники и минимума необходимой мебели;
• оплата коммунальных услуг (в идеале вся коммуналка должна оплачиваться жильцами, но в жизни бывает всякое);
• налог на недвижимость + налог на доходы.
Кстати, некоторые из наших соотечественников покупают недвижимость в ипотеку и сразу же пускают в квартиру жильцов. Расчет тут вроде бы прост: за счет денег арендаторов планируется закрывать ежемесячные выплаты по ипотеке. Поверьте, в таких ситуациях редко удается даже «выйти в ноль». Чаще всего расходы на ипотеку покрыть не получается.
Важно! Если вы планируете получать доход со сдачи недвижимости в аренду, обязательно просчитайте все свои затраты и прикиньте, через какое время получится окупить вложения.
Может случиться так, что будет выгоднее не покупать квартиру для сдачи внаем, а просто положить эту сумму на депозит: и выгоднее, и нервотрепки меньше.
2. Продать приобретенную ранее недвижимость по более высокой стоимости
Стоимость любой квартиры меняется практически с каждым месяцем. Причем меняется в сторону увеличения.
Однако вкладывать деньги в этой ситуации тоже надо с умом. Вам придется учитывать:
• месторасположение;
• состояние объекта недвижимости;
• юридическую «чистоту» и т. д.
И самое главное. ваше предложение потенциальному покупателю должно быть уникальным. Только в этом случае вы сможете получить наибольший доход от продажи квартиры или земельного участка. Это и есть по-настоящему выгодное вложение денег.
P.S. Как сформировать уникальное предложение на рынке недвижимости?
Об этом вы можете узнать из тренинга «Управление деньгами». В нем подробно разбирается:
• что выгоднее покупать: квартиры в центре города или недвижимость в районе новостроек;
• стоит ли переходить к покупке крупных объектов, если уже поставлена на поток работа с малыми;
• почему земельный участок у речки стоит дороже;
• почему наличие бассейна автоматически снижает стоимость жилья и т.д.
Кроме того, в этом тренинге вы найдете целую кучу интересных фишек, которые обязательно стоит применять, делая ставку на инвестиции в недвижимость.
Кстати, в период с 10 по 16 декабря вы можете приобрести этот тренинг с сумасшедшей скидкой в 60%. Это в два с лишним раза меньше того, сколько в действительности стоит «Управление деньгами».
P.P.S. Готовы начать вкладывать деньги в недвижимость? Тогда вот вам небольшое задание: попробуйте рассчитать, насколько будет выгодно приобретение двушки в спальном районе вашего города с последующей сдачей в аренду. Результаты напишите в комментариях к этой статье.
*****
Вкладывать ли деньги в квартиры
Юлия Погорелова
Покупка недвижимости в условиях кризиса считается хорошим способом сохранения средств. Однако сейчас на рынке недвижимости далеко не лучшие времена, поэтому не стоит делать рискованных вложений, к которым, по мнению аналитиков, относится сегмент новостроек.
По различным оценкам участников рынка, доля инвестиционных сделок в Москве составляет порядка 20%. До кризиса вложения в покупку квартиры на начальной стадии были вполне оправданы —можно было заработать до 100% от стоимости квартиры.
Однако в текущей ситуации дополнительный доход, который можно получить от покупки строящегося жилья, значительно меньше. По оценкам аналитиков, заработать можно порядка 20-25%, и не в год, как иногда обещают риэлторы, а за весь срок строительства. Более того, если срок строительства затянется (а, по мнению экспертов, это скорее правило, чем исключение), годовой доход будет еще меньше.
«Рост цен с момента покупки на стадии котлована до сдачи объекта может составить в районе 20% за весь срок строительства, ориентировочно этот срок составляет год-два. Раньше этот рост подкреплялся общим ростом рынка,
недвижимость дорожала и в итоге доход от инвестирования в новостройки мог составить 50-60% годовых.
Сейчас цены на квартиры в Москве колеблются в районе $5000 за метр. На ближайшие годы наши специалисты определили коридор в $4000-6000, за пределы которого цены вряд ли выйдут. Хотя волатильность в его пределах вполне вероятна.
Еще один нюанс —рост цен во время строительства не означает, что в итоге будет построен ликвидный объект, на который будет спрос и который первоначальный покупатель сможет продать.
Сейчас, учитывая вероятность кризисных ситуаций, инвестиции в новостройки весьма рискованы», —пояснил «Газете.Ru» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Сергей Жарков.
В настоящий момент годовой рост цен соответствует уровню инфляции. Так, в конце мая 2012 года, по данным департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», средняя цена квадратного метра в московской новостройке (без учета элитных объектов) составляла 162,6 тыс. руб.Таким образом, за месяц рост цен составил 0,1%, а по сравнению с декабрем 2011 года цены выросли на 4,1%.
Однако, учитывая нестабильность в экономике, в дальнейшем цены на недвижимость могут понизиться. Так, по прогнозам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»,
к концу 2012 года цены на жилье в Москве могут понизиться на 15-25% в долларах и 5-15% в рублях.
При самом пессимистичном варианте, а именно при повторении сценария 2008 года (цены на нефть падают в два раза, Греция выходит из Еврозоны, евро входит в пике и т.д.) цены могут понизится на 35-40% в долларах и 15-20% в рублях.
По мнению ведущего аналитика Domgeo.ru Юрия Кочеткова, «московские новостройки сейчас не считаются оптимальными в плане краткосрочных инвестиций в связи с тем, что за последние 2 года планка цен здесь значительно выросла, что отрезало массовый спрос». «Ориентировочные цифры для инвесторов такие:
по ходу строительства (а это 1-2 года) можно наиграть 10-15% и около 3-4% —при переходе квартиры с первичного на вторичный рынок при оформлении в собственность.
Исключение составляет новый сегмент —апартаменты, где возможны более высокие цифры доходности», —рассказал «Газете.Ru» Юрий Кочетков.
В целом, по оценке участников рынка, инвестиционная привлекательность новостройки зависит от двух факторов: во-первых, низкого «входного билета»в проект, во-вторых, высокой надежности застройщика, способного обеспечить не только гарантированный ввод объекта и оформление собственности, но и высокие темпы строительства, что важно для инвесторов.
Максимальную доходность можно получить, если вложить деньги на самой начальной стадии строительства.
«Максимальная доходность достигается только в проектах, где на начальной стадии застройщик обеспечивает серьёзный дисконт с целью сбора первоначальных средств под стройку.
Далее, в зависимости от типа дома, проходит ориентировочно 1-2 года от нулевого цикла до Госкомисии. Нередко на этом этапе инвестор фиксирует свою прибыль, не считая нужным сохранять вложения в подобный проект», —поясняет Юрий Кочетков.
Однако объектов экономкласса с доступной ценой, которые наиболее интересны для инвестора, на рынке немного. По данным компании «НДВ-недвижимость», доля предложений со стоимостью 1 кв. м до 100 тыс. руб. снизилась примерно на 0,5% и составила менее 1%. Предложения по цене 100 -150 тыс. руб. за квадратный метр составляют порядка 38% от общего предложения. Предложения квартир по цене 150 -200 тыс. руб. и более 250 тыс. руб. за квадратный метр составляют 35% и 13% от общего числа предложений соответственно.
Тот факт, что сейчас темпы ввода нового жилья ниже, чем до кризиса, по мнению экспертов, может служить дополнительным доводом в пользу покупки новостроек. Предполагается, что, в условиях дефицита нового предложения, новостройки будут пользоваться повышенным спросом. Однако, по мнению некоторых участников рынка, этот довод —в некотором роде лукавство.
«Маленькие объемы строительства нового жилья вовсе не означают, что сейчас строятся самые лучшие варианты и нужно их скупать в ожидании дефицита нового предложения.
Самые дешевые квартиры очень быстро вымываются с рынка, остаются дорогие объекты, не всегда самые ликвидные», —считает Сергей Жарков.
В результате, менее рискованными, по сравнению с покупкой квартиры в новостройке, становятся инвестиции в готовые квартиры. «До 2008 годы был довольно интенсивный рост цен. Люди покупали квартиры в новостройках, рисковали, не будучи полностью уверенными, что дом будет достроен. Однако к концу строительства цены повышались в несколько раз, и это было выгодно.
Сейчас речь идет о «консервативной привлекательности»(о вложениях с целью надежно сохранить средства). Люди покупают квартиру, делают в ней ремонт и сдают в аренду.
А в случае необходимости продают вместе с арендаторами. Доходность от аренды будет составлять 5-6% годовых», —рассказал «Газете.Ru» Сергей Жарков.
Уважаемые читатели! В связи с последними изменениями в российском законодательстве на сайте «Газеты.Ru» временно вводится премодерация комментариев.
*****
Вкладывать ли деньги в квартиры
7. Гость | 13.09.2012, 13:52:11 [2869174386]
против
нет и еще раз нет. Купите то,что при случае сами сможете забрать-мебель. И по минимуму ремонт косметику самый дешевый. вкладывайтесь в себя(золото,курсы,работа интересная,путешествия)
против
Купите то,что при случае сами сможете забрать-мебель.
шкаф-купе забирать? кухню? ну будет она забирать эту мебель в другую квартиру, так она ни по размеру, ни по цвету, скорей всего, подходить не будет. а представьте себе гемор с перевозкой и разбором/сборкой.
вы с этим явно не сталкивались, перевозили в своей жизни наверное только хиленький диванчик в газели.
даже стиральную машинку перевезти, и то проблема. потому что надо грузчиков нанимать и так далее. при этом часть вещей неизбежно будет покоцана при транспортировке или обратной сборке.
так что. я бы не рассчитывала особо на то, что мебель буду забирать.
тут важно другое - насколько у вас крепкие отношения с мужем, кто у него есть из сестер-братьев (будет ли дележка наследства), планируете ли вы потом покупать новую квартиру и съезжать и многое другое.
а потом обдумаете, стоит ли вкладывать деньги. учитывайте, что в случае чего - обратно вы их не вернете.
даже тот же "косметический"ремонт выйдет тоже в копеечку, и немалую.
*****
Вкладывать ли деньги в квартиры
Жители нашей страны довольно консервативны во взглядах на инвестирование. Все чаще на вопрос о том, куда вложить деньги выгодно, «В недвижимость или банк!» - отвечает большинство. Обоснованием такого ответа является надежность таких вложений, поскольку в данном случае денежные средства никак не подвержены инфляции.
О том, вкладывать ли деньги в недвижимость, стоит поговорить более подробно, так как существует множество заблуждений насчет выгоды таких инвестиций. Конечно, цены на квадратные метры только лишь поднимаются, квартиры всегда в цене. Какие же подводные камни может скрывать в себе подобный вид вложения и хранения денег?
Вложить деньги в покупку квартиры, и какие у этого есть перспективы?
На самом деле существует несколько способов инвестировать средства в недвижимость, а выгодно это или нет, решать Вам.
Самый распространенный вариант – это вложить деньги в покупку квартиры в новостройке, а затем, например, сдавать ее кому-то. Таким образом, через какое-то время Ваши вложения с лихвой окупятся благодаря растущей вверх инфляции и повышению цен на все услуги. Но, во-первых, не всегда имеется такая сумма, чтобы полностью оплатить новое жилье, а во-вторых, никому не хочется связываться с ипотекой, на оплату которой и уйдет весь доход.
Вложить деньги в строительство квартиры – а стоит ли?
Другой вопрос, если Вы хотите вложить деньги в долевое строительство, то есть в еще строящийся дом. У тех, кто занимается этим впервые, обычно возникает множество сомнений по этому поводу. И это не без причины!
Для того чтобы вложить деньги в квартиру еще на этапе проектирования или строительства и не быть при этом обманутым, необходимо обладать недюжинными знаниями в этой области. Ведь занимаются продажей обычно застройщики, агенты или же муниципальные власти. Соответственно, образцы договоров у всех разные, условия тоже, поди разберись…
Следовательно, прежде чем решить, вкладывать ли деньги в недвижимость, надо понять для себя, готовы ли Вы пройти весь этот сложный и долгий процесс без каких-либо особых гарантий того, что Ваше состояние не испаряться. Если же Вас ничем не остановить, и Вы настроены серьезно, то стоит задуматься о том, какая же все-таки выгода от подобного инвестирования.
В данном случае такие вложения стоит рассматривать как депозиты в банках, то есть рассчитывать столько не на доход, сколько на безопасность. Ведь, когда мы решаем вложить деньги в строительство квартиры, например, она на тот момент еще не оценена по достоинству. Но когда все же наступает время ее продажи, жилье получает свою реальную стоимость, и Вы возвращаете себе свой капитал обратно. Только и всего. В чем дело? А дело в том, что за это время подскочила инфляция.
Конечно, Вы в праве сами решать, куда вложить деньги, в недвижимость или банк, но мы готовы предложить Вам альтернативный вариант. Без сомнений, участие в новой инвестиционной программе «Микроклад» порадует Вас не только высокой прибылью и надежностью, но и качественным сервисом. Все потому, что мы ценим своих клиентов и выполняем все обязательства перед ними.
7. Гость | 13.09.2012, 13:52:11 [2869174386]
Другой вопрос, если Вы хотите вложить деньги в долевое строительство, то есть в еще строящийся дом. У тех, кто занимается этим впервые, обычно возникает множество сомнений по этому поводу. И это не без причины!