Покупка недвижимости – одна из форм выгодного инвестирования денег. Однако не все могут купить квартиру сразу. Стоит ли прибегать к ипотеке?
Куда вложить свои деньги? Этот вопрос обычно не задается просто так. Достаточно часто люди рассчитывают не просто сберечь свои финансы, но и преумножить их. Безусловно можно воспользоваться банковскими вкладами, однако не у всех россиян есть доверие к этой системе. Недавняя история с «Мастер Банком»еще раз продемонстрировала это. Банк производил впечатление стабильного кредитного учреждения, входил в первую сотню российских банков по размеру активов, владел одной из крупнейших в стране сетей банкоматов. Кроме того, в одном из рейтингов этого года он занимал второе место в списке «самых надежных»банков. И вдруг у него отозвали лицензию! По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, банк «был вовлечен в обслуживание теневой сети экономики и незаконного оборота». Все это не может не беспокоить клиентов. Естественно, каждый получит свои гарантированные 700 тысяч рублей, но судьба денег, превышающих эту сумму, весьма туманна.
Все это, по мнению экспертов рынка недвижимости, еще раз подчеркивает надежность инвестиций в жилье. Так генеральный директор ООО «Магистрат»Алексей Болдин считает: «Произошедшее вполне способно вызвать всплеск опасений людей за сохранность их вкладов в негосударственных банках. В случае, если ситуация усугубится за счет других негативных макроэкономических явлений, некоторая часть вкладчиков действительно станет искать альтернативные варианты сохранения своих сбережений. В подобных обстоятельствах ценность недвижимости, как наиболее надежного, а при правильном подходе, и наиболее выгодного инструмента вложения капитала, многократно возрастает. Грамотно выбранный жилой объект может принести соинвестору от 10 до 25% годовых. При этом риски вкладчика, если строительство ведется крупным, заслуживающим доверия девелопером, минимальны».
Инвестируя в недвижимость, объект необходимо выбирать с умом. Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», отмечает, что на сегодняшний день наиболее выгодно покупать квартиры в домах эконом-класса Москвы, блажащего Подмосковья, а также территория новой Москвы на расстоянии до 15 км от МКАД. Безусловно, выгоднее всего приобретать на стадии котлована, тогда цена может вырасти до 30 % только по причине строительного роста самого объекта. Однако, инвестировать надо с умом. Александр Энгель советует обратить внимание на местоположение, транспортную доступность, востребованность района среди покупателей, его будущую инфраструктуру: «Наибольший рост цен показывают новостройки в районах, где строят новые дороги и станции метрополитена. Рост цен в районах, где открывались новые станции метро, составлял от 5 до 15%. В качестве примера можно привести такие районы как Митино, Строгино, Выхино-Жулебино». В инвестиционных целях лучше всего приобретать маленькие однокомнатные квартиры и квартиры-студии.
Не все могут позволить себе сразу купить квартиру, однако желание инвестировать в недвижимость есть. Безусловно, это сделать можно с помощью ипотеки. Но есть ли в этом выгода? Ответ на этот вопрос выясняли специалисты компании «Домус финанс».
Как известно, значительная доля квартир приобретается с инвестиционными целями на начальных этапах строительства. При этом некоторые прибегают к помощи ипотеки. Специалисты «Домус финанс»привели пример расчета экономической целесообразности такого действия.
Например, вы покупаете квартиру за 5 млн. рублей, вносите 30 %, а остальное берете в кредит на 5 лет. При запрашиваемой сумме кредита в размере 3,5 млн. рублей и средней процентной ставке 13 %, платеж получится достаточно внушительным - 79 636 рублей. Такую ежемесячную финансовую нагрузку может позволить себе далеко не каждый заемщик, однако при более длительном сроке кредита и переплата будет больше. В данном случае переплата по кредиту за 5 лет составит примерно 1 276 160. К этому также надо прибавить дополнительные расходы: страхование объекта недвижимости, а также жизни и трудоспособности заемщика. Эти платежи могут варьироваться в зависимости от условий страховой компании, возраста, здоровья заемщика и т.д. Но если взять среднюю страховую выплату в размере 20 000 руб. в год, то за пять лет «набежит»100 000 руб. Таким образом, через 5 лет квартира обойдется в сумму около 6 376 160 руб. А сколько же удастся заработать за этот же срок?
В среднем, по оценкам специалистов компании «Домус финанс», с начала стройки до момента сдачи дома в эксплуатацию цена квартиры вырастает примерно на 25 %, если рассматривать сегмент эконом- и комфорт-класса. Помимо роста стоимости за период строительства, можно рассчитывать на ежегодный рост цен на уровне 5-8 % за год. Однако последний показатель - переменный и зависит от рыночной конъюнктуры. Таким образом, если не брать в расчет рыночный рост, то доход от инвестиций составит не менее 6 250 000 руб. Это хороший заработок, но только для покупателей с «прямыми»деньгами.
«Однако стоит отметить, что при большом первоначальном взносе - от 70 % и выше, покупка новостройки с помощью ипотеки может оказаться выгодной», - говорит Сабина Хамитова, руководитель департамента ипотеки компании «Домус финанс». Так, при взносе в размере 70 % за ту же квартиру клиенту остается взять в банке 1,5 млн. рублей, и при ставке 12 % на 5 лет сумма ежемесячного платежа составит 33 400, а переплата по кредиту –504 тысяч рублей. К тому же, на недостающую сумму можно взять и потребительский кредит.
Итак, инвестиции в недвижимость –надежный способ подзаработать. Но рассчитывать надо на собственные средства, а не на заемные.
Любое использование материалов журнала «Собственник»допустимо только при соблюдении правил перепечатки .
*****
Стоит ли вкладывать деньги в квартиру
Собственники двух и более квартир – счастливые люди. Ведь в одной можно спокойно жить, а вторую и остальные – сдавать, получая ежемесячную прибыль. О покупке недвижимости для того, чтобы в последующем заселять туда квартирантов, задумываются и обладатели сбережений размером в несколько миллионов, доставшихся по наследству или накопленных.
Это один из двух вариантов, как можно распорядится деньгами, а второй заключается в том, чтобы отнести деньги в банк, положить на депозит и довольствоваться процентами. Казалось бы, о чем речь, ведь считается, что покупка недвижимости – одно из самых выгодных вложений, по крайней мере, точно выгоднее, чем депозит. Но так ли всё просто, как кажется?
Выгодно ли сдавать квартиру: считаем расходы и доходы
Чтобы оценить прибыльность мероприятия по сдаче имеющейся квартиры, рассмотрим пример. Предположим, квартира расположена на окраине г. Москвы, например, в Царицыно, и стоит 6 миллионов. Ежемесячная арендная плата составит не более 50 тысяч, и это в самом лучшем случае. Считаем: выручка за год составит 600 тысяч, а за 10 лет стоимость квартиры полностью окупится. Если сдавать за 25 тысяч, срок окупаемости увеличится до 20 лет. Но это без учёта инфляции.
Если в вашем распоряжении есть свободная жилплощадь, и она простаивает, такой вариант удобен. Квартиры с каждым годом дорожают, и продавать недвижимость затем, чтобы положить деньги в банк и получать проценты – не самый разумный вариант. Проценты лишь будут компенсировать удешевление денег в результате инфляционных процессов, и не более.
Если квартиры нет, а только предполагается её купить, чтобы в будущем в ней могли жить дети или внуки, тоже стоит рассмотреть вариант со сдачей в аренду. Но в этом случае вырисовывается несколько иная картина. К стоимости покупки нужно прибавить сумму, необходимую для проведения ремонта и покупки мебели, потому что вряд ли получится выгодно сдавать жилплощадь, если она будет представлять собой одни стены. Можно не делать евроремонт, а ограничиться укладкой линолеума, поклейкой недорогих обоев и покраской окон и дверей. Но тогда сдавать жилплощадь придется по ценам несколько ниже, чем среднерыночные, потому что в этой нише рынка предложение стабильно превышает спрос.
Чтобы сдавать более или менее выгодно, придётся не жалеть средств и сделать капитальный ремонт. Установить современную сантехнику, заказать монтаж натяжных потолков, отделать стены дорогим материалом и купить не просто функциональную, а красивую мебель. На пол лучше уложить паркет. А теперь посчитайте, какую сумму нужно выделить дополнительно, сравните с арендной платой за приличные однокомнатные квартиры и убедитесь, что хороший ремонт существенно повышает прибыльность мероприятия.
Также нужно учитывать так называемые «амортизационные расходы»: затраты не периодическое проведение текущего ремонта и покупку обновлённых предметов мебели и интерьера взамен вышедших из строя или устаревших.
Ещё одна статья расходов – налоги. Сдавать неофициально – это значит, жить в постоянном опасении, что нагрянут налоговые инспекторы. Официальное оформление аренды уменьшит доход ровно на 13%. Можно подумать и о том, страховать ли гражданскую ответственность. Если жильцы устроят потом, ущерб, причинённый соседям, скорее всего, придётся возмещать собственнику жилья. Убытки от потопа, произошедшего по вине плохого состояния труб, должен компенсировать тот, кто отвечает за их нормальное состояние.
Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?
Посуточная сдача квартиры, несомненно, выгоднее, чем длительная. Во-первых, цена аренды в данном случае гораздо выше. Во-вторых, когда квартиранты живут всего сутки-двое, они просто не успеют что-нибудь сломать или испортить, как это зачастую бывает, когда жильё сдаётся на более длительный срок.
Единственный минус состоит в том, что после каждых жильцов придётся наводить порядок, значит, между одной и другой сдачей пройдёт как минимум 3-4 часа. Учитывайте это при расчётах прибыли: за месяц удастся сдать квартиру в общей сложности не на 30 суток, а на 26-27, а из дохода нужно вычесть сумму, которая будет потрачена на моющие и чистящие средства.
*****
Стоит ли вкладывать деньги в квартиру
Во что можно вкладывать собственные денежные сбережения?
инвестировать деньги
1. Недвижимость. Большинство вкладчиков подняли свой капитал по причине вкладов в недвижимость. Здесь все просто: если есть деньги, то можно приобрести несколько квартир и сдавать их в аренду. Получается, что работать нет необходимости, потому как со сдачи квартир будут постоянно поступать денежные средства.
Можно также вложить деньги в строительство недвижимости. После того как строительная фирма построит многоквартирный дом, вкладчик получит хорошую прибыль.
Знаний больших такой вид вклада не требует, да и прибыль получится неплохая, потому как квадратные метры жилья ежегодно дорожают. Недостатком является риск невыгодной сделки с фирмой-застройщиком.
2. Бизнес. Если бизнес какой-то уже имеется и его планируется расширить, но для этого нужные дополнительные средства в виде вкладов. Можно произвести вклад в этот бизнес и в последующем выручить прибыль.
Положительная сторона: вклады практически не ограничены, соответственно можно получить большой доход. Недостаток: большой риск из-за незнаний ведений бизнеса.
3. Негосударственный пенсионный фонд. С собственной заработной платы люди перечисляют деньги в НПФ под проценты. Положительная сторона: прибавка к пенсии в старости. Отрицательная часть: можно потерять все средства из-за инфляции.
4. Драгметаллы. Такой вид вкладов известен с давних времен. Любой человек может сделать вклад в дорогой металл: серебро, золото, платину. По истечении времени эти металлы дорожали и вкладчик получал с этого неплохую прибыль. В настоящее время такой вид вкладов имеет свое место, но вклады в золото теряют свою актуальность.
Аналитики предполагают рост цен на серебро, по этой причине лучше всего вкладывать деньги в него. Положительная сторона: можно получить хорошую прибыль. Отрицательная: нужно многое уметь предвидеть, чтобы не разориться.
5. Инвестирование в себя. Это по сути самый сложный, но и самый интересный вид инвестирования. На Западе такой вид вкладов уже давно популярен. Он реализуется путем собственного обучения. То есть необходимо вкладывать средства в получение собственных знаний, чтобы по истечении времени применить их на практике. Время зависеть будет от собственных сил и возможностей, да и от желания.
В принципе, лучше всего начать именно с инвестирования в себя. Если у человека будут знания, то его трудно будет обмануть в том или ином виде вкладов. Да и работать в таких видах инвестирования как недвижимость, драгоценные металлы, бизнес будет проще, имея знания и начальный капитал.
Учиться крайне необходимо, только так можно заработать хорошую сумму. Положительная сторона инвестирования в себя: небольшая сумма вложений, по сравнению, например, с покупкой нескольких квартир и возможное получение хороших доходов. Минус: если желания учиться нет, то заставить никто не сможет и срок обучения может быть большим.
Итак, отвечая на поставленный вопрос в теме статьи, нужно ли инвестировать деньги. ответ однозначно положительный.
Вкладывать не только можно, но и нужно, и чем раньше это сделать, тем больше будет доход. На вкладах можно стабильно хорошо зарабатывать. но здесь все будет зависеть от желания вкладчика, от его знаний и умений. Знаний при вкладывании денег необходимо очень много. Делать выбор, в какой вид инвестировать собственные накопления решать нужно все равно самостоятельно.
Собственники двух и более квартир – счастливые люди. Ведь в одной можно спокойно жить, а вторую и остальные – сдавать, получая ежемесячную прибыль. О покупке недвижимости для того, чтобы в последующем заселять туда квартирантов, задумываются и обладатели сбережений размером в несколько миллионов, доставшихся по наследству или накопленных.