Стоит ли вкладывать деньги в капремонт многоквартирных домов
Стоит ли вкладывать деньги в капремонт многоквартирных домов
12 Июля 2016
Проблемы с наполнением бюджета вынудили российские власти поглубже засунуть руку в карман граждан, обязав собственников жилья ежемесячно отчислять немалые средства на маячащий в перспективе капремонт их домов. В Минстрое обещают начало большого ремонта в стране, но ни эксперты, признающие необходимость поставить наконец заслон коммунальной разрухе, ни сами жители не верят в журавля в небе.
Народное возмущение новой системой капитального ремонта домов в России набирает обороты по мере того, как с ее «прелестями»знакомится все больше регионов. Ее уже окрестили новым разграблением народа, финансовой пирамидой, обдираловкой и прочими отнюдь не лестными эпитетами. Но, как уверяют власти и некоторые эксперты, альтернативы этому способу поддерживать в более-менее приличном состоянии разрушающиеся на глазах многоэтажки попросту не существует.
Оплата капремонта домов возложена на плечи жильцов федеральным законом №271, внесшим соответствующие изменения в Жилищный кодекс. В ряде регионов новая строка в коммунальных платежках появилась еще в марте 2016 года, в большинстве остальных —в текущем году. С 1 июля, позже всех остальных субъектов РФ, начали оплачивать капремонт и жители Москвы, чьи дома до последнего ремонтировались за счет горбюджета, еще в прошлом году потратившего на эти цели почти 15 млрд рублей.
Как рассказали RegNews в Минстрое, ежегодно на капремонт планируется собирать по всей стране 130 млрд рублей. На эти средства будут ежегодно ремонтироваться миллионы квадратных метров жилья. Соответствующие программы приняты уже в большинстве субъектов РФ. «В стране начинается большой ремонт», —заявлял недавно замминистра строительства и ЖКХ Андрей Чибис. А глава Минстроя Михаил Мень уточнил, что за счет региональных фондов капремонта «вторую жизнь»получат в 2016 году 12 тыс. домов.
Срочный капремонт требуется уже почти 70% многоквартирных домов в стране, чтобы привести их в порядок необходимо до 3,5 трлн рублей, рассказал RegNews директор Ассоциации ТСЖ Московской области, преподаватель Российской академии народного хозяйства и госслужбы (РАНХиГС) Сергей Белолипецкий. «Денег на это в казне нет, поэтому и был принят этот лукавый закон, обязывающий граждан софинансировать капремонт, а по сути, перекладывающий экономическую нагрузку непосредственно на собственников жилья, —считает он. —При этом законодатели пренебрегли положениями закона о приватизации жилищного фонда в РФ, предписывавшими проводить капитальный ремонт жилья перед передачей его в собственность граждан бывшего наймодателя, то есть государство. Не забывайте, все мы в советское время платили на капремонт по 61 копейке с квадратного метра в месяц. И не одна группа таких плательщиков в начале 2000 годов дошла до Европейского суда по правам человека, который обязал государство ремонтировать дома. Но вот теперь деньги в бюджете кончились, и мы имеем то, что имеем».
Иного пути у нас нет, уверена исполнительный директор Национального центра «ЖКХ Контроль»Светлана Разворотнева. «Критики этого закона не предложили иной схемы, препятствующей развалу жилищного фонда страны. Да, суды по поводу недоремонта приватизированного жилья граждане выиграли. Например, в Омске им присудили суммы, превышающие годовой бюджет города. Но что толку, денег-то нет», —замечает она.
Дома, квартиры в которых были в свое время приватизированы, будут включены в первую очередь капремонта, обещает RegNews гендиректор Института управления ЖКХ и ЗАО «АКЦ Жилкомаудит»Ирина Маликова. «Не вижу ничего плохого в том, что государство заботится о сохранности жилищного фонда граждан. Но это ведь и проблема собственников домов: в их квартирах после будут жить дети, которым, не будь этой схемы, пришлось бы вкладывать в капремонт уже не десятки рублей, а десятки тысяч», —говорит она.
Между тем, как сообщили RegNews в Фонде капитального ремонта многоквартирных домов Москвы, в очередь на капремонт дома будут ставиться в зависимости от степени их износа, и вначале в порядок планируется привести пятиэтажки и дома довоенной постройки.
Сергей Белолипецкий не согласен с отсутствием альтернативных схем финансирования капремонта. «Имеется опыт постсоветских государств, которые решили проблему целевым льготным кредитованием. Так, в странах Балтии объем кредитов на капремонт домов превышает даже объемы ипотеки. Но наши законодатели предпочли «старые грабли». Даже норму о спецсчетах, на которых собственники жилья могут самостоятельно накапливать средства на капремонт своего дома, воткнули в закон буквально за три месяца до его принятия, обставив при этом сложными процедурами. В результате только единицы успешно работающих ТСЖ и ЖСК успели и смогли противостоять банальному отъему денег, основная же часть накоплений автоматически уходит в «общий котел»—Фондам капитального ремонта, созданным властями субъектов РФ.Таким образом установлено монопольное право государства на проведение капремонта», —считает он.
В «общий котел»попали средства, собираемые с более 80% домов, подтвердил RegNews председатель общественного движения «Мой Челябинск», организовавшего сбор подписей за отмену ФЗ №271, Дмитрий Замятин. «Это красная тряпка для людей, никто не верит, что через 20-30 лет с их сборами на капремонт ничего не случится —деньги не «съест»инфляция, «не лопнет»банк, в котором они лежат, наконец, с региональным оператором тоже может произойти все, что угодно», —предупреждает он.
Кстати, челябинцы начали платить за капремонт с 1 марта текущего года, а уже в апреле руководство Регионального оператора было уволено за ненадлежащее исполнение обязанностей. Окажется ли «новая метла»организации, контролирующей выбор подрядчика и исполнение договоров капремонта, более эффективной —большой вопрос.
«Мы просим отправить закон на доработку, чтобы как можно больше граждан имели возможность аккумулировать средства на капремонт своих домов на спецсчетах, —поясняет Дмитрий Замятин. —Из «общего котла»в случае оперативной необходимости их изъять невозможно. Например, если жилинспекция выдаст ТСЖ предписание заменить бойлер к зиме, деньги, а это 500 тысяч рублей, придется собирать с жителей дома. То есть людям, уже накопившим в принципе на этот ремонт, все равно придется скидываться. Не будет ждать очереди на капремонт и протекшая кровля».
А вот ЖСК «Монитор», управляющее домом в столичном районе Отрадное, от спецсчета решило отказаться по объективным причинам. «Мы посчитали, что до 2021 года, когда у нас запланирован ремонт фасадов, не сможем собрать достаточно средств. Отдавая взносы регоператору, мы можем надеяться, что ремонтные работы на доме будут проведены по графику», —рассказал RegNews председатель ЖСК Чеслав Дроздович.
Хотя вариант накопления взносов на капремонт на счете регионального оператора часто называют «общим котлом», учет платежей собственников ведется по каждой квартире, пояснили RegNews в столичном Фонде капремонта. «Поступления расходуются на капитальный ремонт одних домов за счет других по принципу кассы взаимопомощи, в порядке очередности, установленной региональной программой», —добавили там.
Между тем глава Минстроя поддерживает постепенный переход на индивидуальный принцип формирования накоплений на капремонт. «Это более честно и более прозрачно», —заявил Михаил Мень, выступая на правительственном часе в Госдуме.
Однако, по словам Сергея Белолипецкого, даже на более близких собственникам домов спецсчетах деньги «замораживаются»на долгое время. «Причем банки начисляют на «капитальные»средства подозрительно мизерный процент, —замечает он. —Что касается изменения способа формирования фонда капремонта, отказаться от услуг регионального оператора удастся пока не раньше чем через два года после принятия соответствующего решения общим собранием собственников».
Немало нареканий вызывают у экспертов и простых граждан и размеры взносов на капремонт. Так общественные активисты Нижневартовска, жители которого в мае выходили на митинг с лозунгами «Взнос на капремонт —новая обдираловка народа», намерены вынести вопрос об их «заморозке»на окружной референдум. Правда, их предложение о фиксации данного платежа на пять лет в размере 1 рубль за квадратный метр выглядит странным, поскольку сейчас он составляет для жителей Ханты-Мансийского автономного округа 8,55-13,85 рубля в зависимости от типа дома.
Средний размер платы за капремонт в стране —6,6 рубля за квадратный метр. От этой цифры оттолкнулась председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская, пообещав вынести вопрос о снижении 15-рублевой «капитальной повинности»для москвичей вдвое на осеннюю сессию нижней палаты парламента. «Раньше бюджет Москвы субсидировал 95% расходов по капремонту жилых домов, в прошлом году —уже 85%, а теперь горожан обязали сразу оплачивать 100% расходов, в два раза больше, чем в среднем по стране, —рассказала она RegNews. —Учитывая, что это произошло одновременно с повышением тарифов на коммунальные услуги, власти вряд ли просчитывали социальные последствия такого шага».
Государство прекрасно понимало опасность введения нового сбора с граждан, поэтому система взносов за капремонт вводилась не сразу в масштабах страны, а постепенно, и Москва, где протестные настроения наиболее вероятны, оказалась в очереди последней, уверен Сергей Белолипецкий.
Но, судя по всему, граждане уже проглотили эту пилюлю, и власти готовят их к новым испытаниям. Не помогли даже предложения депутатов от «Справедливой России»приостановить уплату взносов на капремонт на пять лет в связи со сложной финансово-экономической ситуацией в стране и резким падением доходов большинства населения. Уже со следующего года решено повысить «капитальный сбор»в Ставропольском крае сразу на 27% —до 6,36 рубля за квадратный метр, в Московской области он вырастет с 7,8 до 8,3 рубля.
Впрочем, как уверяют в Минстрое, в России одна из самых дешевых коммунальных систем в мире: тарифы на воду дешевле в пять раз, чем в Европе, тепло —в три раза. Правда, в этих сравнениях не берется в учет разрыв в зарплатах европейцев и россиян.
Галина Хованская замечает, что по методике межбюджетного расчета плата за капремонт для Москвы составляет на 2016 год 7,8 рубля за квадратный метр и 8,2 рубля —на 2016-й. А удвоение этого показателя произошло из-за желания властей столицы «сделать красиво». Если в федеральном перечне капремонта предусмотрено пять видов обязательных работ (крыша, фасад, фундамент, коммуникации и лифты), Москва добавила в список мусоропроводы, водостоки, системы дымоудаления и пожарную автоматику.
Светлана Разворотнева говорит, что реальный размер взноса на капремонт для Москвы составляет 15-18 рублей. «В других регионах это стоит примерно столько же, но там тариф снижен за счет софинансирования из бюджетов. В Москве же субсидии решено было направить только на поддержку малоимущих граждан», —замечает она.
Председатель комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов сообщил, что изначально взнос на капремонт для москвичей планировался на уровне 23 рублей, затем выяснилось, что сумма может быть снижена до 18.
«В Челябинске нам тоже говорят, что 6,4 рубля с квадратного метра, которые мы платим в фонд капремонта, недостаточно для финансирования ремонтной программы, даже при 100%-ной оплате, —говорит Дмитрий Замятин. —И зачем тогда их вообще собирать, если ни у граждан, ни у властей нет уверенности в том, что обязательства по капремонту смогут быть выполнены?».
«Насколько мне известно, для Москвы предлагались и цифры до 40 рублей за квадратный метр. Но всем же понятно, что это нереально, и такие тарифы будут только провоцировать неплатежи», —добавляет Галина Хованская.
Точной цифры о собираемости платежей за капремонт нет, но по некоторым данным уровень не высок —в среднем по России эту отложенную услугу оплачивает только 45-50% собственников многоквартирных домов. И тому есть причины. Например, жителям новостроек приходится сегодня оплачивать капремонт наравне со всеми. Такими темпами за 20-30 лет они могут накопить на постройку нового дома. И вероятно, успеют, пока депутаты Госдумы рассматривают возможность ввести для них «платежные каникулы», освободив их от «капитальной»повинности на…3-5 лет.
А встречается еще и такой парадокс —сотни домов стоят одновременно в очереди на капремонт и на снос. К счастью, по данным мониторинга Общероссийского народного фронта, за год количество таких «двойников»сократилось в пять с лишним раз —с 1375 до 252 домов. Но ведь их жителям продолжают выставлять счета на капремонт.
Стоит ли говорить, что власти регионов изыскивают различные способы нажима на неплательщиков. Так, в Новосибирской области, где за капремонт платит около 72% жителей, должников «ставят на счетчик», введя с 1 июля пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки (с каждой тысячи неуплаченного взноса будет «капать»ежедневно 27,5 рубля штрафа). И это при том, что депутаты заксобрания Новосибирской области указывают на то, что собранные на капремонт деньги обесцениваются, поскольку лежат в банке под 4% годовых, а уровень инфляции превышает 10% в год.
Директор Центра градостроительных компетенций Института общественных наук РАНХиГС Ирина Ирбитская считает новую систему взносов на капремонт нарушением Конституции, поскольку государство вмешивается в дела граждан, навязывая им накопление средств на неподконтрольных им счетах. «Принцип «сначала платим, потом оказываем услугу»—тоже нарушение действующего законодательства. А «общий котел»—это вообще катастрофа, деньги собираются без понимания, когда и на что конкретно они понадобятся, —пояснила она RegNews. —В отличие от действующей в цивилизованных странах системы государственных субсидий, грантов или даже целевых кредитов на проведение капремонта, наша не может быть эффективной в принципе. А, учитывая российскую специфику, в которой всегда найдется место людям, которые доверят проведение ремонта приближенным компаниям, в его качестве и раздутых сметах сомневаться вряд ли приходится. Что касается вопроса, велики или малы установленные сегодня в регионах размеры взносов на капремонт, думаю, власти исходят тут из баланса между тем, сколько требуется денег и сколько люди готовы и могут платить».
Минстрой отметает все подозрения в неэффективности трат, обещая кратно усиливать контроль за проведением капремонта. По словам Андрея Чибиса, уже разработаны соответствующие меры, среди которых участие собственников жилья и представителей общественности в приемке работ, а также обязательное установление гарантийного срока на стадии заключения договора на их проведение.
*****
Стоит ли вкладывать деньги в капремонт многоквартирных домов
Есть ли капремонт после жизни?
Уважаемая редакция!
Хочу высказать своё мнение по поводу обязательного сбора денег на капитальный ремонт по 6 руб. 50 коп.
В нашем доме №8 по ул. 50 лет СССР проходило общее собрание жителей дома, где старший по дому зачитал сроки капитального ремонта нашего дома. Он запланирован на 2042 год. Мне 72 года. Когда подойдёт наша очередь, мне будет 101 год. В нашем доме проживает больше половины пенсионеров. Мы все понимаем, что наши деньги уйдут на ремонты домов в другие города области. Сколько человек не доживёт до 2042 года? Многие уйдут из жизни семьями. И результатов наших платежей мы не узнаем. Не исключено, что за эти 30 лет сменятся несколько законов. Наши денежки уйдут неизвестно куда. Почему мы должны вкладывать деньги на ремонт домов в других городах? В нашем доме два года назад проводили капитальный ремонт крыши. Так мы собрали 1,2 млн. рублей и полностью покрыли всю крышу. Управляющая компания пошла нам навстречу и начала ремонт после первого сбора денег. Так могут сделать все жители многоквартирных домов.
Я понимаю, что это будет как пирамида «МММ». Через несколько лет не с кого будет спросить, куда делись наши деньги. Моё мнение такое: если на то пошло, деньги могут платить жители домов в возрасте до 40 лет. Они ещё могут дожить и дождаться капремонта. Я свою точку зрения высказал. Кто желает, пусть обсудит.
В.Н. СМЕКАЛОВ
После нас хоть потоп?
Уважаемый В.Н. Смекалов, спасибо, что предложили обсудить Ваше письмо. Я решил откликнуться на него и высказать свою собственную (не начальственную и не редакционную, а только собственную) точку зрения.
Скажу откровенно, что в основном я не согласен с Вашим мнением. Во-первых, платить придётся не просто 6,5 руб. а 6,5 руб. с квадратного метра. Это примерно 300 рублей с двухкомнатной квартиры. Месячное обеспечение чёрным хлебом для одного человека. Сумма для самых малоимущих серьёзная, но для большинства на самом деле незаметная. Во-вторых, ещё раз обращу Ваше внимание, что берутся деньги не с человека, а с квадратного метра. А метрам всё равно, сколько лет владельцу квартиры. Метрам важно, сколько лет им самим. От этого зависит их техническое состояние и потребность в ремонте. Вы вот подсчитали, что в 2042 году, когда запланирован ремонт Вашего дома, Вам исполнится 101 год. Считаете, что не доживёте. А вдруг доживёте? Что тогда? У нас в районе есть люди, которым 103 года исполнилось. Уверены, что тогда у Вас найдутся необходимые средства для ремонта той же крыши? Есть ведь сомнения.
И даже в самом печальном случае приватизированную квартиру получат Ваши наследники. И ценность квартиры от ваших вложений, безусловно, будет выше, чем без них. Так что не пропадёт Ваш тяжкий труд. Ну, а если всё-таки не хочется платить за свою собственность, то есть такая возможность. Можно передать квартиру наследнику, пусть он платит. Или фонду какому-нибудь отдать за ренту с пожизненным завещанием. Или вообще расприватизировать её. Вариантов масса.
Но в любом случае устраивать счёты между поколениями (кто кому должен и кто кого кормит) – последнее дело. Да и жить по принципу «после нас хоть потоп» - как-то не по-русски.
Тут вот над чем надо подумать: а зачем государству понадобилось создавать эту программу и загонять нас всех в «колхоз имени капитального ремонта»? Да ведь очень просто.
Есть ветшающий жилой фонд. Ситуация с ним год от года ухудшается.
Есть проблема? Есть! Должно государство на неё отреагировать? Должно. Надо что-то делать. Согласны?
А что делать? Ремонтировать. А на какие средства? Где деньги взять? Да где ж их возьмёшь, кроме как с населения?
Нет. Поначалу государство попыталось решить дело в добровольном порядке. Деньги, вырученные с продажи изъятого у Михаила Ходорковского «Юкоса» (240 млрд. рублей) были направлены в Фонд содействия реформированию ЖКХ. И самим гражданам предложили собирать на капитальный ремонт. И каков результат? Средств «Юкоса» явно не хватило, а граждане не очень спешили скидываться на ремонт своего жилья. Вот и решило правительство обязать граждан. Отсюда и 6,5 рублей за квадратный метр. Отсюда и создание региональных фондов капитального ремонта.
Идея проста: аккумулировать средства со всех домов и направлять их на ремонт тех, кому он в данный момент нужнее всего. Но это не всё. Фонд нужен ещё и для того, чтобы вливать в него государственные средства. А как ещё областная казна может отдавать деньги на ремонт жилья, большая часть которого приватизирована? А ведь помогать планируют и будут. В каком объёме - пока не известно. Наш глава районной администрации Е.А. Карпов полагает, что для нормального и эффективного выполнения задачи требуется перечислять не менее 200 млн. рублей в год. Солидная сумма. Как будет на деле – посмотрим.
Не хотите, чтобы вашими деньгами пользовались другие дома? Есть возможность завести спецсчёт для вашего дома (ТСЖ, ЖСК и т.п.). Хотите побыстрее отремонтироваться? Не проблема. Можете договориться и собирать не по 6,5 с метра, а по несколько тысяч. Программа в этом плане достаточно продумана.
С другой стороны без глупостей и недоработок у нас ни одно дело не обходится. Пословицу о том, что русские долго запрягают, но быстро едут, я бы переделал. У нас долго решают, куда ехать, а запрягают уже на ходу. Вот и с капитальным ремонтом так получилось. Много лет думали-решали, а программу и все документы к ней готовили в крайней спешке за считанные месяцы. Ряд моментов так и остался непроработанным.
К примеру, дому, который исправно перечисляет средства на счёт регионального оператора, срочно понадобился капитальный ремонт: крыша рухнула или стояк развалился. Что делать? Как делать? На какие средства? Не понятно.
А если кто-то в доме не платит вообще? Как с таким субъектом поступать? Кто будет им заниматься? И неужели из-за него дом не будет ремонтироваться? Не ясно.
По какому принципу устанавливался год планируемого ремонта тоже просматривается смутно. Понятно, что первыми пошли те дома, где известны их главные проблемы. А остальные? Кто может сказать, какой капитальный ремонт дому нужен и когда? Старший по дому? Управляющая компания? Не смешно. Считать, что все старшие по домам смогут определить состояние дома и необходимый капитальный ремонт – это просто какая-то глупая шутка. Комиссия специалистов нужна, которая соответствующие исследования проведёт. И работа эта стоит недёшево. А без неё создателям программы известен только материал стен и год введения здания в эксплуатацию. Достаточно ли сведений для определения срочности ремонта и характера работ? Конечно, нет. Вот и получается глупость на постном масле. К примеру, дом, в котором я живу, был построен в 1954 году. Ремонт его запланирован на 2029 год. И что собрались ремонтировать? Крышу? Перекрытия? Трубы-коммуникации? Нет. Фасад! Это, вероятно, самое актуальное для 75-летнего дома. Бывает…
Но ругаться, кричать и протестовать не стоит. Правительство и областная власть стали-таки заниматься важной и серьёзной проблемой. Планируют помочь нам, собственникам жилья, финансами. Надо их в этом поддержать. Ошибок и глупостей будет много. О них надо говорить. Программа будет дорабатываться, условия - уточняться, правила - корректироваться.
А. ГЕРАСИМОВ
*****
Стоит ли вкладывать деньги в капремонт многоквартирных домов
- Андрей Владимирович, почему именно сейчас понадобилось собирать деньги с населения на капремонт? Откуда их раньше брали?
—У каждого дома есть определенный срок эксплуатации, который предусматривает периодический частичный ремонт. Например, крышу надо менять раз в 15 лет, а фундамент проверять и укреплять раз в 25 лет. Если не проводить соответствующих работ, то дом попросту развалится.
В советское время практически все многоквартирные дома были муниципальные, и местные власти вместе с платой за жилищно-коммунальные услуги в обязательном порядке собирали деньги и на капремонт.
Когда началась приватизация жилья в 90-х годах, подавляющее большинство граждан не осознало, что в собственность им досталась не только квартира, но и все обязательства по несению расходов на содержание и капитальный ремонт своего дома, включая крышу, подъезды, стены. Люди, приватизируя свои квартиры, считали, что государство обязано оплачивать им эти работы.
В значительном количестве регионов взносы за капремонт отменили. Были конечно ситуации, когда управляющие компании самовольно выставляли квитанции за капремонт. В год собиралось, по разным оценкам, порядка 20 миллиардов рублей. Но эти деньги не всегда шли на капремонт. Часто управляющие организации тратили их, как хотели.
Такая ситуация продолжалась все 90-е годы и до начала 2000-х. В это время в дома никто ничего не вкладывал. А жилье старело! Крыши текли, коммуникации ветшали. Возник вопрос —что с этим делать?!
В 2008 году в пилотном режиме была запущена программа капитального ремонта, которую реализовывал Фонд ЖКХ на деньги, полученные от продажи ЮКОСа. В ряде регионов собственники платили 5% от нужной суммы, остальное все платил федеральный фонд или бюджет. За это время удалось отремонтировать часть домов.
Но это были точечные ремонты. И тогда перед властями встала проблема —если ничего не предпринять, то у нас весь жилищный фонд РФ превратится в один большой аварийный дом. Поэтому после трехлетних дискуссий было решено запустить региональные системы капремонта.
- Что они из себя представляют?
—В большинстве европейских стран собственники многоквартирного дома обязаны создать свой фонд капитального ремонта. Они могут копить, а могут собрать нужную сумму непосредственно перед ремонтом. Главное, чтобы работы по капремонту были профинансированы.
Мы понимали, что если обяжем наших граждан единовременно вкладываться в капремонт, то, когда придет время ремонтировать крышу, необходимых сумм у людей может просто не оказаться. Поэтому мы предложили гражданам копить средства на спецсчете, который будет у каждого дома свой.
Но не все собственники, к сожалению, пока желают самостоятельно заботиться о своем доме. Для них и для "молчунов" местные власти создали в каждом субъекте РФ государственную организацию —регионального оператора капремонта, который обязан, собирая деньги с населения, выполнить программу капремонта, которую утвердил регион.
Эти программы региональные власти составляют на 30 лет. В программе участвуют все многоквартирные дома в субъекте РФ, за исключением аварийных домов и домов с высоким уровнем износа, которые нужно не ремонтировать, а сносить. Для каждого дома прописывается, что именно и в какой трехлетний период должно быть отремонтировано. Программы актуализируются каждый год.
Кроме того, регион устанавливает минимальный взнос, который граждане должны ежемесячно платить на спецсчет или регоператору, а также предельные расценки по видам ремонтных работ —например, сколько может стоить ремонт метра крыши и так далее.
Сегодня очевидно, что несмотря на все сложности, процесс пошел. В прошлом году в рамках новых систем было отремонтировано почти 8 тысяч домов. Это 34 миллиона квадратных метров, там почти 1,5 миллиона людей проживают. В этом году планируется, что завершим ремонт в 30 тысячах многоквартирных домов, а это 80 миллионов квадратных метров. По состоянию на 1 июня в регионах уже отремонтировано почти 5 тысяч многоквартирных домов.
- Сколько денег за год собирается на капремонт?
—За 2016 год, когда еще не во всех субъектах были запущены программы капремонта, и первое полугодие 2016 года, было собрано около 50 миллиардов рублей. По нашей оценке, ежегодно собственники будут инвестировать в капремонт порядка 100 миллиардов рублей.
- Какой объем жилья будет ремонтироваться в год?
—Мы планируем к 2020 году выйти на темп ремонта не менее 50 тысяч многоквартирных домов ежегодно.
Кроме того, мы ставим себе задачу, чтобы к 2020 году не менее половины собственников аккумулировали средства на специальных счетах и самостоятельно принимали решения, что в первую очередь им сделать: лифт менять или крышу отремонтировать. На сегодняшний день на спецсчетах копят деньги лишь 13% собственников.
- Какой сейчас объем недоремонта по стране?
—По экспертным оценкам, из всего многоквартирного жилищного фонда, который составляет примерно 3 миллиарда квадратных метров, примерно 50% домов требуют того или иного вида ремонтных работ.
- Сроки ремонта устанавливают по сути власти региона. Сами собственники смогут повлиять на скорость замены крыши?
—Справедливый вопрос. Были такие случаи, когда регионы, составляя свои программы, где-то сроки путали, а где-то и вовсе включили в программу капремонта аварийные дома.
Если вы видите, что ваш дом планируется отремонтировать в 2031 году, а соседний —в 2016 году, но при этом у соседнего дома крыша в хорошем состоянии, то есть не требует срочного ремонта, а у вашего дома она протекает, то в таких случаях Вы можете обратиться в региональный орган исполнительной власти, который отвечает за формирование программы —региональное министерство ЖКХ/ После Вашего обращения специальная комиссия проводит обследование проблемного дома, и, если действительно будут основания изменить срок капремонта, то в программе этот срок актуализируется.
Если по каким-то причинам не удалось решить проблему с помощью комиссии, то собственник может обратиться в Госжилинспекцию, которая после выездной проверки даст предписание отремонтировать дом в более сжатые сроки.
- Если собственники собирают деньги на спецсчет, они могут сами определить, когда и что ремонтировать, или они тоже зависят от региональной программы?
—Они могут сделать ремонт раньше, если накопят денег или возьмут кредит, но не могут сделать позже, чем указано в региональной программе.
Если подошло время ремонтировать крышу, а собственники не приняли соответствующее решение, тогда по закону регоператор должен забрать этот дом и сам провести капремонт. Деньги за проделанную работу со спецсчета переходят к регоператору. Здесь главная задача —сделать так, чтобы ни один дом не остался без капремонта.
- Кто будет проводить мониторинг сделанных работ?
—В законе прописан обязательный пятилетний гарантийный срок регоператора перед собственниками. Приемка качества работ в обязательном порядке проводится комиссией с участием представителей собственников по конкретному дому.
Если по каким-то причинам комиссия приняла ремонтные работы, и оказалось, что крыша протекает, то у жильцов есть все основания обратиться в государственную жилищную инспекцию, которая на месте проведет проверку и выдаст соответствующее предписание. И региональный оператор обязан исправить обнаруженные недоделки.
В случае накопления средств на спецсчетах качество контролируют сами собственники. Но в ситуации с текущей крышей точно такая же процедура —обращение в ГЖИ, предписание, судебное разбирательство с подрядчиком или его добровольное решение в рамках гарантийного срока.
Для повышения качества работ мы приняли решение, что для участия в аукционе на проведение капремонта подрядчику нужно будет пройти предквалификацию, причем она будет проводиться каждые три месяца. Важно, чтобы в этот список организаций, допущенных к конкурсу, где победитель определяется по наименьшей предложенной цене контракта, не попали компании, у которых есть вступившее в силу решение суда о недоделках и недоработках.
Список надежных подрядчиков будет открытым и публичным. Он будет размещаться, помимо сайтов региональных операторов, еще на едином сайте torgi.gov.ru. Благодаря этому собственники смогут выбрать ответственных поставщиков.
- Как устанавливаются тарифы на капремонт? Кто за это отвечает?
—Тарифы устанавливают субъекты РФ и Минстрой не вправе их в этом ограничивать. Причем эта сумма не появляется из воздуха —регион ее устанавливает с учетом общественного обсуждения и анализа количества домов, которые нужно ремонтировать, стоимости работ и так далее.
Задача же Минстроя состоит в том, чтобы план по ремонту был выполнен качественно.
- Могут ли тарифы на капремонт вырасти в следующем году?
—Региональные власти могут менять тарифы ежегодно. Но пока мы не видим регионов, где бы резко изменился размер платы за капремонт. Так что на следующий год регионы вправе оставить тот же размер платы.
Главное, чтобы программы продолжали реализовываться при этом размере взноса. В теме капремонта, несмотря на всю значимость и болезненность, на наш взгляд, недопустим популизм. В угоду популистским настроениям можно не повышать взнос, можно даже снизить взнос —но можно и обмануть тех людей, которым не на что будет ремонтировать крышу.
- Сейчас по интернету появилась инструкция, которая подробно объясняет, почему не надо платить за капремонт —это, по мнению ее авторов, противоречит Конституции и ряду положений закона.
—Все эти механизмы и инструкции про то, как от платежей отказаться —спекуляция. Это как инструкция в интернете, какой магнит нужно купить, чтобы скручивать счетчик.
Взнос на капремонт входит в состав платы за жилое помещение, и обязанность платить этот взнос существует в силу Жилищного кодекса и законодательства субъектов, которым определяются детали. Неоплата взноса за капремонт несет ровно те же последствия и пени, как и неоплата коммунальных услуг.
Предположим, отменим мы этот ежемесячный взнос. Но способны ли мы с вами в тот 2017 или 2018 год собраться и вложить 2 миллиона рублей на замену крыши и 2 миллиона рублей на замену каждого лифта. Сможет каждый собственник единовременно выложить по 300 тысяч рублей?
- Капремонт сравнивают с финансовой пирамидой —мол, в выигрыше останутся лишь те, кому отремонтируют дом в первую очередь, а на всех остальных просто не соберут денег.
—Есть прямая норма закона, которая предполагает субсидиарную ответственность субъекта РФ за своего регоператора. Если в каком-то году регоператору вдруг не хватит денег, то эти средства напрямую будут взысканы с бюджета субъекта РФ, и капремонт в любом случае будет проведен.
- Неплатежи могут затянуть сроки капремонта?
—Неплатежи на сегодняшний день не влияют на изменение сроков программы. Хотя, безусловно, некоторые предложения направлены на то, чтобы увеличивать срок ремонта домам, в которых люди задерживают плату. Такие инициативы звучат, мы их обсуждаем.
А если сам регион срывает сроки, то персональная ответственность ложится на руководство этих субъектов.
- Какая сейчас собираемость средств на капремонт?
—У нас в среднем по стране, вместе с худшими и лучшими регионами, собираемость превысила 65%. За 2016 год начислено 26,02 миллиарда рублей взносов собственников, из них собрано 17,01 миллиарда рублей. Средний процент сбора составил 65,37%. При этом в некоторых регионах собираемость составляет 85% и более. Например, в Брянской области собираемость составила 95,3%, в Воронежской —90,4%, в Костромской —88,9%, в Новосибирской области 87,8%, в Республике Татарстан —95,7%.
Люди понемногу начинают понимать, что в их руках возможность сделать дом комфортным и красивым. К тому же, после проведения капремонта стоимость квартиры, как правило, повышается на 30%.
- Граждане беспокоятся, что их деньги, которые они копят на капремонт, съест инфляция.
—Для региональных операторов такой проблемы фактически нет, потому что собранные деньги сразу идут в работу. В крайнем случае, у регоператора есть право поместить эти деньги на депозиты в один из банков, список которых ограничен. Проценты, которые он получит, регоператор обязан направить на капремонт, а не на свое содержание.
По специальным счетам мы подготовили законопроект, который предусматривает, что проценты по специальным счетам будут равны процентам, которые банки платят по депозитам.
- Есть предложение от депутатов Госдумы сделать так, чтобы 85% расходов на капремонт ложилось на плечи государства, и только 15% оплачивали граждане.
—Государство —это не какая-то аморфная структура, это мы с вами —налогоплательщики. 38 миллионов россиян, то есть примерно треть населения РФ, живет в сельской местности. Из них значительное число —в индивидуальных домах, которые они сами построили или купили. У этих граждан, когда крыша течет, нет и мысли, что государство должно прийти и поменять им крышу.
И есть люди в городах, 80% которых свои квартиры получили бесплатно. Справедливо ли то, что людям, получившим дом в спальном районе или в центре города бесплатно, крестьянин за счет своих налогов оплатит комфортное проживание? Мне кажется —не очень.
Если брать 2016 год, то в среднем по стране государство софинансирует 30% капремонта. Довести эту цифру до 80% невозможно. Таких финансовых возможностей, позволяющих отремонтировать за счет бюджета 3 миллиарда квадратных метров, просто нет.
Беседовал Александр ЛЕКСАКОВ
*****
Стоит ли вкладывать деньги в капремонт многоквартирных домов
Фонд капремонта РС (Я) »Капремонт-2016 в вопросах и ответах
Капремонт-2016 в вопросах и ответах
С апреля 2016 года каждый собственник жилья в многоквартирном доме будет платить взносы за капитальный ремонт.
Правительством республики установлен минимальный размер взноса в размере 3 рублей за квадратный метр в деревянном жилом фонде и 3,5 рубля - в каменном жилом фонде.
По расчетам, фактическая стоимость капитального ремонта в республике обошлась бы нам от 15 до 50 рублей за кв. метр, но правительством соблюдены принципы доступности расходов для населения. Недостающая разница будет покрыта мерами господдержки.
Для нежилых помещений в многоквартирных домах взнос составит 7,6 рубля в деревянном фонде и 8,2 - в каменном.
Жилищный кодекс РФ, по которому мы живем уже 8 лет, определяет, что ответственность за проведение капитального ремонта многоквартирного дома несет собственник. Однако все эти годы не существовало четкого механизма реализации этой обязанности. Мы могли жаловаться на текущие трубы и прохудившиеся крыши сколько угодно и кому угодно, но ответственных не находили. Часть капитально-коммунальных проблем для их решения была переложена на муниципалитет и Фонд содействия реформированию ЖКХ, но и здесь – «игра в рулетку». Теперь мы можем быть уверены, что наша очередь на капитальный ремонт рано или поздно точно подойдет, и у нас будет с кого за него спросить.
Копим деньги у оператора
Согласно закону, собственник жилья вправе выбрать способ формирования фонда капитального ремонта.
Взносы можно перечислять на счет регионального оператора, который обязан сформировать очередность по всем домам, находящимся на территории республики. В Якутске будет своя очередь.
Кроме того, региональная программа капремонта, а также информация о деятельности регионального оператора ежегодно должна публиковаться на сайте регионального оператора в интернете в свободном доступе и в официальных печатных изданиях.
Собственники вправе запрашивать у регионального оператора, банка, где будет открыт спецсчет, информацию о сумме зачисленных средств взносов, остатке средств на спецсчете, всех операциях по данному спецсчету и размере средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Жилищным кодексом РФ установлены особые требования к проведению проверок их деятельности. Они могут проводиться в любое время и без формирования ежегодного плана плановых проверок.
Региональный оператор обязан сформировать очередность по всем домам по результатам проведенного мониторинга технического состояния жилищного фонда и ранжирование очередности по установленным критериям и представить на согласование региональную программу в МинЖКХ. Утверждает программу Президент Республики Саха (Якутия).
Если не определились
Если собственники не выбрали (не реализовали) способ, взносы перечисляются региональному оператору. Решение об этом принимает муниципалитет.
Собственники помещений в любое время могут принять решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Однако при принятии решения о переходе из РО на спецсчет накопленные средства на спецсчете собственники получат через 2 года.
Береги дом снову
Существуют нормативные сроки эксплуатации инженерного оборудования и внешнего благоустройства. Например, капремонт крыши следует проводить через десять лет, ремонт лифтов – через 25 лет. Чтобы накопить средства на их ремонт, потребуется немало времени, поэтому собственникам новых многоквартирных домов, которые выбрали ТСЖ способом управления, выгоднее формировать фонд на своем спецсчете в банке, на который будут засчитываться и проценты.
Копим сами
Второй вариант – формировать фонд капитального ремонта своего дома на спецсчете в банке. Для спецсчета установлены особые требования. Права на средства на специальном счете принадлежат собственникам помещений в доме, и их невозможно потратить на другие цели, только на капремонт, банк за этим должен следить.
Расходование средств фонда возможно только на основании решения общего собрания собственников и только на проведение капитального ремонта.
Если собственники формируют фонд на спецсчете своего дома, то они сами выбирают подрядную организацию и, соответственно, сами проверяют качество выполненных работ. Банк перечислит деньги подрядчику только после того, когда владельцем спецсчета будет представлен акт приемки работ, подписанный представителями собственников, органов местного самоуправления.
Для софинансирования будут предусматриваться бюджетные средства. Большую часть расходов по проведению капремонта берет на себя республика и будет добиваться увеличения доли софинансирования из федерального бюджета. В ЖК РФ четко сказано, что финансовая поддержка оказывается независимо от способа формирования фонда, на спецсчете в банке или у регионального оператора. Кроме этого, источником финансирования капитального ремонта могут являться кредиты и займы, если собственники на общем собрании решили их взять.
Также Жилищным кодексом РФ предусмотрено право собственников на установление ежемесячного взноса, превышающего минимальный размер. Это позволяет собственникам использовать сформированные дополнительные денежные средства на финансирование любых работ (услуг) по капитальному ремонту.
Сколько будет нам стоить капремонт?
Для примерного расчета стоимости капитального ремонты мы взяли средние площади квартир в Якутске.
Так, средняя площадь квартиры в доме 112 серии составляет 63 кв. метра. Перемножаем на 3,5 рубля, получаем платеж 220, 5 рублей в месяц с квартиры.
Средняя площадь 2-х комнатной квартиры в КПД составляет 50 м2. ежемесячный платеж за капитальный ремонт составит 175 рублей.
В деревянном двухэтажном доме средняя площадь квартиры – 48 кв.м. умножаем на 3 рубля, получаем 144 рубля в месяц.
Сколько соберет весь дом?
В 5 этажном 4-подъездном КПД общая площадь жилых помещений составляет 2 тысячи 764,4 м2. умножаем на 3,5 рубля - получаем 9 675,4 тысячи рублей в месяц со всего дома, 116 104,8 рублей в год. За десять лет такой дом самостоятельно соберет 1 млн 116 тысяч рублей.
Дом 112 серии:
Площадь квартир-9189,9 кв.м. = 32 164,65 в месяц, в год – 385 975,8 рублей, за 10 лет – 3 млн, 860 тысяч рублей.
Дома 2-хэтажные деревянные:
Площадь квартир-499,1 кв.м. = 1 497,3 рубля в месяц, в год – 17 967 рублей. За 10 лет – 179 676 тысяч рублей.
Каждый год размер взноса подлежит индексации исходя из уровня инфляции.
От уплаты взносов за капремонт освобождаются собственники жилья, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
ЧТО СЧИТАТЬ КАПРЕМОНТОМ?
Капитальный ремонт многоквартирного дома - проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.
Система ремонтов многоквартирных домов предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов. Например, капремонт крыши в каменном доме следует проводить через 10 лет, утепление фасадов через 15 лет, ремонт лифтов через 25 лет, замена коллективных приборов учета - через 30 лет.
Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.
В Жилищном кодексе РФ установлен минимальный обязательный перечень работ по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в который включены:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) утепление и ремонт фасада;
6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
7) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Законом республики включены работы по ремонту балконов, лоджий, входных крылец с установкой пандусов (при наличии технической возможности такой установки) и козырьков входных крылец, ремонту или замене входных наружных дверей, наружных световых фонарей, окон и балконных дверей в местах общего пользования, ремонту водоотводящих устройств, расположенных в пределах границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В региональной программе один многоквартирный дом может быть включен несколько раз, поскольку межремонтные сроки разных его конструктивных элементов отличаются и, следовательно, могут наступать повторно в течение срока программы.
КОСМЕТИКА ЗА СЧЕТ УК!
Косметический ремонт подъездов не входит в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества.
Данный вид работ, то есть внутренняя отделка (восстановление штукатурки стен и потолков, облицовка стен и полов керамической плиткой, все виды малярных и стекольных работ в местах общего пользования (лестничных клетках, подвалах, чердаках)), входит в состав работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Перечень работ должен быть прописан в договоре с управляющей организацией, так как выполнять работы управляющая организация будет именно согласно заключенному договору. Соответственно, эти работы должны быть включены в плату за содержание и ремонт жилого помещения, которые собственники устанавливают на общем собрании, а если в доме создано ТСЖ, то решение принимается в порядке, установленном уставом товарищества.
На вопросы отвечает заместитель министра ЖКХ и энергетики РС (Я) Наталия Чукавина.
- Как будет решен вопрос субсидирования малоимущих граждан при повышении размера квартплаты после введения взноса на капремонт?
- Важно отметить, что теперь расходы на уплату взносов на капитальный ремонт будут включаться в размер регионального стандарта стоимости ЖКУ для получения адресных субсидий собственниками. Граждане, у которых размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги превысит допустимую долю платы за ЖКУ (в республике -15%), имеют право на получение адресных субсидий.
- А можно ли не платить взнос на капремонт, если собственники решат не платить на общем собрании собственников?
- В соответствии со ст. 165 ЖК РФ, взнос на капремонт является обязательным платежом, как за коммунальные услуги и плата за жилое помещение. За просрочку платежа, как и за другие жилищно-коммунальные услуги, предусматривается пени 1/300 от ставки рефинансирования. Деньги с неплательщиков могут взиматься и в судебном порядке. Решение собственников помещений в многоквартирном доме об отказе от уплаты будет являться незаконным.
По нормам Жилищного кодекса РФ, от уплаты взносов на капремонт освобождаются собственники жилья, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Данная норма является императивной, т.е. закон не позволяет еще какую-либо категорию граждан освобождать от уплаты взноса за капремонт.
- Если жилье муниципальное, кто будет платить взнос за капремонт?
- В Жилищном кодексе РФ проведение капитального ремонта отнесено к обязанностям собственников помещения, т.е. если собственником жилья является муниципалитет, то он за свой счет тоже должен проводить капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, соответственно, предусматривать в местном бюджете средства на проведение капремонта.
- Если дом совсем новый, собственникам тоже придется платить за капремонт?
- Да, платить должны и собственники, проживающие в новом доме. В любом здании, как бы хорошо оно не было построено, несущие конструкции, инженерное оборудование со временем утрачивают свои свойства частично или полностью. Конечно, бессмысленно комплексный капитальный ремонт проводить в новом доме в ближайшие 3-5 лет. Чтобы накопить средства на ремонт потребуется немало времени. Поэтому собственникам новых МКД, которые выбрали способ управления ТСЖ, выгоднее формировать фонд на своем спецсчете в банке, на который будут засчитываться и проценты за пользование средствами.
- Освобождаются ли собственники от уплаты взноса на капремонт после проведения капремонта общего имущества в своем доме?
- Если собственники формируют фонд на счете Регионального оператора, то финансирование капремонта общего имущества МКД будет осуществляться за счет средств фонда других домов, расположенных в муниципальном районе и городском округе, субсидий из государственного бюджета республики и муниципального бюджета, и поскольку система финансирования долгосрочная, то собственники не освобождаются от уплаты взносов на капремонт.
- Значит, если собственники формируют фонд на спецсчете для своего дома, то после проведения капремонта собственники освобождаются от уплаты взносов на капремонт?
- Согласно п.8 ст.170 ЖК РФ, законом субъекта РФ может быть установлен для собственников помещений, формирующих фонд на спецсчете, минимальный размер фондов капитального ремонта. Например, 50-60% от оценочной стоимости капремонта МКД. Соответственно, разницу должен оплатить бюджет. По достижению минимального размера фонда собственники вправе принять решение о приостановлении (не полном освобождении) обязанности по уплате взносов. Прошу подчеркнуть - «может быть». Т.е. он может быть установлен в тех регионах, где собственники платят взнос по полной оценочной стоимости капремонта (100% от оценочной стоимости).
Поскольку в республике население будет вносить взнос на капремонт не по полной себестоимости (лишь 10-30% от оценочной стоимости), то нецелесообразно устанавливать для собственников, формирующих фонд на спецсчете, минимальный размер фонда. По отношению к собственникам, формирующим фонд у регионального оператора, это будет несправедливо. Они получат двойную льготу.
- При продаже квартиры как будет учитываться уже выплаченная сумма на капремонт?
- В случае смены собственника доля оплаченных денежных средств переходит к новому собственнику. Следовательно, нужно быть внимательными при покупке квартиры на вторичном рынке. При наличии задолженности у продавца обязанность оплатить задолженность за капремонт возникнет у нового собственника, если определенные условия не отрегулированы договором.
- Может быть владельцем специального счета ТСЖ, в которое вошли два и более дома до введения ограничений ЖК РФ, не отвечающее в настоящее время требованиям ЖК РФ? Можно ли открыть 2, 3 и т.д. счета на каждый дом, но владельцем счета будет ТСЖ?
- Нет. Согласно ст. 175 ЖК, владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу, и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Таким образом, в указанном случае это ТСЖ должно открывать счета у регионального оператора, либо им нужно дробиться на отдельные ТСЖ, соблюдая требования ст. 175 ЖК РФ.
- Кем принимается решение о проведении капитального ремонта?
- Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений по предложению товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, управляющей организации или регионального оператора. Если таковое решение не принято – на основании решения органа местного самоуправления, который тем самым берет инициативу на себя.
