Стоит ли вкладывать деньги в долевое строительство
Стоит ли вкладывать деньги в долевое строительство
У долевого строительства в нашей стране исторически сложился закономерно негативный имидж. Тому есть как объективные, так и субъективные причины. К первым отнесем весьма высокую степень риска . на который идут участники такого проекта: им отчасти объясняется и низкая цена, за которую продается место в еще не возведенном доме. Из субъективных причин выделим внимание прессы к неудачным проектам. Если набрать в интернет-поисковике словосочетание «долевое строительство», то наряду с описанием всевозможных рисков мы увидим массу историй об обманутых дольщиках.
Одна из последних историй освещалась СМИ совсем недавно: югорчанин Геннадий Сырбу, вступивший в долевое строительство в подмосковной Балашихе, в итоге не дождался новоселья и поселился в разбитой посреди города палатке. Говорит, жить все равно негде, денег нет – в кармане одна тысяча рублей.
Упоминаний об успешном завершении «долевки» в прессе крайне мало, хотя статистика гласит о 75 —80 процентах таких случаев. Между тем, официальные данные о количестве обманутых дольщиков существенно расходятся с неофициальными – это отмечают большинство аналитиков рынка недвижимости. Только в 2012 году и только в Москве насчитывалось до двадцати шести тысяч семей, неудачно вступивших в долевое строительство – в то время как сайт с говорящим названием «Однодольщики» свидетельствовал о том, что этот показатель занижен, как минимум, на порядок. Теперь же, в связи со всевозможными санкциями и нестабильностью экономики, тема рисков при участии в строительстве жилья снова становится еще более актуальной для населения: большие скидки (до 30 процентов), конечно, манят, но и страхи потерять жилище, толком его не обретя, множатся.
Всем сомневающимся необходимо в первую очередь ознакомиться с законодательством. Так, федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» проясняет основные аспекты этого вида строительства. Среди прочего, в тексте сказано, что застройщик имеет право привлекать дольщиков только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, а также после того как определены четкие сроки окончания строительства.
Это первая степень защиты участников строительства, гарантированной государством. Однако она, как оказывается, недостаточна, ибо не вносит определенности в сроки сдачи объекта.Даже соблюдая законодательство, застройщик вполне может устроить долгострой.
Если вчитаться в текст закона, можно обнаружить, что он не запрещает переносить сроки сдачи, не опасаясь неустоек: все, что нужно сделать, – это за два месяца до срока, указанного в договоре, оповестить об этом дольщиков… И даже этап сдачи дома может затянуться – если ввод в эксплуатацию задерживается не по вине застройщика, а из-за других сторон (например, компаний, которые ответственны за проведение коммуникаций), закон однозначных решений не предлагает.
Разобраться в некоторых частностях может помочь юрист: он разъяснит вам нюансы каждого конкретного случая. Однако есть и общие несложные рекомендации. Так, например, специалисты столичного инвестфонда «НСКА Новостройки» советуют обратить внимание на некоторые параметры проекта, который вам интересен. Не поленитесь отправиться на стройплощадку: оценивая степень готовности объекта, хорошенько изучите его паспорт – здесь вам многое скажет соответствие степени строительства заявленному графику. Также узнайте, в каком состоянии находятся сети – не возникнет ли проблем с ними в дальнейшем. Поинтересуйтесь аккредитацией объекта в банках: кредитные организации достаточно осторожны в проектах с долевым участием и финансировать заведомо провальные не станут.
Несмотря на то, что рекомендации достаточно простые, на поверку оказывается, что надежность вступления в долевое строительство остается делом риска каждого : даже при соблюдении большинства указанных условий весьма велика возможность оказаться в проигрыше. Увы, но не в пользу «долевки» говорит и нынешняя ситуация на рынке, который из-за ухудшения ситуации в экономике становится более неустойчивым и непредсказуемым, делающим вложения в долгосрочные проекты очень рискованными.
Некоторые крупные застройщики вообще не желают привлекать дольщиков – ни сейчас, ни в более благоприятные времена. Такой принципиальной позиции, например, изначально придерживается одна из самых крупных компаний Сургута и Югры – «Сибпромстрой» – из соображений надежности. Застройщик обращается за кредитами в банки, не перекладывая заботы по финансированию на дольщиков. Естественно, такой вариант для строителей более дорогой, однако для клиентов, безусловно, более надежный, поскольку, очевидно, они приобретают уже готовую квартиру, а не место, где она может появиться.
С замедлением роста ВВП и со входом страны в рецессию эксперты прогнозируют увеличение проблем на строительном рынке. Один из самых незащищенных секторов – как раз «долевка»: при удорожании производства (а неизбежность его сомнений ни у кого из экспертов не вызывает) растут и риски. В этом плане отказ застройщиков от новых проектов с долевым участием может оказаться решением, безусловно, здравым и помогающим обойтись без обманутых ожиданий.
Кстати: Средняя цена за квадратный метр в Сургуте установилась на уровне 68-80 тысяч рублей, при этом «Сибпромстрой» реализует готовые квартиры по ценам даже более низким, чем проекты с долевым участием.
Автор. Сергей Зайцев
*****
Стоит ли вкладывать деньги в долевое строительство
С каждым годом эксперты все больше и больше замечают, что люди отказываются от хранения денег в банке, предпочитая вложению их в долевое строительство. В чем же его преимущество? Выгодно ли такое вложение? И какая прибыль может получиться в итоге?
Для того чтобы подойти к главной теме нашей статьи, нужно хорошо понимать, что такое долевое строительство. Сайт «ВикипедиЯ»говорит нам следующее: долевое строительство, или, как его еще называют, «строительство по справедливости», –форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Долевое строительство как вид возникло в Аргентине в 1985 году: из-за нестабильной финансовой ситуации в стране президент Рауль Альфонсин принял решение создать программу «Строительство по справедливости», по которой население могло делать небольшие взносы, впоследствии использовавшиеся для строительства. В итоге квартира, купленная на начале строительства, обходилась куда дешевле, чем по его окончании. Данный вид вложений постепенно получил распространение в других странах, в том числе и в России. Сейчас долевки, скорее, способ заработать, чем сэкономить на приобретении жилья.
Чтобы более подробно узнать о тонкостях вложения денег в долевое строительство, редакция «Алтайского портала недвижимости» взяла небольшое интервью у Юлии Красовских, директора АН «Честное»:
Как обстоит ситуация на рынке долевого строительства в Барнауле на сегодняшний день?
– Конечно, долевое строительство сейчас в приоритете, можно даже сказать, на пике своей популярности. Населению города предоставляется достаточно большое количество строящихся домов, есть выбор, где выгоднее будет приобрести квартиру. Отмечу, что Барнаул сейчас застраивается практически целыми кварталами, ведь комплексная застройка всегда перспективней, чем точечная: сразу возводятся все объекты инфраструктуры (детские сады, школы, стадионы, магазины), что удобно для потребителей. Соответственно, когда участник долевого строительства будет продавать свою квартиру, прибыль получится существенной.
– Все ли компании-застройщики предоставляют долевки?
– Практически все застройщики, которые существуют на рынке уже достаточно долгое время (сроком более 5 лет), предоставляют долевое строительство. Это представляет интерес как для застройщика, так и для потребителя: застройщик пользуется чужими деньгами для строительства своих объектов, чтобы можно было быстрее сдать их в эксплуатацию, в надлежащем качестве и в установленные сроки, преимущество потребителя же в более низкой цене на жилье, ведь «вторичка», как правило, дороже, а качество квартир на вторичном рынке чаще всего уступает.
– На каком этапе следует покупать квартиры?
– Интереснее покупать квартиры на начале строительства, как говорится, еще на котловане. Но, скорее всего, желание приобретать жилье на таком раннем этапе появится лишь у тех, кто ищет финансовую выгоду, опять же вложение денег. Если же речь идет о том, чтобы семья купила квартиру непосредственно для проживания, то долгий срок строительства (1,5 – 2 года), думаю, устроит далеко не всех. Поэтому здесь каждый делает выбор сам для себя: кому-то интереснее покупать жилье на начале строительства (ниже цена), кому-то – по его окончании (цена будет выше, но не придется долго ждать, чтобы заселиться).
– Какие альтернативы долевому строительству популярны среди застройщиков?
– Альтернативы, как таковой, я назвать не могу. Разве что вступление в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), но, в принципе, оба этих способа похожи: в этом случае люди также проплачивают строящееся жилье и на выходе получают готовую квартиру, значительно дешевле, чем это было бы на вторичном рынке.
– Можно ли назвать такой вид вложения денег бизнесом .
– Пожалуй, да, это бизнес, хотя существует какая-то доля спекуляций на рынке недвижимости в этом плане. Но тем не менее недвижимость всегда была достаточно выгодным вложением средств, нежели, к примеру, банковские вклады. Хотя, повторюсь, это личное дело каждого.
– Выгодно ли вложение денег в долевки на сегодняшний день и сколько можно заработать таким способом?
– Конечно, это выгодно: люди чаще доверяют именно вложению денег в недвижимость, потому что квартира, стены, дома и прочее будут существовать еще долгое количество лет, в то время как ситуация с банками в какой-то степени может быть ненадежна в нашем государстве. Ну а сколько можно заработать на такого типа вложениях? Какие-то конкретные суммы оглашать нет смысла, потому что все индивидуально. Естественно, если взять квартиру на котловане и продать ее на выходе, здесь одна сумма, а если брать на какой-то определенной стадии, допустим, ближе к завершению строительства, здесь тоже будет доля денежной прибыли, но уже в меньших размерах.
Материал подготовила
Суворова Валерия.
*****
Стоит ли вкладывать деньги в долевое строительство
Покупка квартиры по договору
уступки прав долевого инвестирования
В вопросах и ответах
Мне предлагают купить квартиру по договору уступки прав долевого инвестирования. Что это за договор и стоит ли с ним связываться?
Этот договор используется при продаже квартир на этапе строительства. Стоит ли его заключать – решать вам. По таким договорам, как правило, передается право требовать от застройщика после окончания возведения дома некий эквивалент вложенных денег. При этом конкретная квартира не определяется. В таком договоре сложно точно определить и метраж квартиры: обычно в нем указывают лишь примерную площадь. При этом нередко встречается условие, что в случае фактического увеличения площади квартиры после сдачи дома покупатель обязан произвести оплату.
________________________________________ __
Если в исходном инвест. договоре стоимость квартиры в 2 раза меньше, чем сейчас нам необходимо заплатить, то в случае возникновения в будущим каких-либо проблем с получением квартиры, можно ли потребовать возврата денег за квартиру по рыночным ценам?
Можете, но только в судебном порядке и это будет не цена за кватиру, а ваши убытки, в связи с приобретением квратиры.
Что такое долевое строительство?
Как приобрести квартиру путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома?
В одной и той же строительной организации наша семья подобрала несколько вариантов квартир в разных строящихся домах. Однако договор на одну из квартир нам предложили просто подписать, а на другую – еще и зарегистрировать в органах юстиции. Будет ли законным простой письменный договор участия в долевом строительстве или все же предпочтительнее заключать договоры через их государственную регистрацию?
Подскажите, пожалуйста, перечень документов, необходимых для получения свидетельства о праве собственности на квартиру в новостройке по договору инвестирования, который не регулируется Законом об участии в долевом строительстве и не регистрировался в Росрегистрации.
Купила квартиру в новостройке по договору инвестирования. После заключения договора оформили Госкомиссию, но задним числом, указав дату более раннюю, чем дата заключения договора. Теперь мне предлагают вместо договора инвестирования заключить договор уступки прав старой датой. Какие проблемы могут у меня возникнуть в случае не перезаключения договора, а также в случае его перезаключения. Возможно ли, что заключение договора уступки прав потребует от меня каких-либо дополнительных затрат?
Последнее время при обсуждении разных вопросов о новом жилье постоянно слышишь: «ипотека», «ипотечный кредит», застройщики в рекламе заявляют о своей банковской аккредитации. Помогите разобраться в сути данных понятий.
Мы хотим воспользоваться банковским кредитом для покупки квартиры в ипотеку на 15 лет. Подскажите, пожалуйста, возможно ли досрочное погашение ипотеки? Если оплата происходит досрочно, то сократится ли выплачиваемая сумма или нет, или мы заплатим столько же, сколько положено за 15 лет, хотя рассчитаемся за 5 лет? Примерно насколько может сократиться сумма?
В чем отличие ипотеки для покупки квартиры и для принятия участия в долевом строительстве?
Какие мне еще предстоят расходы при строительстве квартиры по договору участия в долевом строительстве, кроме цены самой квартиры?
Какие у меня будут последствия просрочки платежа по цене договора? Мой Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома зарегистрирован в Росрегистрации.
В этом году я заключила договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома на однокомнатную квартиру. По договору я должна выплатить стоимость квартиры до окончания строительства дома. Первый платеж составил 50% от стоимости квартиры. По личным обстоятельствам, сейчас я не в состоянии оплачивать остаток суммы. Можно ли продать эту долю? Если я не оплачу остаток мне вернут первый взнос?
Я и мой гражданский муж планируем заключить договор долевого участия в строительстве новостройки, но не знаем, как лучше это оформить. Слышала, что есть равнодолевое участие и совместная собственность. Мы хотим, чтобы квартира была общая, так как в будущем планируем зарегистрировать брак. Как будет разделена квартира в случае непредвиденных обстоятельств (например, смерти одного из супругов или при разводе)? Каких сложностей можно избежать, если брак зарегистрировать до подписания договора?
У нас с отцом двухкомнатная квартира, возможно ли принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома на трехкомнатную квартиру. Можно принять в зачет нашу двухкомнатную квартиру?
1. ВОПРОС: Что такое долевое строительство?
Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.
Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.
2. ВОПРОС: Как приобрести квартиру путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома?
Участие в долевом строительстве жилья – это вложение денежных средств в строительство нового жилого дома. Строительные и инвестиционные компании (застройщики) привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего квартиры переходят в собственность дольщиков. При этом дольщики имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства.
Взаимные права и обязанности дольщика и застройщика по строительству многоквартирного дома закрепляются Договором участия в долевом строительстве между ними. К заключению данной сделки необходимо подойти со всей ответственностью, ведь речь идет о крупных денежных суммах и об одном из самых острых жизненных вопросов – квартирном. При анализе проекта предлагаемого к заключению Договора мы рекомендуем гражданам обратить внимание на ряд аспектов.
Подобрав квартиру, отвечающую его требованиям, будущий дольщик должен ознакомиться с документами застройщика, необходимыми для законного строительства:
разрешение на строительство;
проектная документация;
договор аренды или право собственности застройщика на земельный участок застройки;
учредительные документы;
свидетельства о государственной регистрации и налоговом учете застройщика.
Важнейшим моментом является согласование с застройщиком порядка оплаты по Договору: цена 1 кв.м. этапы оплаты в рассрочку, будет ли цена зафиксирована или расчет будет идти по текущим ценам, взимаются ли какие-то дополнительные платежи.
Вы должны ознакомиться с проектом Договора участия в долевом строительстве, предлагаемом застройщиком. Хочется успокоить наших граждан – времена недействительных договоров безвозвратно прошли, политика контроля и защиты дольщиков со стороны государства, цивилизованные официальные методы работы застройщиков позволяют говорить о надежности большинства сделок, заключаемых на рынке первичного жилья.
Юридических нюансов много и специалисты отделов продаж всегда ответят на Ваши вопросы. Особое внимание Вам следует обратить на существенные условия Договора: точное описание именно выбранной Вами квартиры (строительный адрес, этаж, метраж, количество комнат), ее техническое состояние после строительства (коммуникации, оборудование, отделка), срок передачи Вам готовой квартиры для регистрации права собственности, условия денежных расчетов.
Один из самых серьезных вопросов - регистрируется ли подписанный Вами договор в Росрегистрации. Все зависит от даты разрешения на строительство – если оно получено до 1 апреля 2005 года (дата вступления в силу Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), то договор не регистрируется, если после - то для законности подписанного договора необходимо осуществить его государственную регистрацию.В результате надлежащего исполнения сторонами заключенного Договора Вы получаете квартиру от застройщика и регистрируете свое право собственности.
3. ВОПРОС: В одной и той же строительной организации наша семья подобрала несколько вариантов квартир в разных строящихся домах. Однако договор на одну из квартир нам предложили просто подписать, а на другую – еще и зарегистрировать в органах юстиции. Будет ли законным простой письменный договор участия в долевом строительстве или все же предпочтительнее заключать договоры через их государственную регистрацию?
В действительности все не так сложно, давайте вместе разберемся в этой ситуации. Форма договора зависит от того, когда получено разрешение на строительство дома, в котором Вы хотите получить новое жилье. И здесь есть одна дата, которой должны руководствоваться все участники долевого строительства – 1 апреля 2005 года – день вступления в законную силу Федерального закона от 1 апреля 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Именно этим Законом установлено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Но закон обратной силы не имеет и его действие распространяется только на строительство домов, разрешение на которые было получено после вступления в силу данного закона, т.е. после 1 апреля 2005 года.
Следовательно, если вы заключаете договор на приобретение квартиры в доме, который строится по разрешению, выданному до 01.04.2005 года, то такой договор будет заключаться в соответствии с общими нормами гражданского законодательства в простой письменной форме. А если разрешение получено после 01.04.2005 года, то договор должен быть еще и зарегистрирован, что, конечно, позволяет иметь дольщику дополнительную гарантию от «двойной продажи» его квартиры, т.к. органы Росрегистрации ведут учет объектов долевого строительства.
Многие стройки были спроектированы и разрешены еще до вступления в силу Закона № 214-ФЗ, поэтому на рынке первичного жилья еще долгий период будет одновременно на законных основаниях вестись долевое строительство, как регулируемое данным законом, так и непопадающее под его действие. Главное будьте внимательны при выборе организации-застройщика и изучении условий предлагаемого ею договора.
4. ВОПРОС: Подскажите, пожалуйста, перечень документов, необходимых для получения свидетельства о праве собственности на квартиру в новостройке по договору инвестирования, который не регулируется Законом об участии в долевом строительстве и не регистрировался в Росрегистрации.
Для регистрации права собственности на квартиру в новостройке необходимо представить в Росрегистрацию следующие документы:
Распорядительный документ органов местной власти подтверждающий право использования земельного участка под жилищное строительство – разрешение на строительство.
Документ о землепользовании (например, договор аренды).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Документ, отражающий раздел объектов инвестирования в натуре (например, соглашение о распределении квартир и нежилых помещений).
Справка о присвоении адреса.
Справка с технико-экономическими показателями.
Документы, подтверждающие полномочия всех лиц, подписавших инвестиционные документы, из которых возникает право собственности на результаты инвестиционной деятельности (учредительные документы Застройщика).
Эти документы представляются в Управление единожды при первичном обращении за регистрацией прав на вновь созданные строительством объекты первым обратившимся за регистрацией права участником инвестиционной деятельности вместе с Застройщиком (его представителем).
При наличии зарегистрированного права собственности на квартиру хотя бы у одного участника строительства, остальным достаточно представлять следующие документы:
Инвестиционный договор и дополнительные соглашения к нему (например, о присвоении квартире почтового адреса).
5. ВОПРОС: Купила квартиру в новостройке по договору инвестирования. После заключения договора оформили Госкомиссию, но задним числом, указав дату более раннюю, чем дата заключения договора. Теперь мне предлагают вместо договора инвестирования заключить договор уступки прав старой датой. Какие проблемы могут у меня возникнуть в случае не перезаключения договора, а также в случае его перезаключения. Возможно ли, что заключение договора уступки прав потребует от меня каких-либо дополнительных затрат?
Ситуация требует предельной осторожности – застройщиков следует выбирать с надежной репутацией. Если все-таки случилось, что задним числом подписан Акт Госкомиссии о вводе дома в эксплуатацию, то после этого момента заключение договора инвестирования невозможно, так как объект недвижимости уже построен. В таких случаях практикуется заключение договоров уступки прав, на основании которых регистрируются права собственности инвесторов. Изучите предложенные условия договора уступки и если они не ухудшают Вашего положения по сравнению с условиями договора инвестирования, то Вы можете заключать данный договор. Какие-либо дополнительные обязанности и затраты могут быть возложены на Вас только при подписании договора уступки. Здесь Вы вправе настаивать на прежних условиях инвестирования (объект строительства, цена, сроки, др.), в противном случае (с учетом ситуации с некоторыми нарушениями по вводу дома), вы вправе обратиться за защитой своих прав в соответствующие органы.
6. ВОПРОС: Последнее время при обсуждении разных вопросов о новом жилье постоянно слышишь: «ипотека», «ипотечный кредит», застройщики в рекламе заявляют о своей банковской аккредитации. Помогите разобраться в сути данных понятий.
Ипотека - залог недвижимого имущества, которым обеспечиваются исполнение обязательств должника. Ипотека дает возможность легко получить кредит, в том числе на покупку нового жилья, предоставив в залог старую квартиру, дом, земельный участок, здание, сооружение. Ипотека на рынке новостроек – понятие условное, так как до регистрации права собственности на строящуюся квартиру ипотека отсутствует. Именно поэтому большинство банков при выдаче кредита на долевое строительство привлекают поручителей на период строительства. Но термин «ипотечное кредитование» при разговоре о приобретении жилья с помощью кредита банка, ипотечного фонда, иного кредитного учреждения, оправдан тем, что в силу ст.77 Закона РФ №102-ФЗ от 16.07.1998 года «ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ)» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, считаются находящимися в залоге данного кредитора с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Если Вы решили приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита, то банк для уменьшения своих, а значит и Ваших, рисков проверит финансовую надежность застройщика,его деловую репутацию, проектно-разрешительную документацию. Только при положительной оценке деятельности застройщика Вы получите кредит. Для упрощения процедуры выдачи кредитов на новую квартиру в конкретном доме, банк может заключить с надежным застройщиком соглашение о сотрудничестве. Такой застройщик получает статус аккредитованного, а Вы – быстро выданный ипотечный кредит и дополнительную гарантию безопасности своего участия в строительстве жилья.
Заметим, что процентные ставки по кредитам определяются кредитной политикой каждого банка, и факт аккредитации застройщика не влияет на их размер при заключении Вами кредитного договора.
7. ВОПРОС: Мы хотим воспользоваться банковским кредитом для покупки квартиры в ипотеку на 15 лет. Подскажите, пожалуйста, возможно ли досрочное погашение ипотеки? Если оплата происходит досрочно, то сократится ли выплачиваемая сумма или нет, или мы заплатим столько же, сколько положено за 15 лет, хотя рассчитаемся за 5 лет? Примерно насколько может сократиться сумма?
Сразу поясним, что в настоящее время «ипотечными» называют кредиты для покупки как первичного, так и вторичного жилья. Главное условие такого кредитования - квартира находится в залоге у банка, отличие лишь в моменте возникновения залога: при покупке вторичного жилья или при регистрации права собственности на построенную квартиру.
Из ст. 315 Гражданского Кодекса Российской Федерации следует, что досрочное исполнение обязательства (в данном случае обязательства по возврату кредита) возможно, если иное не предусмотрено кредитным договором. Как правило, банки не возражают против досрочного погашения кредита, однако, по большому счёту, они в этом не заинтересованы. По условиям кредитных договоров некоторых банков в случае досрочного погашения, с заемщика взимается штраф, однако в настоящее время такое встречается не слишком часто. Судить о том, насколько уменьшится общая сумма выплаты, можно только на основании конкретного кредитного договора. Необходимо уточнить, какая схема платежей используется. А используются, главным образом, следующие схемы платежей по кредитному договору.
Аннуитетные платежи - выплаты производятся равными частями. Каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо, в начале или в конце срока погашения кредита. При этом банк сам рассчитывает, какая часть этой суммы приходится собственно на погашение кредита, а что идет на уплату процентов. Последний момент очень важен.
Дифференцированные платежи - начисление процентов на остаток. В отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшатся по мере приближения окончания срока погашения кредита. Отмечу, что большинство банков работают по схеме аннуитетных платежей, это им выгоднее, и сейчас я объясню почему. Поскольку банк сам определяет, какая часть суммы ежемесячного платежа приходится собственно на погашение кредита, а что идет на уплату процентов, то в начале срока погашения кредита аннуитетными платежами, в первые месяцы и годы, заемщик в большей степени платит проценты по кредиту, и в меньшей степени гасит свою основную задолженность. В дальнейшем, ежемесячный платеж будет в большей степени состоять из выплаты по основному долгу, и в меньшей степени из процентов по кредиту. Становится понятно, что в этом случае выигрыш от досрочного погашения кредита может оказаться совсем незначительным, поскольку большую часть процентов по кредиту вы выплатите в течение первых пяти лет.
По причине вышесказанного, в случае высокой вероятности досрочного погашения кредита, вам следует выбрать банк, который предложит вам погашение кредита дифференцированными платежами и, по условиям договора, не будет возражать против досрочного погашения кредита. В этом случае выигрыш может оказаться весомым.
Так что конкретный ответ на вопрос о выгоде досрочного погашения кредита надо искать в кредитном договоре. Хорошо, если к такому договору есть приложение в виде таблицы-схемы погашения кредита. Тогда всё становиться наглядно. Следует ещё отметить, что в кредитном договоре зачастую умалчивается о дополнительных комиссионных банка и иных тратах. Поэтому, прежде чем заключать договор, необходимо подсчитать все выплаты. Например, за ведение банком ссудного счета, за страховку и так далее.
8. ВОПРОС: В чем отличие ипотеки для покупки квартиры и для принятия участия в долевом строительстве?
Прежде всего, различны банковские требования по выдаче кредита для участия в долевом строительстве жилья или для покупки готовой квартиры:
документы заемщика - для участия в долевом строительстве необходимо предоставить еще и документы о Застройщике и строительстве;
обеспечение – при покупке квартиры банк получает ее в залог, следовательно, Вы можете обойтись меньшим числом поручителей. По долевому строительству – залог на квартиру возникнет только после государственной регистрации права собственности на нее, т.е. после ввода жилого дома в эксплуатацию, поэтому здесь используются поручительские гарантии. Заметим, что некоторые банки используют в качестве обеспечения залог имущественных прав заемщика по заключенному им договору участия в долевом строительстве, что позволяет им «войти» в договор вместо участника при неисполнении им своих кредитных обязательств;
размер процентов по кредиту - по готовому жилью он ниже, так как этот кредит обеспечен надежнее (залог самой квартиры). При строительстве квартиры кредитный договор, как правило, предусматривает снижение процентов после получения свидетельства о праве собственности на квартиру и ее залоге в пользу банка.
9. ВОПРОС: Какие мне еще предстоят расходы при строительстве квартиры по договору участия в долевом строительстве, кроме цены самой квартиры?
Дополнительные расходы Участника начинаются после ввода в эксплуатацию построенного многоквартирного дома. Застройщик передает Вам квартиру по акту приема-передачи, после чего можно зарегистрировать право собственности на квартиру как на объект недвижимости.
Если договором предусмотрен взаиморасчет Сторон по фактическим площадям квартиры после завершения строительства дома, то в случае увеличения площади Вы обязаны будете оплатить возникшую разницу.
Многие Застройщики стараются передать свои дома в руки эксплуатирующих управляющих организаций (самая распространенная сегодня форма управления новых жилых домов – ТСЖ), чтобы вопросы, связанные с достойным проживанием участников строительства в своих квартирах, не оставались нерешенными. Для решения этой задачи Застройщики предусматривают в договоре участия в долевом строительстве предварительный платеж участника на содержания дома.
Итак, для регистрации права собственности на квартиру Вам необходимо будет получить данные ее технической инвентаризации (кадастровый паспорт), оплатив услуги организации, осуществляющей технический учет объектов недвижимости - ФГУП Ростехинвентаризации. Здесь величина Ваших расходов зависит от площади квартиры и срочности исполнения Вашего заказа.
В Учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрируется право собственности Участника на квартиру, за что Вы оплачиваете государственную пошлину.
Вы можете избежать документальных сложностей, кабинетных очередей, потерю своего рабочего времени, если поручите решение всех вопросов специалисту в этой области – юристу, выдав ему нотариальную доверенность, оплатив за неё государственную пошлину нотариусу.
10. ВОПРОС: Какие у меня будут последствия просрочки платежа по цене договора? Мой Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома зарегистрирован в Росрегистрации.
В соответствии с п.5 статьи 5 Федеральному закону от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесении платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора.
Это значит, что договор будет прекращен, Застройщик вернет Вам деньги, а Вы утратите право получить квартиру. Худшее в этой ситуации – обесценивание денег во времени, так как наблюдается постоянное удорожание жилья. Кроме того, Закон предусматривает право Застройщика взыскать с участника пени за каждый день просрочки.
11. ВОПРОС: В этом году я заключила договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома на однокомнатную квартиру. По договору я должна выплатить стоимость квартиры до окончания строительства дома. Первый платеж составил 50% от стоимости квартиры. По личным обстоятельствам, сейчас я не в состоянии оплачивать остаток суммы. Можно ли продать эту долю? Если я не оплачу остаток мне вернут первый взнос?
Согласно ст. 11 Федеральному закону от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Вы можете уступить свои права по договору участия в долевом строительстве.
Поскольку цена договора Вами не оплачена в полном объеме, подобная уступка возможна только с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. Это означает, что Вам обязательно нужно будет получить согласие застройщика. При этом соглашение об уступке прав по договору и о переводе долга должно быть так же, как и сам договор, зарегистрировано в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Особо хочется обратить Ваше внимание на то, что срок, в течение которого законом допускается уступка участником долевого строительства прав требований по договору, начинает течь только с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и оканчивается в момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В случае, если Вы не оплатите остаток денежных средств по договору и не переуступите права требования по договору, Ваши действия будут рассматриваться как нарушение условий договора, а значит, Вы будете обязаны уплатить застройщику предусмотренные законом и установленные договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные застройщику убытки сверх неустойки.
12. ВОПРОС: Я и мой гражданский муж планируем заключить договор долевого участия в строительстве новостройки, но не знаем, как лучше это оформить. Слышала, что есть равнодолевое участие и совместная собственность. Мы хотим, чтобы квартира была общая, так как в будущем планируем зарегистрировать брак. Как будет разделена квартира в случае непредвиденных обстоятельств (например, смерти одного из супругов или при разводе)? Каких сложностей можно избежать, если брак зарегистрировать до подписания договора?
Общая совместная собственность на квартиру возможна только между супругами. Это означает что доли между супругами не определены но в случае развода раздел будет произведен в равных долях. Общая долевая собственность на квартиру возможна между любыми другими людьми как родственниками так и посторонними. При этом доли вы определяете самостоятельно что и отражается в договоре.
В случае если вы приобретете квартиру до брака в равнодолевую собственность, это будет практически означать что каждый из вас владеет долей квартиры и может ею распоряжаться самостоятельно и по своему усмотрению без согласия супруга с единственным ограничением - его преимущественное право покупки. При разводе это имущество делиться не будет поскольку оно уже разделено между вами. Если же брак будет зарегистрирован до заключения договора, то в этом случае совместно приобретенная квартира при разводе подлежит разделу между вами в равных либо в иных других долях по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке.
13. ВОПРОС: У нас с отцом двухкомнатная квартира, возможно ли принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома на трехкомнатную квартиру. Можно принять в зачет нашу двухкомнатную квартиру?
Ваша двухкомнатная квартира в счет оплаты строительства нового жилья принята быть не может, т.к. Закон от 30 декабря 2004 года 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» позволяет использовать только денежные средства граждан. Поэтому остается вариант продажи Вашей квартиры самостоятельно или при участии риэлтерской компании. Кроме того, Вы можете получить кредит под залог этой квартиры.
Однако в связи с актуальностью смены старого жилья на новое при отсутствии достаточных наличных денежных средств, застройщики и банки занимаются разработкой возможных схем по использованию таких квартир.
Схемы оплаты
Стопроцентная единовременная оплата стоимости квартиры – расчет по цене договора осуществляется в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи с инфляцией в процессе строительства, то есть цена 1 кв.м. площади квартиры остается фиксированной на весь период строительства многоквартирного дома.
ВНИМАНИЕ! - при внесении всей цены договора в течение 3 (трех) рабочих дней, Вы получаете скидку с каждого 1 кв.м. площади квартиры.
При первом взносе не менее 30% от цены договора Вы получаете рассрочку на один календарный год (но не позднее окончания строительства дома). Оставшиеся платежи участник выплачивает любыми долями в удобное для него время. Подобная схема предусматривает, что последующие платежи будут взиматься по цене за 1 кв.м. площади квартиры, действующей на день оплаты.
Первый взнос не менее 50% от цены договора позволяет участнику заключить договор с фиксированной ценой и одновременно получить беспроцентную рассрочку на шесть месяцев.
Первый взнос не менее 70%-80% от цены договора позволяет участнику заключить договор с фиксированной ценой и одновременно получить беспроцентную рассрочку на один календарный год.
Положительные моменты при рассрочке оплаты стоимости квартиры:
располагая относительно небольшой суммой денег, участник имеет возможность уже решить свой «квартирный вопрос», заключив договор участия в долевом строительстве в отношении интересующей его квартиры с конкретными площадями, характеристиками и сроками получения ее в собственность;
участник с каждым взносом оплачивает определенное количество метров жилья, при этом стоимость «выкупленных» квадратных метров фиксируется и не меняется в течение всего срока рассрочки;
рассрочка позволяет растянуть крупные расходы на длительный срок и дает возможность планировать свой бюджет, внося денежные средства по частям поквартально, помесячно, даже ежедневно - в зависимости от своих материальных возможностей;
в отличие от кредитования значительно упрощается процедура оформления: Вам не нужно предоставлять сведения о доходах и другие документы.
Порядок государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве
Сообщаем Вам об утверждении Порядка государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключаемых ЗАО «Группа компаний «ЕДИНСТВО», который позволит Вам спланировать свои временные затраты для окончательного оформления своего участия в строительстве новой квартиры.
Договоры участия в долевом строительстве, регулируемые ФЗ-214 от 30 декабря 2004 года, дополнительные соглашения и договоры об уступке прав по таким Договорам, подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (город Рязань, Право-Лыбедская улица, 35) и считаются заключенными после регистрации.
Стоит ли вкладывать деньги в долевое строительство
Одним из самых прибыльных объектов инвестирования в наши дни является недвижимость. Способов вложения капитала в жилые и коммерческие объекты недвижимого имущества существует немало. Это и перепродажа проблемных квартир после капитального ремонта, и приобретение жилья для передачи в аренду, и покупка обремененной недвижимости, требующей юридической проверки, и ее продажа по более высокой цене.
Сложно сказать, какой рынок недвижимого имущества наиболее привлекателен для нынешних инвесторов: первичный или вторичный. Но одно можно утверждать со стопроцентной точностью –спрос на жилье от компаний-девелоперов стал заметно расти, и способствовало этому в первую очередь появление ФЗ о долевом строительстве, который регулирует деятельность компаний-застройщиков.
Капиталовложения в строящееся жилье –доходный инвестиционный бизнес, который основан на покупке неготового к проживанию жилья и его перепродаже после сдачи в эксплуатацию. Купить «бумажные»квартиры от девелопера можно в 2 раза дешевле, чем готовые к проживанию жилые помещения, а после передачи жилого здания в эксплуатацию инвестор может реализовать их по рыночной цене, следовательно, с каждого объекта инвестирования он получит прибыль, равную 50%.
Но инвестирование в долевое строительство –долгосрочный способ вложения капитала, так что вернуть свои деньги и получить материальную выгоду от этой финансовой сделки инвестору удастся не так скоро, как ему хотелось бы. Конечно, он может приобрести жилье, находящееся на финальной стадии строительства, и через несколько месяцев продать его, но прибыль от такого способа инвестирования будет небольшой. Ведь чем меньше времени остается до завершения строительства жилого здания, тем дороже реализуются строящиеся жилые помещения.
Такая закономерность обусловлена серьезными рисками, чем больше времени остается до завершения строительства дома, тем больше рисков подстерегает инвестора, зато цены на жилье невысокие. И наоборот, чем меньше времени остается до сдачи объекта в эксплуатацию, тем меньше риски покупки квартир от девелопера, а их стоимость приблизительно равна рыночной. Вкладчикам хорошо знакома эта закономерность, но возможные риски недостроя или долгостроя объекта инвестирования их не пугают –любой бизнес сопряжен с серьезными финансовыми рисками, в том числе и инвестиционный.
Для того чтобы приобрести жилье от фирмы-девелопера, потенциальному соинвестору необходимо заключить с застройщиком ДДУ или договор соинвестирования. По закону девелопер имеет право сотрудничать с вкладчиками и использовать их капиталовложения только в том случае, если он имеет документальное разрешение на строительство жилого здания или коммерческого объекта, является собственником земельного участка под строительство или владеет им на правах долгосрочной аренды.
Согласно действующему законодательству в установленные сроки, прописанные в ДДУ или в договоре соинвестирования, застройщик обязуется передать жилой дом в эксплуатацию. Если девелопер не выполнил своих обязательств перед дольщиками или соинвесторами, то на него будут наложены штрафные санкции. Но никакие штрафы не компенсируют инвестору его материальный ущерб, если будут сорваны сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
Избежать рисков при капиталовложениях в долевое строительство инвестор сможет только в том случае, если ответственно и грамотно подойдет к выбору фирмы-девелопера и объекта инвестирования.
