Стоит ли сейчас вкладывать деньги в квартиры подмосковья мнения экспертов
Стоит ли сейчас вкладывать деньги в квартиры подмосковья мнения экспертов
07.11.2016 Рубль продолжает падать, а люди —размышлять, как хотя бы сохранить капитал, если не получится его приумножить. «Газета.Ru»узнала у экспертов рынка, стоит ли сейчас продавать недвижимость и на каких условиях.
Рубль опустился ниже очередных исторических минимумов: доллар продается дороже 45 руб. евро — 56,5 руб. Недвижимость традиционно считается одним из наиболее надежных активов в нестабильной экономической ситуации, поэтому многие предпочитают вложить деньги в квартиру и сдавать ее, нежели относить деньги в банк.
Тем, кто владеет недвижимостью и раздумывает о ее продаже, эксперты советуют исходить из сегмента и конечных целей.
Это же суждение верно и для объектов премиум-класса, а также для некоторых объектов бизнес-класса в Москве. С той лишь разницей, что некоторые застройщики зафиксировали курс доллара для покупателей.
Как рассказал «Газете.Ru» руководитель аналитического центра компании ОПИН Денис Бобков, в московских проектах, где цены номинировались в у.е. застройщики продолжают фиксировать внутренний курс, но в сентябре — октябре они повысили цену с 33–34 руб./$ до 36–37 руб./$. Эксперт ожидает и дальнейшую корректировку внутреннего курса.
При этом в октябре, по данным ОПИН, заметнее всего выросли цены в рублевом эквиваленте на элитную недвижимость и премиум-класс — на 10 и 6% соответственно. Жилье эконом-класса в октябре подорожало на 1%, а комфорт-класса — на 3%. Участники рынка связывают это именно с ограничением внутреннего курса для долларовых объектов до 36–37 руб./$.
Таким образом, рост цен в рублях на жилье элит-, премиум- и некоторых проектов бизнес-класса будет к концу года более интенсивный, чем на другие классы, прогнозируют аналитики.
Жилье эконом-класса после кризиса 2008 года индексируется исключительно в рублях, и сейчас резкое ослабление российской валюты стало для него положительным фактором, говорят эксперты. На рынок пришли люди, которые пытаются сохранить сбережения от обесценивания, и именно они позволили сохранить спрос на прежнем уровне.
«Не исключаю, что, не будь девальвации, рынок жилья мог бы столкнуться с отрицательной коррекцией даже рублевых цен», — говорит Сергей Шлома из «Инком-Недвижимость».
В ближайшей перспективе эксперты не ожидают резкого повышения цен: они предполагают, что динамика 1–3% в месяц для жилья эконом- и комфорт-класса сохранится до конца года.
Ранее «Газета.Ru» писала о перспективах рынка через год на фоне кризиса. Эксперты прогнозируют ежегодный рост цен на первичном рынке на 6–10% в рублях в ближайшие два года, на вторичном — падение цен на 10–15%.
Цель рождает предложение
Председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова советует в первую очередь не поддаваться панике. «Предпринимать какие-либо действия только в качестве реагирования на нестабильную ситуацию смысла не имеет. Сейчас самое оптимальное — не поддаваться панике и делать то, что планировалось изначально», — говорит эксперт.
Аналитики, опрошенные «Газетой.Ru», считают, что принимать решение о продаже недвижимости стоит исходя не столько из динамики курса валют, сколько из целесообразности и жизненной необходимости.
*****
Стоит ли сейчас вкладывать деньги в квартиры подмосковья мнения экспертов
Власти Подмосковья хотят ограничить долевое строительство и жилищные кооперативы. Правительство области намерено принять меры, чтобы на рынке продавалось больше готовых квартир. По мнению чиновников, нынешние законы не защищают дольщиков от финансовых пирамид. в итоге властям приходится выплачивать компенсации на десятки миллиардов рублей. Девелоперы говорят, что запрет на долевое строительство приведет к удорожанию жилья - цены на готовые квартиры могут подняться в 1,5 раза. Экономический обозреватель "Вестей FM" Валерий Емельянов продолжит тему.
Внимание строителей и чиновников неслучайно приковано к Подмосковью. Эта область сейчас - главная стройплощадка страны. Ежегодно здесь сдается в эксплуатацию боле 8 миллионов квадратных метров жилья (десятая часть всего, что строят России), а с учетом загородных домов - и все 10 миллионов. Разумеется, на таком огромном рынке присутствует немалое количество мошенников, да и просто неудавшихся строителей. Некогда надежные застройщики в этом году тоже не оправдывают ожиданий: было как минимум два случая, когда строительные гиганты не справлялись со своими обязательствами. Власти Подмосковья пытаются действовать на опережение, ведь бюджет региона и без того перегружен проблемными дольщиками, замечает вице-президент Российской гильдии риелторов Григорий Полторак .
"Есть уже довольно много проблемных объектов, а в ситуации, когда с экономикой не все хорошо, скорее всего, их будет еще больше. Приходится предоставлять проблемным дольщикам альтернативное жилье, другие квартиры или достраивать за счет бюджета. За год одной только Московской области это стоило 30 миллиардов рублей", - подсчитывает Полторак.
Конкретных предложений пока не прозвучало, но ясно, что власти хотели бы как-то ограничить долевое строительство. А вместе с ними - и строительные кооперативы. На две эти схемы приходится три четверти всех возводимых домов в Подмосковье. То есть подавляющее большинство покупателей квартир в новостройках - дольщики по определению. В теории их права на жилье защищает Федеральный закон о долевом строительстве. Так, например, долевую квартиру запрещено продавать более одного раза (хотя в кооперативах такое случается до сих пор). В ситуации с затягиванием стройки дольщики имеют право требовать компенсацию. А если застройщик обанкротился, то делят его имущество. Однако зачастую права дольщиков никак не защищены, ведь они сами подписываются на сомнительные схемы, утверждает партнер компании "ФБК Право" Александр Ермоленко .
"214-й закон "О долевом участии в строительстве" до сих пор работает не во всех случаях. До сих пор осуществляется строительство по разным схемам, и люди в них записываются, влезают в схемы, которые потом не позволяют им вернуть свои деньги или порождают высокие риски", - комментирует Ермоленко.
Наши граждане воспринимают долевую квартиру как покупку жилья. Но с точки зрения закона это всего лишь вложение денег в чужой строительный бизнес. Причем вложение рискованное и зачастую на заемные деньги (когда используют ипотеку). Власти Подмосковья придерживаются мнения, что дольщики сейчас массово недооценивают свои риски и, по сути, кредитуют застройщиков под нулевую ставку, не разбираясь, на что пойдут их деньги и можно ли их отбить вообще. А компании охотно берут эти средства. И даже демпингуют, выставляя аномально низкие цены на квартиры, поскольку надеются заработать на следующих проектах. Так возникают "жилищные пирамиды". Властям все сложнее с ними бороться, добавляет Григорий Полторак .
"Сама система контроля стала настолько громоздкой и дорогой, столько чиновников занимается контролем застройщиков, что её поддержание тоже стоит больших денег. Это чисто российское изобретение. Основная модель в мире, максимум, что возможно - постепенный взнос денег пропорционально стройке", - уверяет Полторак.
Закон не может запретить гражданам вкладывать деньги в строительство, а бизнесу - занижать цены. Но если долевое законодательство ужесточат, то последствия будут вполне очевидными: неэффективные стройки встанут, количество вводимых домов сократится, а цены на готовые квартиры поползут вверх. Эксперты спорят - на сколько именно. Так, если брать средний долевой дом, то почти половина его стоимости - это предоплата будущих собственников. Если застройщику придется брать деньги в банке, то ставка для него будет в районе 20%. Соответственно, сданный в эксплуатацию дом станет процентов на 10 дороже. Для ипотечников расклад похуже. Из-за увеличения "тела" кредита переплата за жилье составит по меньшей мере 20%. Есть еще более мрачные прогнозы - что дефицит долевых квартир потянет за собой цены на все жилье, тогда самые дешевые варианты могут подорожать раза в 1,5. Гендиректор Russian Research Group Денис Колокольников считает, что рост будет более умеренным.
"Не каждый девелопер сможет реализовать проект с учетом собственных средств, которые должны составлять как минимум 30% от общего объема инвестиций. Плюс кредитные средства. Всё это увеличивает нагрузку на проект, соответственно, растет себестоимость. Для того чтобы сохранить ту же маржу, которую они планировали, нужно повысить цену. Не думаю, что этот рост может достигнуть 50%, но, скорее всего, на уровне 20-25% будет", - рассуждает Колокольников.
Корень проблемы - недоступные кредиты, сходятся все эксперты. Банки в основной массе не умеют или не хотят заниматься проектным финансированием. А строительные компании боятся или не желают раскрывать свою бухгалтерию перед кредиторами. Впрочем, себестоимость квартир складывается не только из процентов по кредиту. Основные расходы на стройке - это земля и коммуникации. Ранее власти Подмосковья заявляли, что по каждому из этих пунктов цены достигли дна, поэтому в плане стоимости квартирам снижаться просто некуда.
*****
Стоит ли сейчас вкладывать деньги в квартиры подмосковья мнения экспертов
Многих россиян беспокоит вопрос, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость в этом году. Инвестиции во все времена являлись одним из главных способов получения стабильного и зачастую достаточно высокого дохода.
Вкладывать в недвижимость всегда выгодно, даже в условиях кризиса.
Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость именно сейчас? На этот вопрос ответ однозначно положительный.
В текущем году стоит вкладывать денежные средства в недвижимости для последующей сдачи в аренду, ее перепродажи по более высокой цене, так как цены на жилье не перестают расти.
В какую недвижимость лучше вложить свои сбережения
Перед тем, как инвестировать деньги в квартиру или дом, следует осмотреть его состояние. Вряд ли кого-то в будущем заинтересует предлагаемая вами квартира в старом доме без лифта. Кроме того, стоит обратить внимание и на документацию на жилье.
Если документы сомнительны, то лучше отказаться от такого варианта инвестиций.
Далее следует оценить привлекательность объекта в качестве места проживания для будущих квартиросъемщиков. Во внимание принимаются такие факторы, как наружный вид дома, внутреннее состояние помещений, месторасположение объекта.
Хорошим вариантом получения пассивного дохода является приобретение коммерческой недвижимости. Цена на нее выше, чем на жилую.
Приобретая коммерческую недвижимость, следует учитывать ее предназначение, то есть для чего она впоследствии будет использоваться – склад, производство, торговля.
Например, если это складское помещение, то желательно, чтобы оно находилось недалеко от производственных предприятий и имело удобные подъезды. Помещение, приобретаемое под магазин, должно находиться ближе к центру города в проходимом месте, рядом должно быть достаточно места для оборудования парковки.
Преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость
Инвестиции в недвижимость имеют ряд преимуществ. Во-первых, квартиру или дом можно через определенное время продать, и получить хороший доход, так как цена на жилье постоянно повышается. Во-вторых, квартиру можно сдавать посуточно или на долгий срок в аренду, жилье в спальных районах всегда пользуется спросом.
Среди недостатков такого вида инвестирования можно выделить дороговизну жилья. Не каждый может позволить себе приобрести квартиру за счет только личных средств.
Брать кредит на оплату жилья с целью получения с него дохода предполагает риски.
Получаемая прибыль со сдачи в аренду может быть меньше расходов на оплату кредита. Поэтому можно даже понести убытки. Недвижимость, расположенная ближе к центру города, выше в цене.
Если вы решили инвестировать в недвижимость, то вы должны владеть ситуацией на рынке, в ином случае вам понадобится помощь профессионального риэлтора.
Владея всей актуальной информацией на рынке недвижимости, вы сможете приобрести квартиру, дом или коммерческое помещение максимально выгодно.
*****
Стоит ли сейчас вкладывать деньги в квартиры подмосковья мнения экспертов
Эксперты компании «Родные земли» прогнозируют рост стоимости земли в Подмосковье
Представители российской фирмы «Родные земли»считают, что в скором времени произойдет большой рост стоимости земельных участков в столичном регионе. Специалисты советуют желающим вложить средства в землю Подмосковья сделать это сейчас.
Как заявляют аналитики, цены на землю в Подмосковье находятся в прямой зависимости от экономического положения страны. При нестабильном курсе внутренней валюты многие россияние хотят инвестировать деньги в недвижимость. Это провоцирует высокий спрос, который поднимает цены на участки. И такая тенденция, по мнению экспертов, продолжится до конца текущего года.
По словам представителей фирмы «Родные земли», вложения в земельные участки всегда считалось надежным вариантом, который гарантировано приносит прибыль, и на сегодняшний день инвестиции в землю Подмосковья становятся еще перспективнее.
Аналитики компании считают, что эффективность подобных вложений не нуждается в пояснениях, поскольку приобретенный участок всегда можно выгодно перепродать или использовать его под застройку. Земля, на которой уже есть строения, также может стать успешным инвестиционным проектом. Представители компании советуют вкладывать даже небольшие суммы уже сейчас, не ориентируюсь на ожидание роста стоимости на местном уровне.
Компания «Родные земли»—девелопер и собственник земли в Московской области. Предприятию принадлежит около 20% земельных активов столичного региона. Компания может предложить перечень доступных участков в 60 поселках Подмосковья, при этом география возможностей постоянно увеличивается. Аналитики помогут подобрать заказчикам самый оптимальный вариант покупки земли, учитывая параметры и цену. Специалисты также оказывают полное юридическое ведение соглашения и уменьшение финансовых рисков для клиентов.
Также «Родные земли»оказывают широкий перечень услуг для обустройства жилых массивов, проектирования и воплощения инженерных коммуникаций и прочей инфраструктуры. С компанией сотрудничают крупные владельцы земли в Московской области, банковские структуры, инвестиционные и строительные компании, частные лица.
