"Рынок недвижимости - это не только самый лучший и быстрый способ
разбогатеть для обычного человека, это единственный способ" Маршал Филд
В жизни всех удачливых людей есть момент, который меняет их жизнь раз и навсегда. Момент, когда на них снисходит озарение в отношении возможностей и способностей достичь успеха.
"Девяносто процентов миллионеров создали свой капитал на недвижимости. Рынок недвижимости принес больше прибыли, чем промышленные инвестиции. Умный молодой человек или просто человек, имеющий доход, инвестирует сегодня в недвижимость" Эндрю Карнеги
Как заметил Уилл Роджерс, американский сатирик: "Покупайте землю, а то её больше не делают". То же самое можно сказать и о недвижимости - ее никогда не бывает много.
Если у Вас есть долгосрочная цель, то Вам необходимо найти время в своем жестком графике для инвестирования в занятие, которое принесет долгосрочные дивиденды, которые будут расти и увеличиваться с течением времени.
Настоящее богатство - это пассивный источник дохода. Именно для этого инвесторы приобретают активы.
И не спекуляция, а инвестирование. Между ними большая разница. Спекуляция предполагает, что стоимость на Ваше имущество должна постоянно расти. Возможно, что имущество, которое Вы купите, вырастет в цене. Но это не является ключевым моментом. Разбогатеть Вы сможете, даже если цена на Вашу недвижимость никогда не вырастит.
Как разбогатеть на недвижимости?
Покупка недвижимости с последующей ее сдачей в аренду является уникальной инвестицией! Она обеспечивает постоянный поток денежных средств. Арендная плата растёт, подталкиваемая инфляцией, и соответственно, доход, который сочился тонкой струйкой, превращается в бурный поток, а после - в реку дохода всего за несколько лет.
Кроме того, недвижимость - прекрасная защита от инфляции. Так происходит потому, что стоимость недвижимости растет в темпах, соразмерных или даже больше, чем уровень инфляции. Чем выше уровень инфляции, тем выше цена Вашей собственности.
И это ещё не все! Вы можете значительно поднять цену Вашей собственности путем осуществления ремонтных работ. С изменением стоимости Вашей собственности растут цены на месячную аренду.
Когда цены на рынке растут в геометрической прогрессии и рынок "перегревается", самый разумный шаг - инвестировать в улучшение условий проживания в тех единицах собственности, которыми Вы уже владеете.
Теперь вы понимаете, почему владеть недвижимостью - лучшая защита от инфляции, которую можно себе представить?
А теперь самое главное: покупая недвижимость и сдавая ее в аренду Вы выплачиваете кредиты и покрываете расходы на поддержание собственности в надлежащем состоянии. После того, как займы окончательно выплачены, вся арендная плата минус Ваши расходы на содержание недвижимости остается Вам.
Поскольку Вы выплачивали кредит из тех денег, которые Вы получили в качестве арендной платы, Ваши жильцы фактически выплачивали за Вас Ваш заем. А после уплаты по кредитам основная часть этого дохода будет полностью в Вашем распоряжении - как для инвестиций, так и для любого другого предприятия.
Как выбрать недвижимость для инвестирования?
Совершать правильные покупки куда более важно, чем совершать частые покупки.
Знание - сила, как гласит известная мудрость. Рынок недвижимости, как ничто другое, подтверждает правильность этого высказывания.
Первое правило: Чем больше единиц недвижимости Вы осматриваете и чем больше людей знают о том, какие предложения Вы ищите, тем более удачные сделки сможете заключать.
Второе правило: Необходимо проявить терпение и сдержанность. Всего одной удачной сделки в год достаточно, чтобы сделать миллион в свободное от работы время.
Третье правило. В начале своей карьеры инвестора в недвижимость необходимо сосредоточиться на "простой" недвижимости. Это квартиры, предназначенные для проживания одной семьи, которые арендуются за среднюю плату по сравнению со всем спектром арендных плат на рынке. Обычно в таких квартирах 1-2 комнаты. Такие единицы недвижимости привлекают клиентов, покупающих свою первую квартиру, и представляют собой наилучший вариант для сдачи в аренду.
Начните с простого.
Четвёртое правило: Берегитесь удачных предложений на дорогую недвижимость. Со временем Вы обнаружите, что недвижимость в самом дорогом и в самом дешевом сегменте рынка легче купить, но эта недвижимость является также собственностью с наибольшим процентом риска.
Эти "удачные предложения" исходят от тех инвесторов, которые купили данную недвижимость, думая что удастся извлечь из нее прибыль. И они ошиблись. Расходы на эксплуатацию и выплаты по кредиту на ее приобретение делают невозможным для инвестора оставаться на плаву. А клиентов, которые готовы платить за аренду в несколько раз дороже, имея "царские условия проживания" в разы меньше, чем на "простую" недвижимость. Необходимо учитывать ещё и фактор простоя. Поэтому инвесторы всегда готовы уступить в цене.
Пятое правило: Берегитесь выгодных предложений на недорогую недвижимость.
Дешевая недвижимость, как и дорогая, может представлять собой рискованную инвестицию. Это такая недвижимость, которую Вы можете купить по низким ценам, поскольку предыдущие владельцы не поддерживали ее в надлежащем состоянии. Подобная недвижимость может быть выгодной инвестицией, если при минимальном ремонте она может принести среднюю прибыль.
Такие квартиры или дома, как правило находятся в неблагоприятных районах: вблизи железнодорожного или промышленного шума, плохих подъездных дорог, затяжного строительства какого-то объекта и так далее. Такие факторы делают недвижимость непривлекательной, несмотря на ее состояние. Даже после того, как Вы потратите значительные ресурсы для ремонта такой недвижимости, эти квартиры будут сдаваться по самым низким ценам.
Шестое правило. Для того, чтобы преуспеть в инвестировании на рынке недвижимости. необходимо оценивать каждую единицу недвижимости по ее достоинствам и определять ее цену в соответствии с критерием ЧЭД. ЧЭД - это та прибыль, которую генерирует недвижимость после уплаты всех затрат на ее эксплуатацию. ЧЭД больше, чем любой другой показатель, демонстрирует, какую недвижимость Вы можете купить, а какую нет.
Большинство начинающих инвесторов не утруждают себя подсчётом ЧЭД. Они рассматривают лишь саму недвижимость и выплаты по кредиту. Если доход от арендной платы превышает выплаты по кредиту, то они покупают такую недвижимость. Большая ошибка! Человек, который инвестирует, следуя подобной схеме, выигрывает только в тех случаях, когда цены на недвижимость резко возрастают после ее приобретения, или в случаях, если у него денег куры не клюют. Это не самая удачная схема инвестиций.
Седьмое правило: Необходимо включать расход на управление недвижимостью и резерв для совершения ремонтных работ.
Этим должен заниматься кто-то другой, но не Вы. Сбором арендной платы и мелким ремонтом пускай занимается человек, которого Вы назначите. Ваша недвижимость должна быть в хорошем состоянии, что увеличит сбор от арендной платы и соответственно общую стоимость недвижимости. Важно, чтобы Вы проводили свое свободное время в поисках новых вариантов для последующей покупки.
Если Вы будете покупать только по одному дому в год, через пятнадцать лет Вы сможете себе позволить спокойную жизнь. имея доход от аренды Вашей собственности из пятнадцати домов.
*****
Хочу вложить деньги в недвижимость
5 сентября 2016 9
Лейсана Набиева, Ильнур Ярхамов, Казань
Спад в экономике, ослабление рубля и недоверие к банковской системе оказывают сильное влияние на рынок недвижимости в Татарстане. Люди ищут способы сохранить накопленные деньги, и выбирают самый консервативный институт —недвижимость. Жилье и земля, которая в любом случае пригодна для возделывания и даст свои плоды, - надежный способ пережить экономические неурядицы, рассуждают эксперты KazanFirst.
Стагнация на рынке недвижимости Татарстана в первом полугодии 2016 года в августе сменилась активностью, говорит гендиректор агентства недвижимости «Пассаж»Рушания Бильгильдеева. По ее словам, резкий скачок продаж в течение последнего летнего месяца в предыдущие годы традиционно приходился на конец весны. Она объясняет рост продаж недвижимости нестабильностью в экономической ситуации.
По словам Бильгильдеевой, на протяжении первых семи месяцев практически не было продаж, но в последние два месяца люди начали активно приобретать недвижимость. «Рост продаж, скорее всего, можно объяснить тем, что люди опасаются роста курса доллара;может быть, экономические санкции повлияют на валюту».
Люди инвестируют в недвижимость, так как это товар, который не теряет своей ценности в отличие от банковских счетов, рассуждает она: «ситуация такова, что люди боятся сохранять наличные деньги».
Традиционно апрель-май –период активного роста на рынке недвижимости, однако текущий год отметился полным весенним затишьем. «Летом ситуация пришла в норму, –продолжает она. –В последнем месяце [августе] мы совершили 12 сделок, тогда как в прочие месяцы было не более 2-3 сделок».
Летом был период затишья, но сейчас количество обращений по покупке и продаже увеличилось, соглашается с Бильгильдеевой Вячеслав Егоров, генеральный директор «Авангард-риэлт».
«Рост продаж <…>ожидается чисто психологически в связи со всеобщей экономической паникой», –рассуждает он. По его прогнозам, с началом осени следует ожидать повышения активности на рынке, которое продлится вплоть до Нового года: на ноябрь-декабрь традиционно приходится пик продаж.
«Если принять во внимание экономическую ситуацию, можно сделать вывод, что люди хотят заякориться, вложить свои деньги в недвижимость, ведь это самый эффективный способ вложения средств», –добавляет собеседник.
Директор по инвестициям «ЮИТ Казань»Наиля Еникеева отмечает, что в 1 квартале 2016 года произошел резкий рост спроса на квартиры. Она также объясняет ситуацию экономическими факторами: кризисом банковского сектора, колебаниями курса национальной валюты, появлением специальных ипотечных программ, предлагаемых банками. По ее мнению, опасения за собственные сбережения заставили россиян вкладывать деньги в недвижимость.
«Летом традиционно продажи квартир замедляются, и этот год не стал исключением», - говорит Еникеева. В начале осени она констатирует стабилизацию спроса: «что связано как с вымыванием средств у населения, так и заявлениями банков о росте ипотечных ставок». За первое полугодие цены на недвижимость выросли примерно на 7%. «На данный момент аналитики называют такой примерный показатель», –говорит она.
Генеральный директор консалтинговой компании A-Development Мурат Ахмеров подтверждает подобные тенденции и на рынке коммерческой недвижимости: «в данный момент рынок недвижимости активный».
Генеральный директор консалтинговой компании A-Development Мурат Ахмеров
По его словам, лето прошло в тренде стагнации. Но ближе к осени было заключено несколько крупных сделок более чем на 100 млн рублей.
Ни о чем хорошем это не сигнализирует, рассуждает собеседник, так как повторяется прошлогодняя ситуация с 30%-ным увеличением цен: «Люди искусственно подогревали интерес. Потом рынок просто встал, и эта ситуация сохранилась на протяжении полугода».
По его словам, сейчас рынок динамичный, несмотря на то, что июнь, июль прошли в стагнации, август был достаточно активным и в плане аренды, и в плане купли-продажи. Люди стараются вкладывать деньги в активы. «У кого есть средства, которые можно вложить, действуют». Он видит, что активно развиваются продуктовые сети («Магнит», «Верный», Х5), банки («Сбербанк», «ВТБ»), медицинские сети.
Марсель Зиляев, управляющий филиалом ОАО «Бинбанк»в Казани, связывает рост в первом квартале с неизвестностью на рынке. «С 1 апреля рынок буквально стоит. Даже на сайте Росреестра наблюдается абсолютный застой. Рынок не растет, не прибавляется, как в прошлом году, поэтому рост доходов населения и денежной массы в стране не влияет на ситуацию», –говорит Зиляев. По его сведениям, на рынке коммерческой недвижимости наблюдается снижение арендной ставки из-за падения торговли.
Управляющий филиалом ОАО «Бинбанк»в Казани Марсель Зиляев
В условиях нестабильности курса рубля люди начинают активнее искать способы сбережения накоплений, многие выбирают недвижимость в качестве объекта инвестирования, подтверждает руководитель «Сервера недвижимости Казани и РТ»Ришат Хабибрахманов: «Макроэкономическая ситуация оказывает заметное влияние на рынок недвижимости;рост спроса на недвижимость влияет и на цены на этом рынке».
Если проанализировать динамику изменения цены на жилую недвижимость с января по конец августа, то увидим заметный рост, говорит эксперт. По данным Хабибрахманова, на вторичном рынке жилья Казани средний уровень цены предложения увеличился с 63,5 тысячи рублей за 1 кв. м до 67,9 тысячи рублей.
На первичном рынке (все предложения, включая объекты незавершенного строительства) –с 50 тысяч рублей до 52,9 тысячи рублей.
«Если посмотреть на динамику изменения цен за аналогичный период предыдущего года, то увидим некоторое сокращение на вторичном рынке, –добавляет Хабибрахманов.
В январе 2013 года средняя цена предложения составляла 63,3 тысячи рублей за 1 кв. м, в августе 62 тысячи рублей, первичный рынок –в январе 2013 года –50,7 тысячи рублей, в августе –49,7 тысячи рублей.
Большинство людей выбирает жилье эконом-класса, спроса на элитное жилье нет, говорит Егоров. По его словам, для вложения денег наиболее выгодно экономичное жилье.
Такая тенденция есть, подтверждает директор «Ак барс - Недвижимость»Олег Митюнин. «Несомненно, покупательская активность вернулась на рынок, и наиболее заметные изменения зафиксированы в сегменте эконом-класса и связаны они преимущественно с вымыванием дешёвых предложений, и все это происходит на фоне повышения ставок по ипотеке», - передает пресс-служба компании слова топ-менеджера.
По словам Бильгильдеевой, цены остались на прежнем уровне. В то время как на рынке земельных участков неоднократно объявлялись серьезные скидки. На сайте агентства «Пассаж»цены на земельные участки начинаются от 45 тысяч рублей за 1 сотку земли (в Державино) до 160 тысяч (в Орловском).
*****
Хочу вложить деньги в недвижимость
Николай Мрочковский
Предприниматель, инвестор, автор 57 книг, Рекордсмен мира, вошедший в книгу рекордов Гиннеса.
В последние несколько лет, а особенно интенсивно – в этом году занимается инвестированием в недвижимость в разных ее проявлениях.
Это действительно сильнейший инструмент, как для создания капитала, так и для обеспечения себе стабильного пассивного денежного потока.
Алексей Толкачев.
Профессиональный бизнес-тренер и консультант, автор тренингов и семинаров. Чемпион Мира по парашютно-горнолыжному двоеборью.
Один из создателей проекта совместного инвестирования. Вместе с учениками Алексей подбирает самые выгодные объекты для инвестиций. Не только сам получает на этом миллионный доход! Но и помогает другим сделать тоже самое.
Стас Рождественский.
Предприниматель, инвестор, писатель и преподаватель. Создатель авторских курсов «Основы инвестирования», «Быстрые деньги в недвижимости", "Миллион на таунхаусах», «Дом за 100»и других.
*****
Хочу вложить деньги в недвижимость
Главная > Инвестирование > ETF > Как инвестировать в недвижимость через фонд.
29.08.2016 // Валерий
В менталитете наших людей инвестиции в недвижимость занимают привилегированное положение. Но далеко не у каждого есть достаточная сумма денег для покупки квартиры. Что же делать тем людям, у которых есть желание вложить деньги в недвижимость, но нет пары миллионов? Оказывается есть метод начать инвестировать в недвижимость с небольших сумм: инвестиции через фонд.
Существуют так называемые закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), вкладывающие деньги в различные объекты недвижимости. При этом у фондов могут быть разные цели и инструменты инвестирования: строительные или девелоперские проекты, участки недвижимости и, конечно, недвижимость для сдачи в аренду. В некоторые фонды могут инвестировать только квалифицированные инвесторы, но во многие могут инвестировать и все желающие.
Из-за того, что проекты в недвижимости длятся по несколько лет , выйти из фонда в любое время уже не получится. Т.е. фонды недвижимости менее ликвидные, чем обыкновенные ПИФы. Но в то же время, более ликвидные, чем инвестиции непосредственно в недвижимость: паи можно продавать, если есть желающие их купить.
Цена входа в такие проекты, как правило начинается от 500 тысяч рублей или даже от миллиона. В таком случае вы будете точно знать все объекты недвижимости, которыми владеет узкий круг пайщиков этого фонда.
Если вы хотите начинать инвестировать в недвижимость начиная с 5000 рублей, то можно вкладывать в ПИФы, которые инвестируют в акции компаний, владеющих жилой или коммерческой недвижимостью. Например, в фонд управляющей компании «Открытие», который называется «Зарубежная недвижимость». Владение будет более опосредовано, но зато можно начинать с небольших сумм.
Кроме того, можно инвестировать непосредственно в иностранные фонды ETF, владеющие либо объектами недвижимости, либо опять же акциями компаний, владеющих недвижимостью. Например, фонд SPDR DowJonesGlobalRealEstate или Vanguard REIT ETF.
Получить полный список ПИФов, вкладывающих в недвижимость, можно на полюбившемся нам сайте национальной лиги управляющих. Там можно сравнить доходность различных фондов во времени. Хотя на это можно не очень внимательно смотреть, потому что фактически доходы многих фондов появляются только после реализации построенных квартир.
Так что, используя этот инструмент можно получать все блага, которые дает обычно инвестирование в недвижимость: во-первых, стабильность, цены на недвижимость не так волатильный, как цены на акции. И во-вторых регулярные поступления денег, как от сдачи недвижимости в аренду. Если вы вкладываете в рентный ЗПИФ или в ETF наподобие Vanguard REIT, то будете получать регулярные (обычно 4 раза в год) дивиденды. И при этом, вам не надо решать проблемы со сбежавшими квартирантами, или с затопившими вас соседями сверху. Плюс к этому, вам не надо оформлять страховку квартиры от пожаров и землетрясений, и вы не несете рисков, связанных с тем, что не платите НДФЛ от арендной платы. Юридические риски покупки квартиры у аферистов тоже с вас снимаются. Так что, в инвестировании в недвижимость через фонды сплошные плюсы. Пробуйте.
В жизни всех удачливых людей есть момент, который меняет их жизнь раз и навсегда. Момент, когда на них снисходит озарение в отношении возможностей и способностей достичь успеха.
