На первый взгляд долевое строительство кажется довольно привлекательным и выгодным вложением денег. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность покупателей. Как правило, цены при долевом строительстве ниже, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Однако, на сегодняшний день положение участников долевого строительства в России становится просто катастрофическим.
На первый взгляд долевое строительство кажется довольно привлекательным и выгодным вложением денег. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность покупателей. Как правило, цены при долевом строительстве ниже, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Однако, на сегодняшний день положение участников долевого строительства в России становится просто катастрофическим. По данным аналитического консалтингового центра холдинга “МИЭЛЬ”, в Москве заморожено порядка 20-25% проектов, а в Московской области еще больше –50%. И количество сообщений о приостановке строительства с каждым днем только нарастает.
Как же не повторить судьбу обманутых дольщиков и не остаться у разбитого корыта, вложив деньги в долевое строительство? Попробуем разобраться.
Как страдают дольщики
Дольщики страдают от недобросовестных застройщиков по-разному. Но можно выделить несколько основных причин их бед. Самая многочисленная категория пострадавших –это жертвы долгостроя. Все их проблемы от разрухи на строительном рынке страны. Например, дольщики приобрели у инвестора квартиры на стадии строительства по одной цене, а через некоторое время ситуация на рынке изменилась и цены подскочили в 2-3 раза. При этом причина увеличения цены может быть не только экономического характера, в этом может быть виновата недостаточная компетентность и непрофессионализм застройщика, когда еще на стадии проектирования высчитана неправильная цена квадратного метра. Но кто бы не был виноват, необходимо доплатить. Но кто это будет делать? У дольщиков, как правило, таких денег нет. Инвестор тоже не хочет выплачивать. Ситуация тупиковая. И в итоге строительство замораживается на неопределенное время еще на начальной стадии.
Кроме того, велика армия дольщиков, ставших жертвами финансовых пирамид. Самая распространенная схема обмана проста и банальна. Липовые компании застройщики заманивают потенциальных дольщиков фантастически низкими ценами на квартиры, собирают с доверчивых граждан деньги под строительство, заключают серьезные договора. При этом говорится очень много внушающих доверие слов и даются многочисленные гарантии. А потом фирма благополучно исчезает вместе с деньгами дольщиков. И в этом случае, к сожалению, сделать ничего нельзя. Надо надеяться только на правоохранительные органы.
Еще один излюбленный прием мошенничества со стороны застройщика –заключать несколько договоров на одну квартиру. Проще говоря, мошенники продают один и тот же товар по несколько раз. А после сбора денег мошенники попросту сталкивают лбами дольщиков, многие из которых начинают судиться друг с другом.
Также достаточно велико количество случаев, когда дольщики просто не могли получить свое уже готовое жилье из-за проблем с оформлением права собственности. И зачастую это может затянуться на довольно долгий срок, и людям приходится жить не в своих квартирах, за которые уплачены деньги, а где придется.
Выбираем застройщика
Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков надо со всей тщательностью подойти к выбору компании-застройщика. Надежный застройщик –это гарантия того, что вам не придется тратить свое время и нервы на решения неожиданно возникших проблем. Так по каким же критериям выбирать застройщика? Надеемся, наши советы вам помогут.
В первую очередь, обратите внимание на уже реализованные объекты застройщика. Если данная фирма давно и успешно работает на рынке и объекты ее строительства налицо, это говорит само за себя. А в случае, если у фирмы нет за спиной ни одного реализованного проекта и она имеет не самую хорошую репутацию, это повод как минимум задуматься. Также не лишним будет узнать, имеет ли компания незавершенные объекты строительства, срок сдачи которых уже давно прошел.
Уточните, насколько давно компания работает на рынке. Однако помните, что солидный возраст не всегда является гарантией качества.
Не забудьте удостовериться в наличии прав компании-застройщика на земельный участок предназначенный для строительства. Также удостоверьтесь, получено ли разрешение на строительство.
Проверьте размещение в СМИ проектной декларации, и в случае размещения, ознакомьтесь с ней.
И помните, что компания-застройщик, согласно Федеральному закону N 214-ФЗ от 30 декабря 2004г, обязана по вашему первому требованию предъявить следующие документы: документы учредительного характера, свидетельство о госрегистрации, о постановке на учет в налоговом органе;отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;годовые отчеты, данные о прибыли и убытках.
Заключаем договор
После того, как компания-застройщик выбрана, переходим к следующему пункту –заключению договора на строительство. Юристы компании ATC group, занимающейся юридическим сопровождением инвестиционных процессов и операций с недвижимостью, советуют обратить внимание на следующие факторы при заключении договора.
Во-первых, заключать договор участия в долевом строительстве только в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ от 30 декабря 2004г. “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. На сегодня это единственный способ обеспечить права и законные интересы дольщиков. Только при наличии такого оформления договорных отношений у него есть шанс вернуть средства, вложенные в строительство, либо получить гарантии предоставления жилья в перспективе.
Кроме того, юристы советуют использовать только легальный способ оформления отношений с компанией-застройщиком. Проще говоря, заключать вышеупомянутый договор участия в долевом строительстве, делать это грамотно. В частности, договор подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе и должен содержать следующее:
определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цену договора, сроки и порядок оплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.
“Многие застройщики совершают сделки по долевому строительству с использованием серых схем и, по сути, продают воздух. Одна из них –так называемая “вексельная”схема, при которой оформление сделки происходит посредством заключения договора купли-продажи векселя с его погашением за счет предоставления квартиры. В этом случае дольщик получает не саму квартиру, а лишь неисполненное обязательство застройщика ее передать, и если покупатель по какой-либо причине не получил жилье в собственность, он вправе либо продать вексель, либо требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры”, –комментирует Артур Цатурян, генеральный директор ATC group.
По словам заместителя председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Александра Когана, “только каждый тридцатый договор о долевом строительстве жилья в Москве заключен в соответствии с требованиями федерального законодательства”.
*****
Вложить деньги на 101 а прт строительстве
9 Декабря 2013
Эксперты компании «Метриум Групп »проанализировали первичный рынок жилья Новой Москвы и выявили пятерку наиболее инвестиционно-привлекательных населенных пунктов. Рейтинг составлялся с учетом транспортной доступности (в том числе удаленности от МКАД и основных магистралей, наличия ж/д станции, перспектив развития), уровня цен на первичное жилье, популярности квартир на местном рынке и численности населения.
1 место –Московский
По данным «Метриум Групп», на присоединенных столичных территориях выгоднее всего с инвестиционной целью покупать квартиры в новостройках г. Московский. На данный момент на территории города реализуется два крупных проекта: ЖК «Юго-Западный» и город-парк «Первый Московский». Квадратный метр на первичном рынке жилья здесь стоит в среднем 100 700 руб. а минимальная стоимость «однушки» площадью порядка 40 кв.м в панельном корпусе на раннем этапе строительства составляет 3,7 млн руб. (в ЖК «Первый Московский»).
Все факторы, влияющие на привлекательность, оптимально сочетаются в Московском. Так, город обладает удачным расположением (всего в 8 км от МКАД), к тому же является одним из самых крупных на присоединенной территории (около 18 тыс. чел) и, как следствие, обладает достаточно хорошо развитой инфраструктурой. Как результат - на сегодняшний день Московский является самым популярным у покупателей недвижимости населенным пунктом на территории новой Москвы, именно здесь совершается больше всего сделок по купле-продаже. Не удивительно, что и цены здесь самые высокие, однако пока не достигли своего «потолка». В перспективе уже в 2016 году менее чем в 10 км от границ города будет открыта станция метро «Саларьево», до которой можно будет доехать на общественном транспорте за 15 мин. Появление в относительной близости от Московского станции метрополитена, а также продолжающееся развитие территории населенного пункта, однозначно вызовет рост цен на местном рынке жилья. А стабильно высокий спрос на квартиры в Московском обеспечит высокую ликвидность объектов, что позволит инвесторам без труда найти покупателя на свою квартиру. При этом есть у Московского и недостатки. Например, город не имеет железнодорожного сообщения с Москвой, и недалеко от него расположен аэропорт Внуково.
2 место – Щербинка
Второе место по инвестиционной привлекательности отдано Щербинке, где цены на первичном локальном рынке в среднем составляют 73 200 руб. за кв.м. На текущий момент в городе реализуется три монолитно-кирпичных комплекса: ЖК на ул. Овражная, ЖК «Калипсо» и ЖК «Прима-Парк». Минимальная стоимость квартиры на первичном локальном рынке составляет 3 млн руб. за 36,3 кв.м. (в ЖК на ул. Овражная).
Щербинка находится на втором месте среди населенных пунктов Новой Москвы по численности населения (более 33,5 тыс. человек). В связи с этим местная инфраструктура находится на относительно неплохом уровне. Транспортная доступность – еще одна сильная сторона Щербинки. От МКАД город расположен в 7 км, до ближайшей станции метро всего 10 минут транспортом. Помимо этого Щербинка имеет железнодорожное сообщение с Москвой от Курского вокзала. Среди рассматриваемых населенных пунктов Щербинка находится на втором месте по количеству сделок на территории новой Москвы. Спрос на местную недвижимость довольно высок, к тому же сам город пока не в полной мере оценен застройщиками. Цены на локальном рынке находятся на среднем уровне. Однако следует помнить, что Варшавское шоссе нуждается в реконструкции и постоянно загружено, а экологическую ситуацию в городе нельзя назвать благоприятной.
3 место – Коммунарка
Третье место по привлекательности нового жилья для инвестиций занимает пос. Коммунарка – самый застраиваемый населенный пункт новой Москвы. Здесь реализуется сразу 6 проектов, среди которых такие масштабные комплексы как «Квартал А101», «Москва А101», «Коммунарка» и «Эдальго Garden Park». Средняя цена квадратного метра квартиры в новостройках Коммунарки составляет порядка 91 000 руб. а минимальный бюджет покупки квартиры – 3,3 млн руб. за 34,1 кв.м (ЖК «Эдальго»).
Главным преимуществом поселка является высокая транспортная доступность. Всего в 4 км по Калужскому шоссе пролегает МКАД, близко и до станции метро «Теплый Стан» (15 мин на общественном транспорте). Кроме того, ранее сообщалось, что Коммунарка получит собственную станцию метро в 2019 году, а совсем недавно московские власти заявили, что рассматривают вариант ускорения строительства этой ветки и ввода ее уже в 2017 году. К тому же, в текущем году было объявлено о начале реконструкции Калужского шоссе. После завершения всех работ по улучшению транспортной доступности, Коммунарка окажется практически спальным районом Москвы, а цены на местном рынке значительно вырастут. Прочие показатели поселка находятся на среднем уровне.
Пожалуй, единственным недостатком Коммунарки с точки зрения комфортности проживания следует признать высокую плотность застройки и, как следствие, значительную нагрузку на местную инфраструктуру. Поселок не располагает достаточным количеством школ, детских садов и прочих социальных объектов, чтобы обеспечить новоселов. В некоторых комплексах возводится собственная инфраструктура, однако это делается в последнюю очередь. Да и цены на квартиры в местных новостройках достаточно велики.
4 место – Ватутинки
Наконец, замыкает рейтинг пос. Ватутинки, где на текущий момент возводятся два крупных комплекса: «Андерсен» и «Новые Ватутинки». Средние цены на квартиры в локальных новостройках находятся на уровне 83 800 руб. за кв.м. На текущий момент минимальная стоимость квартиры составляет 2,5 млн руб. за 35,5 кв.м. (в ЖК «Андерсен»).
Ватутинки, хоть и является небольшим поселком под Троицком, однако имеет свои яркие преимущества. Удаленность от МКАД составляет всего 14 км. Нет здесь и ж/д станции, зато экологическая обстановка достаточно неплохая. Однако главные перспективы поселка связаны с бурным развитием территории. Во-первых, реконструкция Калужского шоссе должна улучшить транспортную доступность Ватутинок - после ее проведения до Москвы можно будет добраться за 10-15 минут. А во-вторых, сама территория поселения активно застраивается – после Коммунарки это самый развивающийся населенный пункт на сегодняшний день (все близлежащие земли уже либо застраиваются, либо будут застроены в скором будущем). Соответственно, в среднесрочной перспективе Ватутинки преобразятся и станут современным комфортным поселением с богатой инфраструктурой. К тому же на данный момент здесь можно купить квартиру за относительно небольшие деньги. Но уже через пару лет Ватутинки приобретут совершенно другой облик, и цены на жилье поднимутся на новый уровень.
5 место – Троицк
Далее в рейтинге следует г. Троицк, где цена квадратного метра квартиры на первичном рынке в среднем составляет 76 000 руб. Местные новостройки представлены тремя мало- и среднеэтажными комплексами «Заречье», «Изумрудный» и «Солнечный». Минимальная стоимость «однушки» в новостройках Троицка – 2,7 млн руб. за 31,2 кв.м. (в ЖК «Новые Кварталы»).
Троицк – самый крупный из рассматриваемых населенных пунктов, его население превышает 42 тыс. человек. Город обладает хорошо развитой сетью объектов социальной и коммерческой инфраструктуры, к тому же имеет статус наукограда. Троицк окружен лесными массивами, что позволяет поддерживать на городской территории благоприятную экологическую обстановку. Похвастаться хорошей транспортной доступностью город вряд ли может. Он расположен в 20 км от МКАД и не связан с Москвой железной дорогой. Таким образом, относительно всех предыдущих населенных пунктов рейтинга Троицк наиболее удаленный. Во многом именно поэтому пока основной интерес застройщиков сконцентирован вокруг предыдущих городов рейтинга. Однако реконструкция Калужского шоссе в лом случае благоприятно повлияет на развитие города и в сочетании с прочими достоинствами это должно привести к росту цен на местном рынке.
Рейтинг инвестиционно-привлекательных населенных пунктов Новой Москвы
*****
Вложить деньги на 101 а прт строительстве
22.04.2016 от Финграмота 2849
Существует множество способов инвестирования: депозиты в банке, недвижимость, ценные бумаги, драгоценности, ПИФы и многое другое. Каждый из них по своему выгоден и оправдан. Ранее мы познакомились с вариантами инвестирования в ПИФы. золото и депозиты . Следующая статья посвящена инвестициям в недвижимость.
Инвестиции в недвижимость были и остаются одним из самых распространенных и прибыльных способов сохранения и приумножения капитала. Ведь что бы не происходило в политике и экономике страны, потребность в жилых и нежилых помещениях остается всегда. Именно поэтому инвестиции в недвижимость по сравнению с другими видами денежных вложений кажутся более привлекательными и прибыльными.
Инвестирование в недвижимость – способ вложения материальных средств в собственность, которая может приносить прибыль и/или другую пользу.
Способами получения дохода при инвестировании в недвижимость являются:
сдача в аренду,
последующая перепродажа.
Недвижимость для инвестирования делится на следующие виды:
Также недвижимость можно разделить на:
объекты первичного рынка недвижимости,
объекты вторичного рынка недвижимости.
Какую недвижимость купить?
Чаще всего с целью инвестирования средств приобретается жилье (квартиры, дома, комнаты в общежитиях, доли). Способы получения дохода при этом различны: сдача в аренду или перепродажа через определенный срок. Сегодня распространена покупки квартир на стадии начала строительства - "котлована". По прошествии времени квартиры продаются уже по более высокой цене. Если вы берете ипотеку для покупки квартиры с целью последующей перепродажи и извлечения прибыли, необходимо учесть различные комиссии и оплату процентов банку.
Все больше набирают популярность инвестиции в землю. "Покупайте землю, её больше не делают," - гласит известная поговорка. И действительно сегодня земельные участки приобретаются под коттеджи, дома или дачи для последующей перепродажи через некоторое время.
Еще один возможный вид вложения - коммерческая недвижимость. Самая прибыльная, но одновременно и самая рискованная разновидность недвижимости. При сдаче в аренду или простой перепродаже, вы можете как многое получить (при условии удачного места расположения, быстрого нахождения арендатора и т.д.), так и многое потерять (арендатор не найден, место неудачное и т.д.).
Как инвестировать в недвижимость?
Какой бы способ инвестирования и вид недвижимости вы не выбрали, следует помнить несколько правил:
1) Для начала необходимо обязательно ознакомиться со всей доступной информацией об инвестиционном климате, особенностях, политической и экономической ситуации в месте приобретения (районе, регионе) недвижимости. Только получив эту информацию, вы сможете грамотно инвестировать свои средства.
2) Если вы покупаете недвижимость на первичном рынке, обязательно ознакомьтесь с информацией о застройщике. Попытайтесь найти информацию в интернете (не только на официальном сайте застройщика), почитать отзывы. Убедитесь в том, что ранее объекты сдавались вовремя и существенных жалоб на застройщика не обнаружено.
3) Что бы вы не приобретали, внимательно изучайте договор и остальные документы (о собственности, праве распоряжения и т.д.). Если самостоятельно разобраться во всем не получается (не все получили образование юриста), обратитесь к знакомым или в юридические конторы. Да, вы потратите небольшую сумму на консультацию, но потерять можете гораздо больше.
4) Не стоит недооценивать риски инвестиций в недвижимость. Инвестиции в недвижимость – это большие денежные вложения, которые делаются на длительный срок. Поэтому желательно, чтобы у вас оставался запас средств на непредвиденные расходы, не стоит инвестировать все свои сбережения до копейки.
5) Не забудьте защитить свои вложенные средства. Желательно, чтобы недвижимость была застрахована на случай пожара, стихийного бедствия или других бед.
6) Практически всегда, особенно при первой покупке недвижимости, вам придется пользоваться услугами посредников. Не стоит бездумно доверять им, и по возможность, необходимо консультироваться у кого-то еще.
Помимо инвестиций в российскую недвижимость вы можете инвестировать средства зарубежную недвижимость. Именно этот вид инвестирования пользуется в последнее время всё большим спросом у жителей крупных российских городов. Но этой большой и сложной теме мы посвятим отдельную статью.
